금융당국이 시중은행의 가계대출 억제대책으로 도입을 추진 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 기준을 80% 수준으로 권고하는 것으로 확인됐다. 지난 17일 DSR를 시범 도입해 시행 중인 KB국민은행이 300%를 적용하는 것을 감안하면 주택담보대출 등과 같은 가계대출은 사실상 어렵게 됐다고 봐야 한다.
27일 금융권에 따르면 금융당국은 시중은행·은행연합회 등과 태스크포스(TF)를 구성해 상반기 중 은행권 공통의 DSR 가이드라인 마련하고 있다. 이 TF 회의에서 금융당국은 DSR 80% 적용을 시중은행에 타진한 것으로 알려졌다. 사실상 권고인 셈이다. 시중은행 고위관계자는 서울경제신문과의 통화에서 “DSR 도입이 가계부채 대책으로 효과를 내기 위해서는 적어도 DSR 비율 적용 기준이 80% 정도는 돼야 한다는 금융당국의 입장으로 안다”며 “당국은 참고사항이라고 설명하지만 시중은행 입장에서는 강력한 권고나 다름없다”고 말했다. 당국은 미국 등 해외의 경우 국내와 같은 주택담보대출 방식은 아니지만 DSR 비율 기준이 40%대인 점을 감안하면 현재 KB국민은행이 시범 운용하는 300%는 대출 억제에 미치는 영향이 미미하다고 판단한 것으로 알려졌다. DSR 비율 80%를 적용하면 연봉 5,000만원인 직장인 A씨의 대출한도는 4,000만원이 된다. A씨가 20년 상환기간으로 3억원을 주택담보로 빌릴 경우 연간 원리금 상환액과 이자를 합치면 2,180만원 가량 된다. A씨가 신용대출로 2,000만원 이상을 쓰고 있다면 결국 A씨의 주택담보대출은 어려워지는 것이다. 마이너스 통장의 경우 전액을 쓰지 않고 그 중 일부를 쓰더라도 DSR에는 한도 전체가 대출 여력을 차지하게 된다. 반면 DSR 300%를 적용하면 총대출원리금상환금액은 1억5,000만원이 돼 A씨는 추가 대출이 가능해진다.
일부에서는 최근 몇 년간 저금리 상황에서 신용대출 금리가 주택담보대출 금리와 크게 차이를 보이지 않으면서 급전이나 생활자금 마련을 위한 신용대출이 급증한 점을 감안하면 DSR 80% 적용 시 대출 여력은 그만큼 줄어들 것으로 예상하고 있다. 실제로 정부의 ‘2016 가계금융복지 조사’에 따르면 신용대출 중인 가구의 절반 이상은 1,500만원 넘는 대출이 있어 실수요자의 대출 문턱이 그만큼 더 높아지게 될 것으로 전망된다.
금융당국의 DSR 80% 적용은 가계대출 억제에 강력한 의지를 보이지만 은행권에서는 난감해하는 분위기다.
당국의 기준에 맞추면 대출심사를 엄격히 해야 하고 대출 연장은 물론 소득증빙 절차 등도 훨씬 까다로워져 결국 대출 자체가 어려워지게 된다는 것이다. 시중은행 관계자는 “은행 입장에서는 DSR 80% 초과 대출 신청자에 대해서는 일단 대출을 보수적으로 판단할 수밖에 없다”며 “금융감독당국의 감독을 받아야 하는 시중은행으로서는 가이드라인을 엄격하게 따르지 않을 수 없어 가계대출은 더 어렵게 될 수 있다”고 말했다.
실제로 연 소득이 많지 않은 서민층의 경우 1년 내 상환하는 일반신용대출이나 장기카드대출(카드론) 등을 1,000만~2,000만원만 보유해도 추가 주택담보대출을 받기가 쉽지 않다. 또 연간 원리금 상환액이 수백만원에 달하는 자동차 할부나 리스 역시 DSR 계산에 포함돼 이 때문에 주택담보대출을 받는 데 난항을 겪는 경우도 발생할 것으로 예상된다. 주택담보대출이 있어 급하게 신용대출을 받거나 자동차 할부를 써야 하지만 승인이 거절되는 경우도 생길 것으로 보인다. 시중은행 고위관계자는 “보통 주택 구입 전에는 신용대출로 전세금 등을 충당하는 경우가 있어 DSR 80%에서는 이것이 주택담보대출 승인의 발목을 잡을 수 있다”며 “주택담보대출을 받기 위해서는 기존 신용대출을 일부 갚아야 해 이들이 금리가 높은 제2금융권에서 추가 대출할 가능성이 높다”고 전했다.
사업 목적의 주택담보대출을 신용대출과 함께 쓰는 자영업자들도 어느 한쪽의 규모를 축소해야 하는 경우가 생길 것으로 전망된다. 실제로 가계금융복지 조사에 따르면 신용대출 이용 목적은 사업자금이 29.1%로 가장 많았고 다음이 생활비(20.5%), 거주주택(12.5%), 부동산 투자(11.6%) 순이었다.
DSR 80%로는 주택담보대출을 한 건 이상 받기가 쉽지 않아 부동산 투자에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 지난해부터 주요 지역에 가격 상승을 기대하며 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭(gap)’ 투자가 인기를 끌었지만 이제 이렇게 여러 채를 매입하면 DSR 기준을 훌쩍 넘겨 추가 대출이 쉽지 않을 것으로 전망된다. 최근 2~3년간 아파트 분양 바람을 타고 분양권을 2~3개씩 매입한 경우도 추가 대출에 어려움을 겪을 것으로 전망된다.
중도금대출은 DSR에 포함되지 않지만 입주 때 중도금대출을 주택담보대출로 차환해야 하기 때문이다. 가계부채의 상당 부분을 차지하는 다주택자가 DSR 규제의 직격탄을 맞게 된 것이다. 한국은행이 가계부채 데이터베이스(DB)를 분석한 결과 지난해 3월 말 기준 주택담보대출을 2건 보유한 가계의 대출잔액 규모는 200조원으로 금융기관 전체 주택담보대출의 31.7%에 달했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “아직 집단 대출은 DSR 적용 대상으로 거론되지 않고 있으나 입주 때 주택담보대출을 받으면 DSR의 계산 항목”이라며 “전세를 끼고 주택을 매입하는 갭 투자나 분양권을 여러 개 사서 입주 이후까지 가져가는 것은 사실상 불가능해질 것”이라고 설명했다.
/김보리·조권형기자 boris@sedaily.com
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