지난주 서울 서대문구 남가좌동에서 분양된 ‘래미안 루센티아’ 는 아파트 분양 시장에서 초미의 관심사였다. 강남권도 아닌 이 아파트가 주목받은 이유는 확 바뀐 청약제도가 처음 적용된 단지였기 때문이다.
청약 결과는 웬만한 강남권 못지 않았다. 특별공급분을 제외한 일반분양분 385가구가 공급된 이 아파트의 서울거주 1순위 청약자는 5,802명. 평균 경쟁률 15대1을 기록하며 입주자를 모두 채웠다.
주택공급규칙 개정으로 지난달 25일(입주자모집공고 기준)부터 바뀐 청약제도를 간단히 요약하면 다음과 같다. 투기과열지구와 청약조정대상지역의 가점제 비중이 대폭 늘어나고 청약1순위 자격이 가입 후 2년으로 강화됐다. 가점제 당첨자는 2년간은 가점제 청약이 배제되는 재당첨제한 규정도 마련됐다. 쉽게 말해 유주택자면 서울 인기지역 중소형 아파트 당첨이 사실상 불가능해졌다는 의미다.
이번 청약물량 역시 전용 114㎡ 11가구를 제외하고는 모두 가점제가 적용됐다. 1주택자는 아예 1순위 대상에서 배제된데다 2년간 재당첨제한, 거주 의무요건까지 붙어있다. 그럼에도 이처럼 많은 청약자가 몰렸다는 것은 무슨 의미일까. 청약제도 강화로 사실상 서울 지역 신규분양 시장에서 가수요가 차단된 상황임에도 여전히 수요가 공급을 압도하고 있다고 해석할 수 밖에 없는 대목이다. 특히 청약제도 강화, 대출제한을 골자로 한 지난 8·2 부동산 대책후 두달이 훌쩍 지났지만 이번 청약 결과는 집값에 대한 정부와 시장의 심리에 온도 차이가 여전히 크다는 것을 보여준다.
정부 정책이 시장에서 전혀 먹혀들지 않은 것은 아니다. 실제로 지난달 서울의 주택매매 거래량은 1만5,572건으로 전월보다 35.8%나 줄었고 전년 동기와 비교해도 20% 가까이 감소했다. 특히 강남·서초·송파·강동 등 이른바 강남4구는 한달 사이 거래량이 44.7%나 급감했다. 거래 감소 과정에서 서울 외곽 일부 지역에서는 급매물이 늘면서 가격 하락세도 나타나는 분위기다.
거래 위축과 집값 하락 속에서도 신규분양 시장이 여전히 뜨거운 이상 현상이 나타나는 이유는 무엇일까. A사 관계자는 “서울 주택시장의 미스매치 때문”이라고 진단한다. 집은 많지만 수요자들의 욕구를 충족시킬 ‘새 집’은 절대 부족 상태라는 것이다. 강남 3구만 하더라도 전체 아파트 33만5,000가구 가운데 절반이 넘는 17만6,000가구가 지은지 20년이 넘은 노후 주택이다.
특정 단지의 청약결과만으로 시장을 예단하기에 무리가 있는 것은 사실이다. 하지만 단순한 주택 보급률만 내세우며 서울의 주택 공급이 충분하다고 생각한다면 심각한 통계의 함정에 빠져 있는 것은 아닌지 우려스럽다. 과거 정권 5년 내내 집값과의 싸움을 벌이던 참여정부 역시 수요 억제 일변도의 정책의 한계를 인정하고 결국 2기 신도시 개발 등 대대적인 공급확대로 정책을 전환한 바 있다. 아무리 수요를 인위적으로 억제하더라도 근본적인 공급 문제가 해결되지 않는 한 이는 반쪽짜리 정책이 될 수 밖에 없다.
/건설부동산부문 선임기자 dhchung@sedaily.com
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