‘6·19대책’ 이후에도 서울 강남 등 일부 지역 부동산시장이 과열 조짐을 보이자 최근 김현미 국토교통부 장관은 청약 1순위 기간 요건을 강화하고 청약가점제 비율도 확대하겠다고 밝혔다. 정부는 지난 2015년 수도권 통장 가입자의 1순위 인정 기간을 2년에서 1년으로 축소했는데 이번에 2년으로 다시 되돌릴 경우 청약 가수요가 크게 줄어들 것으로 전망된다. 1순위 청약요건 강화를 찬성하는 측은 이것이 부동산시장을 안정시키고 한정된 주택자원을 실수요자들에게 우선적으로 공정하게 배분하기 위한 첫 단추라고 주장한다. 다른 한편에서는 청약요건 강화의 방향은 맞지만 여러 변수를 고려해 신중하고 세밀하게 정책을 펴야 한다고 주문한다. 노무현 정부 때처럼 시장을 이기려고 하면 되레 폭등을 초래할 수도 있고 누적된 가계부채도 감안해 경착륙을 막아야 한다는 것이다. 양측의 견해를 싣는다.
얼마 전 국토부 장관 취임사에서 김현미 장관은 현재 부동산시장 과열의 원인 중 하나로 아파트 분양시장을 지목하고 청약제도 개선의 필요성을 밝혔다. 청약 1순위 자격요건의 강화를 통해 실수요자들의 주택 구입을 유리하게 하자는 것이다. 사실 이렇게 장관까지 나서서 부동산시장 과열의 주범이라 말하는 아파트 청약제도는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등과 함께 시대와 정권에 따라 규제와 완화를 반복해왔다. 특히 지난 정권에 들어서며 부동산시장 활성화를 목적으로 그 조건들을 대폭 완화하는 바람에 지금의 부동산 가격급등과 관련 문제들로 골머리를 썩이고 있는 것이다. 지금이야 부동산 공급이 초과이니 후분양제 도입도 논의해야 한다며 이 제도의 폐지까지도 이야기하고 있지만 사실 이 제도는 지난 1970년대 주택공급 부족으로 부동산 투기가 뜨거웠던 시절에 정부가 무주택자들에게 주택을 공급하면서 투기도 방지할 요량으로 1977년 ‘국민주택우선공급규칙’을 만든 것이 그 시초다. 이후로 주택 저성장 시대의 지금까지도 이 제도는 시대 상황에 따라 부동산 과열을 진정시키거나 침체된 부동산시장 활성화를 위한 도구로서 많은 이들의 희비를 엇갈리게 해왔다.
하지만 이렇듯 아파트 청약제도는 시대와 정권을 지나오며 부침을 거듭하기는 했어도 실수요자 중심의 주택공급이라는 본래 취지에 충실하고자 노력해왔다. 그러나 박근혜 정부에 들어서며 이러한 목적은 크게 흔들리기 시작했다. 물론 전 정부 역시 나름의 이유가 있었겠지만 이 시기에 크게 완화된 청약제도의 결과는 현재 아파트 시장의 과열로 나타나고 있고 분양권의 전매차익만을 위해 전국 주요 도시를 순회하는 투기세력까지 등장했다고 한다. 결국 정책의도의 부작용으로 분양시장이 다시 과거 복부인의 시대로 회귀한 것이다. 이에 문재인 정부는 부동산 가격급등의 주범 중 하나로 청약제도를 지목하고 이를 개선하려는 것이다. 게다가 실수요자들에게는 주택 구입의 기회를 더 주겠다고 한다. 이는 청약제도 본연의 목적과 장기적으로 우리의 주거복지와 삶의 질에 미칠 영향을 고려했을 때도 바람직한 일이다. 그러한 의미에서 이번에 정부가 추진 중인 아파트 청약제도의 1순위 자격요건 강화에 대해서는 긍정적으로 평가한다. 하지만 구체적인 실행에 있어서는 시장과 연관된 여러 변수들을 고려해 신중하고도 세밀한 정책적 접근을 부탁하는 바이다. 먼저 보여주기식 정책제시가 아닌 정확한 목표를 가지고 실제로 실행하기 위한 세부방안을 구축해 조심스럽게 접근할 필요가 있다. 정책이 주는 신호와 실제 작동 여부는 다를 수 있다. 이는 지난 노무현 정부에서 부동산 투기와 전면전을 벌이면서 청약제도의 본래 취지를 살리고자 노력했으나 시장은 이와 반대로 폭등한 사례에서 알 수 있다. 사실 정부는 정책을 통해 시장의 방향성을 제시할 수 있을지는 몰라도 시장을 이길 수는 없다. 그러한 의미에서 지역별 시장 상황을 점검한 후 각 시장에 맞는 제도의 단계적 적용이 필요하다. 짧게는 이번 하반기부터 다가올 분양물량 급증과 금리 인상에 의한 시장의 충격을 고려할 필요가 있다. 지금처럼 많은 양의 가계부채가 누적돼 있는 시기에 부동산시장의 경착륙은 국가 경제에도 큰 부담일 수밖에 없다. 또한 수도권과 지방 아파트 시장 간의 양극화가 심화하는 상황에서 시장특성을 고려한 칵테일 정책의 실행이 필요하다. 이와 함께 큰 그림의 정책설계에 신경을 쓰다가 세밀한 부분을 놓치는 우도 범하지 않았으면 한다. 일례로 시기에 따라 부동산시장의 과열원인이 다를 수 있으나 최근 이유로는 투자수요의 증가도 빼놓을 수 없을 것이다. 이번에 정부가 준비 중인 청약요건 강화가 과열된 시장의 일부는 누그러뜨릴 수도 있을 것이나 분양시장을 쫓아다니면서 가격상승을 부채질하는 소위 ‘떴다방’이 지닌 영향 또한 무시하면 안 된다. 이와 같이 관련 사항들에 대한 더욱 촘촘한 정책실행이 적절한 시기에 필요하다. 주거 문제는 단순히 주거만의 문제가 아니다. 주거 문제는 다양한 사회경제적 비용을 유발하고 이는 다시 주거 문제를 악화시키는 순환고리를 지니고 있다. 주거격차가 극심한 미국의 여러 도시들에서 화창한 대낮에도 거리를 산책할 수 없는 사례를 우리는 기억해야 할 것이다. 눈에 보이지는 않지만 주거 수준의 개선은 우리를 둘러싸고 있는 물리, 경제, 그리고 사회적 환경에 영향을 미쳐 우리와 우리 자손들이 바른 성장을 하기 위한 기초가 될 수 있다. 이제는 국가가 적극적으로 나서서 살기 좋은 나라를 만들기 위해 노력해야 할 때다.
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