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[머니+부동산 Q&A] 부모에 증여받은 주택, 양도 때 세금은

진재만 신한금융투자 세무사
증여 5년내 팔면 양도세 이월과세
수증자 1가구 1주택 땐 적용 안해

  • 이완기 기자
  • 2018-01-14 11:46:26
  • 기획·연재
[머니+부동산 Q&A] 부모에 증여받은 주택, 양도 때 세금은
Q. 몇 년 전 아버지에게 증여받은 주택을 양도하려고 합니다. 이 경우 어떤 세금 문제가 발생하나요?

A. 가족들 간에는 세금 문제를 고려하지 않고 자산 이전이 이루어지는 경우가 많습니다. 따라서 예상치 못한 증여세가 과세 되기도 하는데요. 이러한 현실을 반영해 10년 동안 배우자는 6억원, 직계존비속은 5,000만원(미성년 직계비속은 2,000만원), 그 외 친족은 1,000만원까지 세금 없이 재산을 증여받을 수 있습니다. 이를 ‘증여재산공제’라고 합니다.

증여재산공제를 이용하여 가족에게 자산을 증여한 후 그 자산을 양도하는 경우 양도소득세를 부당하게 감소시키는 경우가 있습니다. 예를 들어 4억원에 취득한 부동산이 6억원이 되었고, 증여재산공제 6억원을 적용받아 증여세 없이 배우자에게 증여합니다. 이 때 배우자의 부동산 취득가액은 6억원이 되고 이를 바로 양도한다면 양도가액과 취득가액 둘 다 6억으로 양도차익이 없으므로 양도소득세도 발생하지 않습니다. 결국 증여받을 때 취득세만 부담한다면 부동산에서 발생한 시세차익에 대해서 세금 한푼 내지 않을 수 있는데요. 이를 제한하기 위하여 소득세법에서는 배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여받은 자(수증자)가 5년 이내에 해당 부동산을 제3자에게 양도하는 경우 여러가지 조정을 하는데 이를 ‘배우자 등에 대한 이월과세’라고 합니다.

[머니+부동산 Q&A] 부모에 증여받은 주택, 양도 때 세금은
이월과세는 거래행위 자체를 취소하는 것은 아닙니다. 조세회피 목적을 따지지도 않습니다. 증여한 자(증여자)의 취득가액 및 보유기간으로 수증자의 양도소득세를 계산하는데 보유기간은 장기보유특별공제 및 세율을 적용할 때 영향을 주게 됩니다. 또한 수증자가 기존에 납부한 증여세는 필요경비로 공제합니다. 양도 당시 배우자가 사망하여 배우자 관계가 소멸된 경우에는 이월과세를 적용하지 않으나, 이혼의 경우에는 이월과세가 적용됩니다.

예외적으로 이월과세를 적용하지 않는 경우가 있습니다. 첫째, 이월과세를 통해 수증자가 1세대 1주택 비과세 되는 경우입니다. 예를 들어 아버지가 2년 이상 보유한 아파트를 무주택자인 아들에게 증여하고 아들이 그 아파트를 바로 양도하여 1세대 1주택 비과세가 된다면 이월과세를 적용하지 않고, 아들의 증여세와 양도소득세, 아버지가 직접 제3자에게 양도했다고 가정했을 경우의 양도소득세를 비교하여 큰 금액으로 과세됩니다. 다만, 양도소득이 아들에게 실질적으로 귀속된 경우에는 증여 후 양도 행위를 인정받을 수 있습니다.

둘째, 이월과세를 적용하지 않았을 경우의 양도소득세가 적용했을 경우의 양도소득세보다 클 경우입니다. 이는 이월과세를 적용하는 실익이 없기 때문입니다. 다만, 2017년 7월 1일 이후 양도하는 자산부터 적용됩니다.

셋째, 사업인정고시일로부터 2년 이전에 증여받은 후 5년 이내에 관련 법률에 의해 협의매수 또는 수용 등으로 양도하는 경우 입니다. 이는 부득이한 경우로 양도가 되는 것이므로 선의의 피해를 방지하기 위해 이월과세를 적용하지 않는 것입니다.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산은 가급적 5년 이후에 양도를 하여 예상치 못한 과세로 인해 불이익을 당하지 않도록 해야 할 것입니다.


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