노후를 준비하는 투자자의 이 같은 수요를 맞춰줄 정책들이 최근 쏟아지고 있다. 지난해 11월 국토교통부가 발표한 ‘주거복지 로드맵’에는 은퇴 후를 준비하는 투자자들에게 주택을 굴릴 수 있는 ‘연금형 매입임대’가 포함됐다. 연금형 매입임대는 고령자의 주택을 활용해 연금 형태로 받는다는 점에서 한국주택금융공사가 이미 운영하고 있는 주택연금(역모기지) 상품과 유사하다. 정부 발표 이후 은퇴 후 주택 자산을 활용해 일정 생활비를 탈 수 있어 일종의 노후 준비용 복지정책에 가깝다는 반응이 나왔다.
연금형 매입임대는 한국토지주택공사(LH)나 한국주택금융공사(HF) 등이 고령자의 소유 주택을 매입해 청년·신혼부부나 취약계층에게 공공임대로 공급한다. 외형상 주택연금(역모기지) 상품과 유사해 보이지만 연금형 매입임대는 ‘매각’, 주택연금은 ‘대출’이라는 측면에서 서로 차이점이 명확한 만큼 투자자 상황에 맞게 따져봐야 한다.
주택연금은 주택담보대출을 연금식으로 받는 형태로, 주택의 소유권이 연금 계약자 본인에게 있고 해당 주택에 직접 거주해야 한다. 대상자는 본인 또는 배우자가 만 60세 이상인 경우로 제한된다. 대상 주택은 시가 9억원 이하 아파트·단독주택·다세대 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인주택 등이다. 또 주택연금은 주택담보대출의 형태여서 담보 가치가 확실한 아파트 소유자의 신청이 지금까지 많았다.
반면 연금형 매입임대는 연금 계약자가 거주 주택을 LH에 완전 매각해 매각대금을 연금으로 나눠 받는 방식이다. 주택을 판 돈을 꼬박꼬박 받아 쓸 수 있는 것이다. 주택 소유권은 LH에 넘어간다. 연금 신청자에 대한 나이 제한을 둘지, 또 주택의 가격을 제한할지는 미정이다. 연금형 매입임대주택은 주력이 다가구나 단독주택, 주인이 1명인 다세대 등이 될 전망이다. LH가 매입 주택을 다수의 청년·신혼부부용 임대주택으로 활용하기 위해서다.
종합하면 아파트는 주택연금, 다가구나 다세대는 연금형 매입임대로 접근하는 것이 각각 유리하다는 것이 전문가들의 조언이다.
주택연금과 연금형 매입임대는 수령액과 지급 기간, 임대료 유무 차이도 확연하다.
주택금융공사와 국토부·LH의 시뮬레이션 결과에 따르면 60세가 자신이 거주하는 주택을 담보로 20년 만기 주택연금 상품에 가입할 경우 시가 3억원짜리 주택은 월 74만6,000원, 시가 7억원 주택은 174만2,000원을 연금으로 받을 수 있다. 이에 비해 연금형 매입임대는 20년 만기 조건의 경우 3억원 주택의 연금은 월 146만5,000원, 7억원 주택은 339만7,000원으로 주택연금보다 월 수령액이 2배 가량 크다. 연금형 매입임대는 금리 인상과 비례해 수령액이 늘어난다.
주택연금은 또 가입 당시 1.5%의 초기 보증료와 연금 지급액 총액의 0.75%에 해당하는 보증료를 매년 주택금융공사에 납부해야 하지만, 연금형 매입임대는 별도의 보증료 부담이 없다.
여기까지 보면 연금형 매입임대가 훨씬 유리한 듯 하지만 연금형 매입임대는 본인이 거주하던 집을 팔아야 하기 때문에 공공임대주택을 받더라도 소정의 임대료를 부담해야 한다는 단점이 있다. 특히 주택연금은 종신형이 있는 반면 연금형 매입임대는 만기 지급형이 우선이라는 점이 부담이다. 주택연금 종신형의 경우 연금가입자가 보증 총액을 넘는 연금을 받았더라도 가입자가 생존해 있는 동안에는 계속해서 연금이 지급된다. 또 부부가 둘 다 사망할 때까지 연금을 받을 수 있다.
무엇보다 주택연금은 주택이나 연금 잔여 금액에 대해 상속이 가능하지만 연금형 매입임대는 주택 상속은 불가능하고, 계약 만기 전 연금 수령자가 사망한 때에만 잔여 연금액 상속을 받을 수 있다. 아울러 주택연금 선택 시 자기가 살던 집에 계속 살 수 있지만, 연금형 매입임대는 LH에 집을 판 뒤 정부가 제공하는 공공임대주택으로 이사해야 하는 것도 차이점이다.
대형 아파트를 보유하고 있으면서 주택연금이나 연금형 매입임대 둘 다 선택하기 싫다면 세대구분도 가능하다.
세대구분이란 큰 아파트 1채를 2채로 나눠 조금 큰 집에는 소유주가 살고, 작은 집(원룸 또는 투룸)은 세를 놓는 것을 일컫는다. 두 채 모두 별도의 방과 주방, 화장실 그리고 세대 현관 출입문이 따로 있다. 세대구분한 원룸이나 투룸은 본인의 거주 문제를 해결하면서 매달 쏠쏠한 월세로 현금 흐름을 만들 수 있다는 것이 장점이다. 세대구분 인테리어 업체 ‘얼론투게더’에 따르면 방 2~3개를 활용해 월세 임대용 주택을 만드는데 사업비는 2,000만~3,000만원 가량이며, 용인·분당·일산·안양 등 서울 인근에서 방 2개에 보증금 2,000만~3,000만원, 월세 60만~70만원쯤 받는다. 주변에 오피스텔·원룸 수요자가 많은 지역의 아파트 소유주에 유리하다.
/조양준기자 mryesandno@sedaily.com
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