Q. 공동 입찰을 할 경우 공동 입찰표에 지분 비율을 결정해야 하는지, 정하지 않을 경우에는 지분 비율을 어떻게 결정하는지 궁금합니다. 그리고 법인과 개인이 농지에 공동으로 입찰할 수 있을까요?
A. 2인 이상 공동 입찰을 할 경우 법원에 비치된 공동 입찰자 목록에 해당 지분 비율을 기재해야 합니다. 만약 기재하지 않으면 동등한 비율로 간주됩니다. 따라서 입찰 비율을 동등하지 않게 정해서 공동으로 입찰하려고 하면 공동 입찰자 목록에 해당 공유 지분을 반드시 기재해서 입찰해야 합니다.
매각 대상 토지의 지목이 농지(전, 답, 과수원)인 경우에는 원칙적으로 농업 경영을 목적으로 하는 개인 또는 농업 법인 외에 일반 법인은 입찰을 할 수 없습니다. 입찰하려는 법인이 농업(영농) 법인이 아니라면 단독 입찰은 물론 공동 입찰도 불가능합니다.
Q. 매각 기일에 입찰할 때 입찰표에 매각 가격을 결정해 기입했으나 입찰보증금 난과 입찰가격 난을 바꿔 작성하는 실수를 한 경우 수정해서 도장을 날인한 후 입찰표를 제출하면 문제가 되지 않는지 궁금합니다.
A. 입찰표를 작성할 때 입찰 가격은 어떠한 경우에도 수정할 수 없습니다. 만약 입찰 가격을 수정한 후 수정한다는 도장을 날인해 표시하더라도 무효로 처리됩니다. 입찰 가격을 수정하려면 반드시 입찰표를 다시 교부 받아 새롭게 작성해서 제출해야 합니다. 다만 입찰 가격 외에 입찰표에 기재하는 주소 등 인적사항이나 매수 신청(입찰) 보증금 난을 수정하는 경우에는 두 줄을 긋고 수정인을 날인해 제출하면 됩니다.
Q. 지방 토지(임야) 물건에 입찰하려고 하는데 해당 토지의 일부를 다른 사람이 매수하고 계약금과 중도금을 지급했다는 현황 조사 내용이 있습니다. 낙찰 받아도 사후에 문제가 없을까요?
A. 부동산에 관한 법률 행위로 인한 물건의 소유권 변경은 일부 예외(상속, 판결, 경매, 공용 징수)를 제외하면 등기를 해야 효력이 발생합니다. 소유권 이전 등기 절차를 마치지 않았다면 부동산을 매수하고 현금까지 지급했더라도 자신의 소유권을 주장할 수 없습니다. 따라서 해당 토지 일부에 대한 소유권 이전 등기가 완료되지 않았다면 낙찰을 받아도 문제가 없습니다.
Q. 인천광역시의 한 다세대주택에 입찰하려고 하는데 관련 법원 기록에 ‘2016년 3월 30일자로 공매대행통지서가 제출됐다’는 내용이 있습니다. 이 경우 경매와 공매 중 어느 절차에서 입찰에 참여해야 소유권을 얻는 데 유리한 지 궁금합니다.
A. 국세징수법으로 진행하는 공매와 민사집행법에 따라 진행하는 경매는 별개의 절차입니다. 절차 상호 간 관계를 조정하는 법률 규정이 없기 때문에 두 절차에서 각 채권자는 각 절차에서 정한 방법으로 참여할 수 밖에 없습니다. 예를 들면 공매 절차가 진행 중이더라도 집행 법원이 해당 물건에 대한 강제 경매나 임의 경매 절차를 별도로 진행할 수 있습니다. 이 경우 공매나 경매 절차 진행에 따라 낙찰 받아 먼저 대금을 납부한 사람이 소유권을 얻고 나머지 다른 절차는 취소됩니다.
Q. 광주광역시의 한 상가에 입찰하려고 합니다. 해당 건물은 2005년 보존 등기됐고 법원 현황조사에 따르면 ‘상가의 1층 115호 전부를 한 임차인이 2015년 1월부터 점유하고 있었고 1층 112~114호를 경계 구분 없이 사용 중에 있다고 진술했다’는 조사 내용이 있습니다. 해당 임차인이 유치권을 신고했는데 이 경우 유치권이 성립할까요?
A. 법원 현황조사 내용을 감안하면 임차인은 상가 건물의 공사 대금이나 가치 증가를 위한 비용이 아닌 본인이 지출한 영업장소 권리금이나 시설비(인테리어비용) 명목으로 유치권을 신고한 것으로 추정됩니다. 임차인이 지출한 영업장소 권리금이나 시설비는 건물의 객관적인 가치 증가를 위한 비용이 아니기 때문에 유치권이 성립할 수 없다는 대법원 판례가 있습니다. 따라서 유치권이 성립하기는 어려울 것으로 예상됩니다. /박경훈기자 socool@sedaily.com
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