가을 성수기를 맞아 아파트 분양이 본격적으로 이뤄지는 가운데 청약제도에 대한 내집마련 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 기존에 아파트 청약에 관심이 덜했던 청약통장 보유자들이나 내집마련 희망자들도 신규 분양 아파트에 대한 관심도가 한층 증가했다. 새 아파트에 대한 선호도가 갈수록 높아지고, 실수요자 중심으로 청약제도가 개편되면서 당첨 가능성이 제고됐기 때문이다.
동시에 8.2부동산 대책 등 여러 부동산 대책을 통해 큰 폭의 청약제도 변경이 거듭되면서 청약 희망자들이 헷갈려하는 사항들도 많아졌다. 청약 희망자들이 궁금해하는 구체적인 사항들을 알아보자.
◇‘청약의 교본’, 입주자 모집 공고= 청약자들이 ‘교본’으로 삼아야 할 것은 청약희망 아파트 단지의 입주자 모집 공고다. 청약 제도의 기본적인 틀은 국토교통부가 주택공급에 관한 규칙을 통해 정하고 있지만 지역별· 아파트 유형별로 해당 지역 거주기간과 같은 1순위 요건이 다르기 때문이다. 입주자모집 공고는 일반적으로 아파트 모델하우스 개관 직전에 일간지에 게재된다. 건설사 홈페이지 등을 통해서도 확인할 수 있다.
관심 있는 지역의 아파트가 분양되면, 그 단지를 청약할 요량이 아니더라도 모델하우스를 방문해서 상담을 받아 보는 것도 도움이 된다. 상담 시에 해당 지역에 대한 청약 조건뿐만 아니라 자신의 대출 조건 등도 알아볼 수 있기 때문이다.
◇거주기간은 입주자모집공고일 기준으로= 청약시 당첨과 관련해 가장 중요한 기준이 1순위 여부와 청약가점이다. 최근 제도가 변경되면서 이 부분에 대해 헷갈려 하는 청약자들이 많다.
삼성물산 래미안 DMC루센티아의 한승완 분양소장은 “최근 1순위 여부에 대한 문의가 가장 빈번하다”며 “강화된 해당 지역 거주기간 및 청약통장 가입기간을 꼼꼼하게 살펴 청약해야 한다”고 말했다.
최근 8·2대책에서 투기과열지구와 청약조정대상지역은 청약 1순위 자격을 얻는 가입 기간이 2년으로 연장됐다. 국민주택의 경우 통장 납입횟수를 24회 이상 채워야 1순위 자격이 주어진다. 과거에는 청약통장에 가입한 후 수도권은 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위가 됐다.
서울이 경우 거주기간 1년, 청약통장 가입기간 2년이 지난 세대주에게 1순위 자격이 주워진다. 한 소장은 “서울거주 기간이 과거에 산 적이 있다 하더라도 입주자모집 공고일 이전 1년 이전부터 서울에 거주하지 않았다면 1순위에서 배제된다”고 말했다.
◇갈수록 중요도 커지는 청약가점 = 서울 등 인기지역에서 청약가점제 대상 아파트가 늘어나면서 청약가점의 중요성이 더욱 커졌다.
청약가점은 무주택 기간(만30세 이후 1년당 2점·최대 32점), 부양가족(1인당 5점·최대 35점), 청약통장 가입 기간(최대 17점) 등을 합쳐 총 84점이 최고점이다. 2002년 청약 통장에 가입한 만 40세인 세대주가 가족 2명을 부양하고 있다면 청약 가점이 54점이다.
청약가점은 아파트투유(https://www.apt2you.com/)에서 ‘청약제도’→‘청약가점 계산하기’ 코너에서 직접 계산해볼 수 있다.
투기과열지구내 85㎡이하 중소형 아파트는 100% 가점제 대상이다. 투기과열지구는 현재 서울특별시 전체(25개구), 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역), 경기도 과천시, 경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구 등 총 29개 지역이다.
투기과열지구내 85㎡ 초과 중대형 아파트는 50%만 가점제 대상이기 때문에, 가점이 불리하더라도 1순위만 된다면 노려볼만 하다. 실제로 래미안DMC루센티아의 경우 중대형 평형의 경쟁률이 85㎡보다 높았다.
청약조정지역에서도 가점제 물량이 85㎡ 이하의 경우 기존 40%에서 75%로 늘었다. 85㎡ 초과의 경우 아예 가점제 물량이 없었으나 이제는 30%가 배정된다.
◇헷갈리는 무주택 기준 = 가점제 대상이 되기 위해서는 무주택 세대주여야 한다. 그런데 세대주뿐만 아니라 주민등록등본 상에 등재된 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 배우자뿐만 아니라 부모나 배우자의 형제자녀들과 같이 살고 있다면 이들 역시 무주택자여야 무주택 기준을 만족시킬 수 있다.
청약가점 계산시 중요한 항목인 무주택 기간 계산에도 유의할 점이 있다. 우선, 무주택 기간은 청약신청자가 만30세 이후 모집공고일까지 기간을 의미한다. 무주택 가점은 1년 미만이면 2점부터 시작해 이후 1년당 2점씩 가점이 추가된다. 무주택기간이 5년 2개월일 경우 12점이다. 다만, 만30세 전에 결혼한 경우 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택 기간을 산정해준다.
그렇다면 배우자가 과거 유주택자였다가 집을 팔았다면 무주택기간은 어떻게 계산할까. 주택을 처분한 날로부터 무주택기간을 계산한다. 세대주인 남편의 무주택 기간이 10년이라 하더라도 부인이 5년전에 집을 팔았다면 무주택기간은 5년에 불과하다.
다만, 배우자가 아닌 다른 세대원은 이같은 무주택 기간 계산 방식이 적용되지 않는다. 세대원인 부모가 입주자 모집 공고일 직전에 집을 팔았다 하더라도 청약신청자 부부의 무주택 기간만 고려해 무주택 가점을 계산하면 된다.
◇신혼부부 특공, 결혼 3년·유자녀 1순위 = 2030의 경우 신혼부부 특공에 대한 관심이 한층 높아졌다. 젊은 층의 경우 무주택 기간, 부양가족 등을 기준으로 한 가점제 적용이 확대되면서 일반 청약 물량을 통한 당첨가능성이 낮아져 특별 공급에 눈을 돌리는 경우가 늘었기 때문이다.
신혼부부 특별공급은 자격 요건에 해당하는지부터 확인해야 한다. 우선, 결혼한지 5년 이내이고 자녀가 있어야 한다. 임신 중인 경우 임신사실을 증명할 수 있는 의료기록등을 제출하면 역시 자녀가 있는 것으로 간주해 자격이 주워진다. 또 입주자 모집 공고 시점에 부부가 무주택자여야 한다. 과거 주택소유 여부는 상관 없다.
이중에서 혼인기간이 3년이내면 1순위가 된다. 순위내에서 경쟁이 있을 경우 △해당지역에 1년 이상 거주 여부 △자녀수를 기준으로 순위를 정한다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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