보유세는 부동산 정책에서 ‘큰 칼’로 비유된다. 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제와 비교해 부동산 가격 안정과 투기 근절에 큰 효과가 있지만 그만큼 위험도 커서다. 노무현 정부 시절 종합부동산세를 도입했을 때 시장가격 왜곡, 조세 저항 등 파동이 일어났던 게 단적인 사례다.
정부가 최근 아껴뒀던 큰 칼을 칼집에서 꺼내 들자 시장과 조세제도가 정상화될 것이라는 기대와 함께 여러 우려가 나오는 것도 이 때문이다. 보유세 인상을 둘러싼 네 가지 문제를 짚어본다.
①“수요 부족한 곳 가격 하락”…집값 양극화 부채질할 가능성=지역별 집값 차이가 갈수록 커지는 ‘집값 양극화’는 우리 부동산 시장의 주요 위험요소 중 하나다. 세종시와 서울은 지난해 정부의 각종 규제에도 주택 매매가격이 4.3%, 3.6% 상승했지만 경남(-1.6%), 울산(-1.1%) 등 지방은 되레 떨어졌다. 보유세 인상은 이런 추세를 더 강화할 우려가 있다. 서울·수도권 등 주요 지역은 보유세 인상으로 집을 매물로 내놓는 경우가 늘어도 수요가 많기 때문에 집값이 크게 떨어지지 않을 가능성이 높다. 반면 지방은 똑같이 공급이 늘어도 수요가 적기 때문에 집값 하락 속도가 커질 것이라는 얘기다. 집값 양극화는 정부 역시 우려하고 있는 부분이다. 기획재정부 관계자는 “안 그래도 집값 양극화 현상이 강해지고 있어 면밀히 모니터링을 하고 있는데 보유세가 오르면 상황이 악화될 수 있다”며 “보유세 개편 때는 이런 점을 감안해 제도를 신중히 설계해야 할 것”이라고 지적했다.
②“세금 인상분만큼 보증금·월세에 전가”…세입자 서민 부담만 늘어나나=보유세 개편 후 정부가 기대하는 효과는 이렇다. ‘다주택자 매물 증가→매물 늘어 가격 하락→서민들 수요 증가’ 등의 흐름이다. 하지만 다주택자가 각종 압박에도 장기적으로 집값이 오른다는 계산으로 ‘버티기’에 들어가면 구상은 흐트러진다. 세금이 오른 만큼 다주택자는 임차료를 높이는 방법으로 비용을 전가해 결국 피해는 애꿎은 서민에게 돌아갈 수 있다. 더욱이 월세 비중은 지난 2012년 50.5%에서 2014년 55.0%, 2016년 60.5% 등으로 올라가고 있다. 세금 인상 후 비용을 전가할 때 임차인들이 고스란히 부담을 떠안아야 할 가능성도 커진 셈이다.
③“이번에도 정책 미스매치?”…약발 안 들을 수도=김수현 청와대 사회수석은 지난해 8·2부동산대책 발표 직후 “강남권을 포함해 일부 지역의 부동산 가격 앙등은 지극히 비정상적”이라며 “이 정부가 부동산 가격 문제에 대해 물러서지 않을 것은 분명하다”고 말했다. 정부의 부동산 정책의 주된 타깃이 강남이라는 점을 보여주는 말이다. 하지만 강남 집값은 아랑곳하지 않고 오르고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 12월26일~올해 1월1일 서울 강남 4구의 아파트 매매가는 0.69% 올랐다. 2012년 5월 이후 가장 높다.
이런 현상에는 최근 정부 정책이 일조했다는 지적이 많다. 교육 정책이 문제다. 자립형사립고와 외국어고 등의 학생 우선선발권이 폐지되면서 교육여건이 좋은 강남의 매력이 배가됐다는 얘기다. 서울에서 중학생 자녀를 키우고 있는 최모(45)씨는 “지금 살고 있는 지역의 자사고가 폐지되면서 강남으로 이사할까 고민 중”이라며 “정부가 강남 집값을 잡겠다면서 교육이 주거지역을 결정하는 데 얼마나 큰 영향을 끼치는지는 간과하는 것 같다”고 꼬집었다.
④거래세 인하 병행?…지방정부 반발·가격 인상 우려도=정부는 보유세를 올리는 만큼 거래세를 낮추는 방안도 함께 추진하고 있다. 거래세 인하는 보유세 인상이 불러올 거래 위축에 완충 역할을 할 수 있다. 문제는 취득세 인하가 만만치 않은 작업이라는 점. 취득세는 대표적인 지방정부 세원이어서 인하하면 지방이 반발할 가능성이 크다. 박상수 한국지방세연구원 박사는 “취득세를 1%만 낮춰도 지방 재원에는 엄청난 타격”이라며 “지방 정부로선 재산세를 많이 올리지 않는 이상 받아들이기 힘들 것”이라고 지적했다. 반대로 거래세를 낮추면 부동산 가격이 인상될 우려가 있다. 취득세 인하는 거래비용을 낮춰 주택의 손바뀜을 늘리기 때문에 대표적인 부동산 활성화 대책으로 꼽힌다. /세종=서민준기자 morandol@sedaily.com
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