[앵커]
내년 부동산시장에 44만가구가 넘는 새 아파트가 입주 합니다. 작년과 재작년 분양 호황기에 공급된 물량이 본격 입주하는 것입니다. 중도금 대출을 받아 분양 받은 수요자들이 잔금대출로 갈아타야하는데, 잔금대출이 주택을 담보로 이뤄지는 만큼 기존 주담대가 있는 수요자들의 근심이 커지고 있습니다. 자세한 얘기 경제산업부 정창신기자와 나눠보겠습니다.
안녕하세요.
[기자]
네. 안녕하세요.
[앵커]
올해도 입주물량이 급증했는데 내년엔 올해보다 새 아파트 입주물량이 더 늘어난다고요. 얼마나 늘어나는 겁니까.
[기자]
네. 부동산 시장에선 내년까지 새 아파트 입주물량이 과도하게 공급된다는 뜻에서 ‘입주 폭탄’ 우려가 나오고 있습니다. 이런 우려는 작년부터 꾸준히 나온 얘긴데요.
부동산114 등 부동산 시장 분석업체의 조사를 종합해 보면 내년엔 44만 가구가 입주할 예정입니다. 사상 최대 물량입니다. 올해 전국 입주물량(37만9,000가구)과 비교해 봐도 16% 증가하는 겁니다. 새 아파트 입주는 2019년엔 30만9,000가구 수준으로 줄어들 것으로 관측됩니다.
이 같은 입주 물량은 2015년부터 2016년 부동산 호황기에 건설사들이 앞다퉈 공급을 늘린 탓입니다.
입주물량을 지역별로 살펴보면 서울을 제외한 경기·인천 등 수도권은 올해(17만가구)보다 28% 늘어난 21만8,000가구가 입주합니다.
반면 지방은 올해(20만9,000가구)보다 6% 늘어난 22만1,000가구가 입주할 것으로 조사됐습니다.
[앵커]
아파트를 분양받은 수요자가 많다는 건 중도금 대출을 받은 사람이 많다는 뜻이기도 한데요. 이들이 입주 전 잔금대출로 갈아타야하는데 대출 규제 분위기에 문제는 없나요.
[기자]
네. 정부는 10·24가계부채 종합대책을 통해 내년 1월부터 신DTI를 적용한다고 밝혔습니다. 다중채무자의 돈줄을 더욱 옥죄는 건데요.
문제는 대책 시행 전에 중도금 대출을 받은 수요자들이 입주를 하게 되는 내년부터 일어나게 됩니다. 보통 청약시장에선 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비중으로 아파트를 분양받는데요. 중도금 대출자들이 잔금대출로 갈아탈 땐 분양받은 새 아파트를 담보로 설정하게 됩니다.
경기도 과천, 성남, 하남, 동탄2신도시 등 조정대상지역에서 중도금 60%를 대출받은 경우 주담대가 없으면 그대로 잔금대출로 갈아타면 되지만, 주담대가 있으면 LTV 50% 적용으로 나머지 10%가량을 알아서 마련해야 합니다. 이럴 경우 금리가 비싼 신용대출을 이용할 가능성이 큽니다.
더 큰 문제는 아파트 공사 기간인 2~3년간 나머지 30%에 해당하는 잔금을 모으지 못한 경우입니다.
예를 들어 설명하면요. 작년 수도권 조정대상지역에서 분양가 5억원짜리 아파트를 분양받았을 경우입니다. 초기에 5,000만원의 계약금(10%)을 본인 돈으로 내고, 기존 전세금 등을 빼서 1억5,000만원을 마련할 수 있는 경우라면 입주 때 분양가의 60%인 3억원을 마련해야 합니다. 기존에 주담대가 없는 무주택 실수요자의 경우 잔금대출로 입주하면 되지만, 주담대가 있다면 50%만 대출이 가능하기 때문에 5,000만원을 어디선가 구해야 입주할 수 있단 뜻입니다.
서울 등 투기과열지구의 경우라면 주담대가 있는 경우 LTV는 30%로 제한되기 때문에 같은 조건에서 1억5,000만원을 더 마련해야합니다.
[앵커]
대출규제 여파는 내년 부동산 시장에서 본격적으로 일어나게 되는군요. 만약 대출이 여의치 않아 잔금을 마련하지 못한 분양자들은 어떻게 될까요.
[기자]
부동산 업계에선 입주 폭탄 문제는 결국 대출 규제와 맞물려 빈집을 쏟아낼 수도 있다는 우려가 나옵니다.
대출로 잔금을 마련하지 못한 수요자들의 경우 신용대출을 받거나 입주를 포기하고 전세를 놓을 수밖에 없습니다. 정부가 다주택·다중채무자의 추가 대출을 막기 위해 신DTI를 적용하지만 내년 말 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 전에 신용대출을 받는 채무자가 늘어나는 풍선효과도 나타날 것으로 관측됩니다.
일부 지역에선 새 아파트 입주가 일시에 몰릴 경우 전세 세입자를 구하지 못하는 역전세난 가능성도 있습니다.
또 일부의 경우지만 분양받은 아파트의 계약을 포기하는 최악의 상황도 발생할 수 있습니다. 이럴 경우 10% 가량의 계약금을 날리고, 그동안 냈던 중도금 대출 이자도 돌려받지 못하게 됩니다.
[앵커]
네. 심각한 상황이 올수도 있겠네요. 집값의 일정 비율 만큼만 대출 해주는 LTV(주택담보인정비율) 기준을 잘 알아둬야 할 텐데요. 그동안 다양한 규제가 나온 만큼 지역별로 이 기준이 다르죠. 간단하게 설명좀 해주시죠.
[기자]
네. 수도권과 지방 등 규제지역으로 선정되지 않은 곳에서 주택담보대출이 없는 경우 LTV 70%(DTI 60%)를 받을 수 있습니다.
5억원짜리 아파트를 분양받았다면 3억5,000만원까지 대출이 가능한 겁니다. 하지만 주담대가 1건이라도 있다면 LTV 60%(DTI 50%)로 줄어듭니다.
수도권에서 관심이 많은 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시 등 조정대상지역은 LTV 60%(DTI 50%) 적용을 받습니다. 주담대가 있다면 10%포인트 줄어든 LTV 50%(DTI 40%)까지 대출을 받을 수 있습니다.
서울·세종 등 투기과열지구에선 LTV 40%(DTI 40%)가 기본 적용되고요. 주담대가 있다면 LTV 30%(DTI 30%)로 쪼그라듭니다.
특히 서울 강남·서초·송파 등 11개구의 투기지역에서 주담대가 있다면 아파트를 담보로 대출은 금지됩니다.
금융위원회와 금융감독원은 8·2대책 후속조치로 지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우라면 투기지역 내 아파트에선 신규 주택담보대출을 받지 못하도록 하는 ‘아파트담보대출 취급제한 실무지침’을 각 은행에 배포했습니다.
/정창신기자 csjung@sedaily.com
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