정부가 내년부터 신총부채상환비율(DTI)을 도입하고 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 시점을 오는 2019년에서 내년 하반기로 앞당기며 대출 옥죄기에 나선 것은 총량관리를 통해 1,400조원에 달하는 가계부채 증가세를 억제하기 위함이다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 23일 “가계부채의 질적 구조가 개선돼 금융 리스크로 이어질 가능성은 높지 않지만 국내총생산(GDP) 대비 가계부채가 크고 증가 속도도 빨라 선제적 대응이 필요하다”고 밝혔다.
내년부터 신DTI가 도입되면 분자에 해당하는 원리금 상환액에 현재 적용되는 이자뿐 아니라 이미 받은 주택담보대출 원금이 새로 반영돼 다주택자의 추가 대출이 사실상 힘들어질 것으로 전망된다. DTI는 소득 수준에 맞는 대출이 이뤄지도록 차주의 연간 소득에서 1년간 갚아야 할 원리금의 비율을 지역별로 40~60%로 정하고 이 비율 이상으로 대출받을 수 없도록 한다. 즉 대출의 건전성을 강화하는 금융규제다.
신DTI는 주택담보대출이 있는 상태에서 새로 주담대를 받을 때 기존 주담대의 이자를 포함한 모든 원리금을 반영해 DTI를 산정하는 것이 골자다. 이렇게 되면 차주의 DTI가 크게 높아져 사실상 주담대를 2건 이상 받는 것이 힘들어진다. 기존에 3억원의 주담대가 있는 차주가 새로 2억원의 주담대를 신청할 경우 지금은 새로 신청한 대출 2억원의 원리금 상환액과 기존 부채 3억원의 연간 이자만 포함하지만 앞으로는 3억원의 원리금 전체도 반영하는 식이다.
예를 들어 연봉 7,000만원의 직장인 A(45)씨는 현재 화성 동탄 소재 아파트를 담보로 1억5,000만원과 5,000만원 등 총 2건, 2억원을 대출받았다. A씨가 부동산 시세 7억원인 서울시 마포구 소재 아파트를 구입한다면 지금까지는 DTI 30%가 적용돼 1억8,000만원을 대출받는 것이 가능했지만 내년부터는 신DTI 30%인 1억200만원만 대출이 가능해 7,800만원이 줄어들게 된다(대출금리 3.50%, 대출기간 20년, 원리금 균등 상환 방식을 가정).
또 다른 예로 연봉 5,500만원의 40대 직장인 B씨가 기존 주택담보대출 1억9,000만원(30년, 4%)이 있는 경우 투기과열지구인 서울 동작구 내 5억원짜리 아파트를 추가로 구입한다면(30년, 4%) 기존에는 1억5,000만원을 받을 수 있었지만 신DRI 적용으로 인해 5,500만원가량 줄어든 9,500만원만 가능하게 된다. 금융권의 한 관계자는 “정부가 집값 상승의 주원인으로 지목하고 있는 다주택자의 주담대를 제한하는 효과가 나타날 것”이라고 말했다.
아울러 모든 대출의 원리금 상환액을 1년 단위로 계산하고 장래 예상 소득까지 고려한 DSR는 당초 2019년 도입 방침에서 내년 하반기로 적용시기가 앞당겨져 파장이 클 것으로 예상된다. DSR는 전세자금대출·신용대출·마이너스통장·할부금 등 모든 금융권 대출까지 총부채로 잡기 때문에 DTI보다 더 강화된 규제로 평가된다. 그만큼 빌릴 수 있는 대출금이 줄어들게 돼 최근 주담대 규제로 신용대출이 늘어난 풍선효과를 방지하는 기능이 있다.
예를 들어 연 소득 6,000만원인 대출자의 주택담보대출 원리금 및 기타대출(자동차할부금 등) 이자가 총 3,000만원이라면 DTI는 50%가 된다. 그런데 대출자의 자동차할부금 원금이 1,500만원이라면 DSR 방식으로는 75%로 높아진다. DSR가 150%이면 1년 동안 내는 이자와 원금 상환액이 연봉의 1.5배를 넘어서는 안 된다는 의미다. 연 소득이 5,000만원이고 DSR가 150%이면 1년 동안 갚아야 하는 원리금이 7,500만원을 넘을 수 없다.
우원식 더불어민주당 원내대표는 23일 열린 당정협의에서 “신DTI 도입 등 다주택자 대출규제 강화 방안과 다중채무자, 저신용 저소득자, 영세자영업자 등 취약계층을 위한 맞춤형 대책은 그 어느 때보다 강력하고 세심한 정책”이라며 “이제 빚 내서 집 사고 돈 벌 수 있는 시대는 갔다”고 강조했다. 이에 앞서 정부는 8월 집값이 이상 급등 현상을 보이는 지역을 투기지역과 투기과열지구로 묶었으며 주택담보인정비율(LTV)과 DTI가 각각 40%로 강화됐다. 다주택자는 이 비율이 각각 30%다.
한편 정부는 최근 급증하고 있는 자영업자대출, 아파트집단대출도 조일 방침인 것으로 알려졌다. 김 부총리는 “2금융권의 집단대출과 자영업자대출 리스크 관리를 강화하겠다”고 말했다.
/황정원기자 garden@sedaily.com
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