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규제 모르는 서울 집값에 정부도 당황..결국 보유세 카드 꺼낼까

8·2대책 후 '서울=안전자산' 굳건

25개 자치구 모두 아파트값 올라

수요 줄어도 공급 감소폭 더 크고

다주택자 압박도 서울 매력 키워

전문가들 "보유세 올릴 수 밖에"





‘8·2 부동산 대책’ ‘10·24 가계부채 대책’ 등 부동산 시장에 대한 잇따른 규제에도 서울 아파트값은 강남·북을 가리지 않고 상승세가 지속되면서 정부 당국의 불안감이 깊어지고 있다. 서울 집값이 예상을 깨고 강보합세를 꾸준히 유지하자 원인 분석에 나서는 등 시장 모니터링을 강화하고 있다. 이런 가운데 정부와 정치권에서 보유세 인상을 언급하는 등 ‘마지막 카드’가 꾸준히 제기되고 있다.

시장 관계자들은 “서울 아파트는 ‘안전자산’이라는 인식이 확고해진 탓에 잇단 규제에도 강세가 이어지는 것”이라며 이 같은 추세가 내년에도 이어질 가능성이 높을 것으로 전망했다.

19일 ‘부동산114’에 따르면 8·2 대책 이후부터 최근(17일)까지 서울 아파트 매매가는 2.09% 상승했으며 25개 자치구 중 가격이 떨어진 곳은 단 한 곳도 없는 것으로 나타났다. 10·24 대책 이후 역시 서울 전체는 0.67%의 상승 폭을 보였으며 종로구(0%)를 제외한 24개 자치구 모든 지역의 아파트값이 올랐다. 지역별로 보면 강남 4구(강남·서초·송파·강동)가 포함된 한강 이남 11개 지역에서 8·2 대책 이후 2.24% 상승해 서울 집값을 끌어올렸다. 10·24 대책 이후도 이 지역은 0.81% 올라 서울 평균을 웃돌았다. 한강 이북 14개 지역에서는 같은 기간에 1.8%(8·2 대책 이후), 0.4%(10·24 대책 이후) 올랐다. 올 들어 지난달 말까지 서울 아파트값 상승률은 8.35%로 지난해 상승률 7.57%를 이미 넘어섰다.

전문가들은 서울 집값의 강세가 꺾이지 않는 것에 대해 서울 아파트는 안전자산이라는 인식이 확고해졌기 때문이라고 분석한다. 수요보다 공급이 크게 부족한 서울의 집값은 쉽게 떨어질 리가 없다는 시장의 시선이 서울 집값을 받쳐 준다는 설명이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “최근 시장의 흐름에는 서울 집값은 떨어지지 않을 것이라는 심리적인 편향이 크게 작용한다”면서 “양도세 중과 등으로 인해 매물이 더 나오지 않을 거라는 기대심리도 공급의 희소성에 베팅하게 하는 요인”이라고 말했다.

아울러 정책적 이유로 각종 부동산 대책 이후 수요 감소분보다 공급 감소량이 더 크다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “가격은 수요와 공급의 함수관계”라면서 “거래가 줄었는데도 전체 가격이 상승한다는 건 수요보다 공급 감소 폭이 더 크다는 말”이라고 설명했다. 8·2 대책에서 나온 재건축 조합원 양도 금지 등에 따라 거래 가능한 매물이 줄었으며 집값을 당장 내려야 할 이유가 없는 집주인들은 정책을 더 지켜보겠다는 관망세에 속에 매물을 거둬들여 공급이 큰 폭으로 떨어졌다는 것이다.



이 밖에 정부의 다주택자들에 대한 압박도 서울의 ‘매력’을 키우는 이유로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “가진 집을 정리해야 하는 다주택자들은 여러 채 중에 상승 가치가 높은 똘똘한 한 채를 남겨 놓게 된다”면서 “가령 서울과 경기에 두 채를 가진 다주택자는 경기권을 우선 정리할 것”이라면서 서울 집중 현상이 심화될 것이라고 내다봤다.

이에 서울 집값이 내년 초까지 강세를 보일 것이라는 전망이 전문가들에게는 우세하다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “큰 폭의 금리 인상이 없거나 집주인들이 집값을 급격하게 내릴 만한 요인이 없지 않은 이상 서울 시세는 강보합세를 이어갈 것”이라고 했다.

서울의 상승세가 좀처럼 꺾이지 않으면서 정부는 당황하는 기색이다. 실제로 최근 국토교통부는 민간 전문가들에게 서울 집값이 상승세로 돌아선 이유에 대해서 문의하는 등 시장을 예의주시하고 있다. 국토부의 한 고위관계자는 “서울은 강남뿐 아니라 강북 지역도 구 단위별로 널뛰기하듯이 상승하고 있어 지표·거래량·자금조달계획 등을 주 단위로 살펴보고 있다”며 “다만 아직 8·2 대책 이전처럼 심각한 수준은 아니라고 판단되며 상황을 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다.

또 국토부는 이달 중에 발표될 예정인 주거복지 로드맵이 나오면 시장 안정에 어느 정도 도움이 될 것으로 보고 있다. 다만 일각에서는 주거복지 로드맵에 담길 방안들이 시장에 미칠 파급 효과가 크지 않을 것으로 보고 있으며 결국 정부가 보유세 인상 카드를 꺼내 들 것이라는 관측이 있다. 한 시중은행의 부동산팀장은 “정부는 여러 대책이 먹혀들지 않으면 결국 보유세 인상 카드를 꺼낼 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

/이완기·박경훈·고병기기자 kingear@sedaily.com
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