물류센터 투자 시장이 점차 ‘기관투자가’ 중심으로 재편되고 있다. 2000년대 중반부터 한국 물류센터에 투자했던 외국계 투자가들이 최근 들어 물류센터 매각에 나서기 시작하면서 기관 간의 거래가 늘어나고 있다. 여기에 최근 물류센터 개발에 뛰어든 기관들도 향후 매각을 앞두고 있어 물류 시장에서 기관들의 역할이 갈수록 커질 것으로 예상된다.
25일 부동산금융 업계에 따르면 싱가포르투자청(GIC)은 오는 상반기 수도권 9곳과 경남 밀양 1곳 등 총 10개의 물류센터에 대한 매각 작업을 시작할 예정이다. ★본지 2016년 12월16일자 27면 참조
또 지난 2008년부터 국내 투자를 시작해 총 11개의 물류센터를 사들인 싱가포르계 투자가인 메이플트리는 경기도 평택에 위치한 물류센터를 매각하고 있다. GIC와 메이플트리는 이른바 한국 물류센터 투자 시장의 1세대로 불리며 두 기관이 한국 물류센터를 매각하는 것은 이번이 처음이다. 또 최근에는 하나자산운용도 경기도 광주시 장지동에 위치한 한솔로지스틱스를 매각하기 위해 자문사를 선정했다. 이처럼 과거 주로 개인 시행사들로부터 물류센터를 사들였던 기관들이 최근 투자 회수에 나서기 시작하면서 기관 간 거래가 늘어날 것으로 예상된다.
여기에 최근 기관들이 개발 중인 물류센터들도 향후 매물로 나올 예정이다. 현재 라샬인베스트먼트가 경기도 덕평, 스탠다드차타드 프라이빗 에쿼티(SC PE)가 이지스자산운용과 경인 아라뱃길 물류센터를 개발하고 있으며 켄달스퀘어는 부천·일산·용인 등에서 물류센터를 개발하고 있다.
이처럼 물류센터 투자 시장이 기관 중심으로 재편되면서 물류센터 투자에 특화된 자산운용사도 나오고 있다. 에이디에프(ADF)자산운용·켄달스퀘어자산운용 등이 대표적이다. ADF는 지난해 GIC와 손잡고 경기도 화성동탄과 이천에 약 1조원 규모의 투자를 진행했으며, 켄달운용은 최근 캐나다·네덜란드 투자자와 함께 부산 지역에 위치한 물류센터에 투자했다.
이 같은 흐름은 1990년대 말 외환위기 전후로 오피스 투자 시장이 겪은 변화와 유사하다. 외환위기 이전만 하더라도 국내 대형 오피스들은 대부분 기업들이 소유하고 있었다. 하지만 IMF 이후 기업들이 유동성 위기를 겪으면서 자산 매각을 시작했으며 당시 외국계 투자가들이 대거 한국 오피스에 투자했다. 이후 국내 연기금과 공제회 등도 리츠와 부동산펀드 등을 통해 오피스 투자에 나서면서 지금과 같은 기관 중심의 시장이 형성됐다. 물류센터 투자 시장 역시 같은 길을 밟고 있다.
전문가들은 대체로 기관 중심으로 시장이 형성되면서 물류센터 투자 시장의 거래 절차가 투명해지고 전체적인 규모가 커지는 등 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 내다봤다. 또한 지금까지는 개인들이 주먹구구식으로 관리했던 물류센터에 체계적인 자산관리(PM) 회사와 시설관리(FM) 회사들을 고용하면서 창고업 선진화에도 기여할 것으로 예상했다.
한편 이번 GIC의 물류센터 포트폴리오 매각은 향후 한국 물류센터 투자 시장의 판도를 예상하는 가늠자가 될 것으로 예상된다. 이번 입찰에는 외국계 큰손들이 대거 참여할 것으로 전망되는데 향후 한국 물류센터 시장에서 공격적인 투자를 이어갈 가능성이 높다. 업계에 따르면 GIC 매물에는 최근 한국 물류센터에 대한 투자를 시작한 미국계 사모펀드 운용사 블랙스톤을 비롯해 워버그핑크스·메이플트리·KKR 등 다수의 외국계 투자가들이 관심을 나타내고 있다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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