최근 서울 중심의 집값 급등세와 관련해 정부는 입주량 증가, 다주택자 양도세 중과, 금리 인상 및 대출 규제로 인한 ‘돈줄 차단’ 등 세 가지 근거를 들어 향후 안정될 것이라는 전망을 내놓았지만 시장에서는 멸실 등을 고려한 실제 주택 재고량이나 다주택자 매매 동향 등을 고려하지 않았다는 지적이 제기되고 있다.
박선호 국토교통부 주택토지실장은 10일 “서울은 예년보다 30% 이상 증가하고 강남 3구도 30~40% 늘어날 예정”이라며 집값 안정의 근거로 입주량 증가를 지목했다. 부동산114가 집계한 서울 아파트 입주 물량은 2017년 2만7,160가구에서 올해 3만4,831가구로 28.2% 증가한다. 그러나 이는 올해 재건축·재개발에 따른 주택 감소분이 반영되지 않은 규모로 멸실 주택을 감안하면 실제 증가분은 더 작다는 분석이 제기됐다. 지난해 관리처분인가를 받은 사업장은 올해 이주가 진행될 가능성이 높다. 올해 4월 이주가 확정된 강남구 개포주공1단지(5,040가구)를 비롯해 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(2,100가구), 송파구 미성·크로바(1,350가구) 등 강남권 재건축 아파트 이주 물량이 줄줄이 대기 중이다.
정부는 공급 확대 방안도 앞서 내놓았지만 서울 내 개발제한구역을 해제하는 방식이 유력한 신규 공공택지 개발은 현 정부 임기 내에 가시적인 성과를 얻기 어려울 것으로 전망된다. 국토교통부가 2015년 7월 개발 계획을 발표한 수서역세권 공공택지지구의 경우 최근 개발제한구역 해제가 완료돼 2021년 완공될 예정이다. 다만, 수도권과 지방의 입주량은 크게 늘어 서울을 제외한 수도권과 지방의 집값은 안정세를 나타낼 것이라는 데 시장 전문가들도 동의했다.
정부가 두 번째 근거로 제시한 4월 양도세 중과 시행 등 기존에 발표한 부동산대책의 효과 역시 이미 상당 부분 시장에 반영돼 있다는 게 부동산 업계의 평가다. 다주택자의 매물 처분을 유도해 공급 확대에 따른 집값 안정을 이끌어내기 위해 4월 시행되는 다주택자 양도소득세 중과 역시 정부가 기대한 만큼 다주택자들의 매물 처분을 유도하지 못한 것으로 평가된다.
길병순 삼호공인 대표는 “양도소득세 중과를 피하려면 3월 말까지 잔금을 치러야 하는데 그러기 위해서는 이미 매물이 나와 있어야 한다”며 “정부 정책의 영향으로 다주택자들이 매물을 내놓을 시기는 이미 지났다”고 말했다. 최근에는 강남 지역 아파트 매물이 귀해지다 보니 목동·마포 등 다른 지역 매물이라도 찾으려고 하지만 그마저도 여의치 않다는 게 길 대표의 설명이다.
지난해부터 금리 인상이 현실화됐고 지난해 발표한 부동산 대책의 신 총부채상환비율(DTI), 10월 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 올해 시행을 앞두고 있다. 그러나 수십억원대의 강남 아파트에 투자할 만큼 자금 여력이 있는 사람들에게는 큰 영향이 없다는 의견이 나온다.
마지막으로 금리 인상 및 대출 규제 시행으로 부동산 시장에 유입되는 자금이 줄어들 것이라는 정부의 전망도 서울 아파트 시장에는 적용되지 않을 것이라는 지적이 나온다. 서울 강남권 등 요지의 아파트는 수도권 거주자뿐만 아니라 지방에서 재력이 있는 계층도 투자하는 ‘전국구’ 아파트가 됐기 때문이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 주요 입지의 아파트에 대한 수요는 계속 늘어나는데 올해 조금 늘어나는 수준의 공급으로는 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다”며 “공공택지 개발을 통한 주택 공급은 정부가 당연히 해야 하는 일이지만 중장기적인 정책”이라고 지적했다. /박경훈기자 socool@sedaily.com
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