8·2 부동산대책 이후 잠잠하던 아파트 가격이 다시 들썩이면서 추석 연휴 이후 정부가 내놓을 가계부채 대책에 관심이 쏠리고 있다. 정부가 고강도의 가계부채 대책을 내놓으면서 다주택자의 신규 주택담보대출이 사실상 불가능해질 것으로 예상된다.
9일 금융위원회 등에 따르면 정부는 다주택자의 돈줄을 죄는 방안을 주요 골자로 하는 가계부채 대책을 이르면 이달 중순쯤 내놓을 예정이다. 다주택자의 대출이 부실화해 금융시장의 불안 요인이 되는 사태를 막기 위해서다. 이번 대책은 기존의 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI 도입이 포함될 것으로 보인다. 2019년까지 전면 도입하는 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인도 윤곽을 드러낼 전망이다.
내년부터 적용되는 신DTI 체제하에서는 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정체계가 바뀐다. 기존 DTI의 경우 분자인 대출원리금에 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 포함된다. 반면 신DTI는 대출원리금에 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 이 때문에 다주택자의 대출 가능액이 줄어들게 된다. 또 분모인 소득은 주택담보대출 만기시 평균예상소득이 돼 사회초년생에는 유리한 반면 50대 이상 중년층에는 불리하게 된다.
정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대는 서울 강남 등 11개구와 세종 등 투기지역에서는 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 수도권에서는 50%를 적용받는다. 전국적으로는 DTI규제 없이 주택담보인정비율(LTV) 60%만 적용받고 있지만, 정부는 DTI규제를 전국으로 확대하는 방안을 추진중이다.
내년에 신DTI가 도입될 경우 기존 주택담보대출의 원금까지 분자인 대출원리금에 포함하게 되면서 다주택자들은 사실상 돈을 추가로 빌리기 어렵게 된다. 이에 따라 다주택자의 ‘갭 투자’ 등이 차단되는 효과가 예상된다. 갭 투자는 적은 돈을 들여 높은 가격의 전세를 끼고 집을 사 시세차익을 노리는 것이다.
정세균 국회의장실이 신용정보회사인 나이스(NICE)평가정보 제출자료를 분석한 결과에 따르면 2건 이상 주택담보대출 보유자의 DSR는 62.6%에 달한다. DSR는 연간추정원리금상환액을 연간추정소득금액으로 나눠 구한다. DSR가 100%를 넘어서면 연간 벌어들인 돈을 모두 들여도 원리금 상환을 할 수 없게 된다는 의미다.
주택담보대출 1건 보유자의 DSR가 40.9%, 2건 보유자는 56.9%, 3건 보유자는 71.9%인 것에서 유추했을 때 다주택자가 추가 대출을 받으려면 이미 시행중인 DTI 제한비율을 넘어설 것으로 추정된다. 주택담보대출 5건 보유자부터 DSR는 100%를 넘어선다.
정부는 가계부채 대책 발표에 이어서는 문재인 정부 5년간 펼칠 주거복지 정책의 얼개를 정리한 주거복지 로드맵을 발표한다. 로드맵에는 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 인센티브 제공 방안 등이 포함될 전망이다.
정부는 8·2 부동산대책 발표 이후 부산 전역과 안양 평촌, 고양 일산 동구·서구 등 집값 과열이 우려되는 24곳을 지정해 정밀 모니터링에 들어간 상태다. 정부는 시장 과열 기미가 보이면 곧바로 후속 대책을 내놓겠다는 방침이다. /정순구기자 soon9@sedaily.com
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