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[머니+부동산 Q&A] 오피스텔·상가 투자 때 유념할 점은

박상언 유엔알컨설팅 대표

건설사 브랜드만 믿고 투자땐 낭패

입지·분양가 따져 신중히 판단해야





Q. 은퇴가 얼마 남지 않은 50대 후반 직장인입니다. 아무것도 준비해 놓은 게 없어 노후가 걱정인데 주변에서 8·2 대책으로 아파트보다는 오피스텔과 상가가 유망하다고 많이 얘기합니다. 그런데 저는 투자가 처음이어서 오피스텔과 상가를 다녀봐도 투자성에 대한 판단이 서질 않습니다. 어떤 점을 유념해서 봐야 할까요?

A. 8·2 대책에도 불구하고 서울 강남권에서 분양하는 입지 좋은 아파트는 당첨되면 수천만원에서 수억원대의 프리미엄이 붙고 있습니다. 청약경쟁률이 치열할 것 같은 아파트의 경우 지방자치단체에서 분양하기 전 인허가 과정에서 분양가를 규제할 뿐 아니라 주택도시보증공사(HUG)에서도 보증조건으로 분양가 인하 압력을 넣기 때문입니다. 이에 상대적으로 분양가가 낮아져 분양 계약자들은 프리미엄을 얻을 수 있게 된 것입니다. 결과적으로 아파트는 입지 좋은 지역의 대형 브랜드를 믿고 들어가도 분양가가 합리적이라서 당첨만 되면 상당한 프리미엄을 챙길 수 있습니다.

하지만 상가와 오피스텔은 다릅니다. 분양가를 규제하는 장치가 없습니다. 순전히 사업자에 따른 것입니다. 이에 입지가 좋다고 판단하면 고분양가가 책정되고 그렇지 않으면 미분양이 발생합니다. 즉, 투자자들에게 이득을 안겨주기 쉽지 않은 구조라는 얘깁니다.

그간 컨설팅 사례를 살펴보면 오로지 유명 브랜드만 믿고 오피스텔과 상가에 투자해서 성공하는 경우는 거의 못 봤습니다. 유명건설사 브랜드는 아니더라도 입지와 분양가를 보고 판단해 투자하는 것이 성적이 더 좋았습니다. 브랜드는 좀 약하지만 입지가 우수한 상가나 오피스텔에 투자하는 게 수익률에서 좋다는 얘기입니다. 유명 브랜드의 상가나 오피스텔을 비싸게 분양 받았다 하더라도 임차인들이 결코 높게 임차료를 지불하지 않습니다.





수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사가 임차인이 내는 임대료를 보조 지급해 수익률을 맞춰주는 경우도 있습니다. 이러한 경우도 주의해야 합니다. 이 같은 경우 대부분 분양가가 애초에 높게 책정됐다는 얘기입니다. 이에 투자자에게 수익률을 못 맞춰주기 때문에 일정 기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 되는 것입니다. 상가 가치가 고평가된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서 보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자들이 피해를 보는 경우가 많습니다.

또한 대부분 상가투자의 실패 요인 중 하나는 우량 임차인이 확정되지 않은 상태에서 선분양 받기 때문입니다. 따라서 롯데리아, 피자헛, CU, 통신사 등의 점포담당자를 먼저 만나보고 본인이 원하는 지역의 점포가 대리점이 가능한지 여부를 묻는 등 적극적으로 우량임차인을 구하는 것도 투자실패를 줄일 수 있는 방법이다.

아울러 임차인의 안정적인 영업환경 조성을 위해 현 9%인 임대료 인상률 상한을 낮추고, 현재 전체 임대차 계약의 60∼70%만 적용받는 상가임대차 보호대상을 90% 이상으로 끌어올리도록 환산보증금을 높이고 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 확대하는 ‘상가건물 임대차보호법 시행령’ 개정이 논의 중입니다. 따라서 상가임차인 뿐만 아니라 투자자들도 이런 점을 미리 숙지한 뒤 투자에 나서야 합니다.

박상언 유엔알컨설팅 대표
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