부실채권(NPL·Non Performing Loan)이란 통상 3개월 이상 이자가 연체된 금융회사의 채권을 말한다. 이같은 부실채권중 부동산 담보부 채권(근저당권)이 주목받고 있다.
채권에 투자해서 물건취득으로 이어지는 방식으로 부동산 투자시장의 블루오션이라고 할 수 있다. 쉽게 말해 경매절차를 통해 채권을 회수하는 방식이다.
기업이나 개인이 부동산을 매입하거나 개발사업을 할 때 은행 등 금융기관에 대출을 받게 된다. 대출을 받으면 부동산 소유자는 채무자로서 채권자에게 매월 이자를 상환해야 하나 채무자에게 문제가 생겨 대출 이자를 3개월 이상 갚지 못하는 상황이 일어나면 이 채권은 부실채권으로 분류되고 경매를 통해 추심을 하거나 이 채권을 매각하게 된다.
이렇게 연체가 지속되고 있는 상황에 놓인 채권을 담보부 부실채권이라고 한다. 외환위기가 일어난 1997년경에 금융권은 부실채권을 자발적으로 유입하지 못하게 하고 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 위탁했다. 캠코는 부실채권 정리기금 약 40조를 조성해 100조가 넘는 부실채권을 인수하는 등 매각과 자진회수에 나섰다.
이때부터 일반인들에게 부실채권이라는 용어가 익숙하게 된 시점이 아닌가 생각한다. NPL 사업은 불황을 먹고 사는 사업이다. 2015년 금융감독원이 발표한 부실채권 시장 규모는 28조원이었다.
대출이 존재하는 한 영원히 존속되는 시장이라고 봐야 한다.
2016년 7월 새로운 대부업법 시행으로 인해 일반투자가들이 접근할 수 있는 통로가 원천적으로 봉쇄됐다. 부실채권을 매입하기 위해서는 금융감독원에 등록된 대부업 허가를 받은 자 만이 할 수 있도록 법이 개정됐다.
투자에 관심 있는 사람이라면 관심을 가져야 하는 시장임에는 틀림이 없다고 본다. 증권·부동산을 통틀어서 연평균 수익을 20%이상 100%까지도 만들어 줄 수 있는 투자처가 어디 그리 많겠는가.
필자가 보기에 경매시장은 어느 정도 보편화 된 것 같다. 그러나 부실채권시장은 일반인들에게 아직 생소하다는 느낌을 받고 있다. 그 이유는 경매를 잘 모르면 부실채권은 더 요원(遙遠)하기 때문이다.
또한 부실채권을 해소하는 시장이 경매시장이기도 하다. 따라서 NPL 시장은 경매의 상위 시장이다. 투자의 관점에서 접근할 때 부실채권의 투자는 부동산채권에서 부동산 실물투자로 이어지는 고난도의 과정이지만, 소액으로도 높은 수익을 안정적으로 낼 수 있는 상품이다. 그리고 무조건 최저가 구입을 목표로 하는 경매와는 근본적으로 다르다. 금융구조를 이해해야 하고 시작에서부터 Exit(출구)까지의 대안이 만들어져야 한다.
부실채권 투자사업은 결국은 금융사업이고 신용사업이다. 금융 레버리지를 얼마나 활용 할 수 있느냐가 첫 번째 관건이고, 두 번째는 채권을 원금 대비 얼마에 유입할 수 있느냐의 문제이다.
배당과 유입의 수익률 차이는 당연히 유입을 통한 투자가 훨씬 높다고 할 수 있다. 높은 수익을 추구하는 투자시장에 안전한 보호 장치는 없다. 고수익을 목표로 하는 투자는 투자자 본인의 지식이 가장 중요하고 같이 하는 전문가의 역량이 중요하다.
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