경기도 성남시 판교에 위치한 ‘판교 알파리움타워’에 투자하는 공모 리츠(REITs) 상품이 이르면 오는 2월 말께 개인투자자들에게 판매된다.
8일 부동산금융 업계에 따르면 판교 알파리움타워 우선협상대상자인 ‘에이알에이(ARA)코리아’는 이달 말께 증권사의 총액인수를 통해 알파리움 타워 매입을 완료할 계획이다. 총 매입 금액은 5,200억원이며, 이 중 2,500억원 대출, 나머지 2,700억원은 지분 투자자를 모집해 조달한다. 특히 이 가운데 최소 800억원은 오는 2월 말이나 3월 초에 공모 리츠 상품으로 증권사를 통해 판매할 예정이다.
리츠의 경우 ‘기업구조조정리츠(CR)리츠’이거나 지방자치단체나 국민연금 등 대통령령으로 정한 24개의 주요 연기금·공제회들이 전체 리츠 지분의 30% 이상을 보유하는 경우를 제외하고는 30% 이상을 공모해야 하기 때문이다.
목표수익률은 수수료를 제외한 연환산 6.5~7.5%(운용기간 5년 평균) 수준이며, 6개월에 한 번씩 배당할 계획이다. 최소 판매금액은 아직 확정되지 않았다.
투자자들이 우려하는 만기 후 투자 회수 방안에 대한 계획도 세웠다.
현재 가장 큰 리스크로 지적되고 있는 것은 단일 임차인인 삼성물산의 현재 임대차 계약 기간이 오는 2021년에 종료된다는 점이다. 매각 시점에 대규모 공실이 발생하면 매각 지연으로 인해 투자금 회수에 어려움을 겪을 수 있다.
우선 이 부분과 관련해서는 최근 기존에 판교 알파리움 타워 두 동을 사용하던 삼성물산이 인원 감축으로 한 동으로 모두 옮겨가고, 삼성SDS 물류사업 부분이 나머지 한 동에 새로 옮겨오면서 단일 임차인 리스크가 크게 줄었다. 아울러 ARA 측도 이 같은 우려를 감안해서 삼성물산의 임대차 계약이 연장되지 않을 때를 대비해 신규 임차인 확보 및 대응 방안을 수립하고 있는 것으로 알려졌다. 이를테면 이번에 설정되는 리츠인 ‘ARA알파리움위탁관리부동산투자회사’에는 매도자인 알파돔시티자산관리가 보통주 형태로 300억원을 출자한다. 이 금액은 향후 임차인 확보를 위한 마케팅 비용으로 사용될 계획이다.
ARA 본사인 싱가포르 쪽에서도 판교 시장의 성장 가능성을 높게 보고 있는 것으로 보인다. ARA는 이번 인수에서 전체 지분 투자금액의 10%인 270억원을 출자하는 등 판교 시장과 알파리움 타워의 가치를 높게 보고 있다. 실제 판교는 테크노벨리에 위치한 업체들의 증평과 신규 이전 수요로 공실률이 낮은 수준을 유지하고 있다. 컬리어스인터내셔널코리아에 따르면 작년 3·4분기 기준 판교 오피스 시장의 공실률은 0.3%에 불과하다./고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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