금융 당국이 최근 가계대출을 조인 뒤 정책모기지론 ‘쏠림 현상’이 나타나고 있다. 실제로 올해 은행권에서 전년 대비 늘어난 주택담보대출 규모는 52조2,000억원. 이 중 집단대출을 제외한 주담대는 32조6,000억원이며 이의 절반에 가까운 14조9,000억원이 주택금융공사의 정책모기지론이다. 이는 지난해 한 해 늘어난 주택금융공사 모기지론(3조6,000억원, 안심전환대출 제외)과 비교하면 네 배 이상 큰 규모다.
이렇다 보니 늘어난 가계 빚에서 주금공 모기지론이 차지하는 비중도 전년 대비 여섯 배 가까이 증가했다. 지난해 은행 주담대 증가액에서 주금공 모기지론 증가액이 차지하는 비중은 5.6%에 불과했다. 올해는 28.5%에 달한다. 쉽게 말해 올해 은행에서 주택을 담보로 빚을 낸 이들 셋 중 하나는 정책모기지론을 이용한 셈이 된다.
특히 보금자리론으로의 쏠림 현상이 심했다. 당초 당국이 올해 공급할 예정이었던 보금자리론 규모는 10조원이었다. 하지만 보금자리론 실적은 이미 올 9월 말 기준 11조4,000억원에 달했고 연말까지 15조원을 넘어설 것으로 보인다. 주금공이 10월 부랴부랴 보금자리론 요건을 주택 가격 3억원, 연소득 6,000만원 이하, 대출 규모 한도 1억원으로 한시적으로 대폭 강화했던 것도 이 때문이다.
금융 당국은 소득제한이 없는데다 주택 가격은 9억원, 대출 한도는 5억원에 달하는 보금자리론이 고소득층의 투기 수단으로 활용되고 있는 것으로 판단했다. 도규상 금융위원회 금융정책국장은 “상대적으로 은행권 접근이 용이한 고소득층 및 투기적 목적의 정책모기지 수요를 적절히 통제할 필요가 있다”며 보금자리론의 요건 강화 배경을 밝혔다. 실제로 주택 가격 9억원은 소득세법상 고가 주택 기준에 해당한다. 또 현행 기준으로 3년 동안 2주택 보유가 가능해 시세차익을 목적으로 저금리의 보금자리론 대출을 통한 투기가 가능하다.
당국은 소득 요건을 부부합산 연 7,000만원으로 제한할 경우 1주택을 소유한 가구 중 소득 상위 20%는 보금자리론의 혜택을 받지 못할 것으로 추산했다. 이를 통해 1차적으로 투기 수요를 차단하겠다는 것. 주택 가격 기준도 6억원으로 줄였다. 보금자리론 요건 강화로 서민에게 피해를 주지 않고 되레 ‘중산층’ 맞춤형 정책모기지론이라는 본래 성격을 명확히 했다는 게 금융위의 설명이다. 도 국장은 “소득 하위 80%의 가구는 여전히 보금자리론을 이용할 수 있고 6억원 이하 주택이 서울 전체 주택의 55%에 달하는 만큼 중산층 실수요자에게 피해가 가지 않는다”고 말했다. 하지만 이번 조치로 그동안 보금자리론을 이용할 수 있었던 연소득 7,000만원 초과 실수요층의 피해는 불가피할 것으로 예상된다.
금융 당국은 또 일시적 2주택자의 경우에도 투기적 대출 수요를 차단하기 위해 처분기한인 3년 동안 최대 0.4%포인트의 가산금리를 부과할 예정이다. 내년부터 분양되는 아파트의 잔금대출에 여신심사 선진화 가이드라인을 적용하는 것에 대비해 내년부터 2년 동안 한시적으로 입주자 전용 보금자리론도 새로 도입된다.
금융위는 적격대출을 올해보다 3조원 늘린 21조원을 공급할 예정이다. 적격대출은 주금공의 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 은행권의 리스크를 줄이고 대출금리를 낮춰주되 당국이 고정금리·분할상환을 유도할 수 있도록 설계된 정책모기지론이다. 보금자리론 금리(12월 현재 2.50~2.5%)보다 1%포인트가량 높지만 시중은행 일반 주담대보다 0.2%포인트가량 낮다.
당국은 또 적격대출 공급을 늘려 현재 50%에 달하는 금리조정형(5년마다 금리 조정) 모기지론 비중을 매년 15%포인트 줄일 계획이다. 이를 통해 ‘트럼플레이션’에 따른 금리 상승이 가계부채에 줄 수 있는 충격을 최소화할 방침이다.
/김상훈·조민규기자 ksh25th@sedaily.com
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