설 이후 부동산 시장에서 주목해야 할 변수는 4월 1일부터 실시되는 다주택자에 대한 양도소득세 중과다. 작년에 발표된 ‘8·2 주택시장 안정화 방안’에 따라 4월 이후로는 조정대상지역 내에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 여기에 올해부터 세법이 개정되면서 양도세 최고세율이 40%에서 42%로 2%포인트 높아졌다. 이에 따라 양도 차익이 1억 5,000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 적용받는다. 4월 이후에는 다주택자의 세금 부담이 한층 무거워지기 때문에 장기간 버틸 자금이 여력이 없는 사람은 집을 팔거나 임대사업자 등록을 해야 한다.
주택 매각한다면 장기보유특별공제 잘 활용해야
주택 매각을 고려한다면 장기보유특별공제를 잘 활용할 필요가 있다. 장기보유특별공제는 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도다. 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 다만 4월부터는 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진), 세종시 등 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되므로 집을 팔려면 그 전에 결정해야 한다. 아울러 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해 주기 때문에 집을 최초에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 잘 확인해야 한다. 또 내년부터는 장기보유특별공제율이 10년 보유 시 30%에서 20%로 줄어든다는 점도 고려해야 한다.
증여를 하는 방법도 있다. 자녀에게 증여할 경우 증여세가 발생하기 양도세 부담액과 비교해 절세 효과가 큰 쪽을 선택하면 된다. 또 배우자에게 증여할 시에는 6억원까지 증여세가 발생하지 않기 때문에 이 점을 활용해 절세를 할 수도 있다.
장기 임대사업자로 등록하는 것도 방법이다. 임대사업자로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있고 장기보유특별공제 혜택도 받는다. 다만 수도권의 경우 개별주택 가액이 6억원(비수도권은 3억원)을 넘으면 중과세 예외를 인정 받지 못한다는 점을 알아둬야 한다. 또 5년 이상 의무적으로 임대를 해야 하며, 임대료 상승률도 매년 5% 이내로 제한된다. 또 임대소득 발생으로 건강보험료 부담이 높아질 수 있다.
‘임대주택 등록 활성화 방안’ 발표 이후 1월 임대사업자 등록 전년 比 2.5배 증가
정부의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 발표 이후 임대사업자 등록은 증가하는 추세다. 국토교통부에 따르면 올 1월 한 달 동안 신규로 등록한 임대사업자가 전년 동기에 비해 2.5배 증가했다. 지난 1월 9,313명이 임대사업자(개인)로 신규 등록해 작년 1월 신규 등록한 임대사업자(3,799명)에 비해 크게 늘었다. 지역별로 살펴보면 서울시(3,608명)와 경기도(2,867명)에서 총 6,475명이 등록해 전체의 69.5%를 차지했다. 1월 한 달간 등록된 임대주택 수는 2만7,000채로 지난해 한 해 월평균인 1만6,000채를 상회했다.
정부는 향후에도 이 같은 추세가 계속될 것으로 보고 있다. 국토부의 한 관계자는 “올해 1월 임대사업자 등록이 급증한 것은 지난해 말에 발표한 임대주택 등록 활성화 방안의 효과가 즉각적으로 나타나고 있는 것”이라며 “올해 4월에 임대사업자 등록 데이터베이스(DB)가 본격 가동되고 내년 1월부터 주택에 대한 임대소득세가 과세됨에 따라 앞으로도 임대사업자 등록은 빠르게 늘어날 것으로 전망된다”고 밝혔다.
앞서 정부는 작년 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하면서 8년 이상 장기임대주택 사업자에 대해서는 다양한 세제 혜택을 주겠다고 밝힌 바 있다. 우선 정부는 내년 말까지 유예된 연 2,000만원 이하 임대소득에 대한 분리과세를 추가 유예 없이 2019년부터 정상 과세하면서 현재 60%로 일괄 적용되는 필요경비율(소득을 구할 때 공제되는 경비율)을 임대주택 등록 사업자는 70%, 미등록 사업자는 50%로 차등 적용할 계획이다. 건강보험료는 예정대로 2019년 소득분부터 정상 부과할 방침이며, 다만 2020년 말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자에 대해서는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면하기로 했다. 8년 임대 시에는 건강보험료가 80% 감면되며 4년 임대 시에는 40% 감면된다. 또 임대주택으로 등록한 공동주택·오피스텔 등에 대한 취득세·재산세 감면기한을 내년 말에서 2021년까지 3년간 연장한다. 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 부여할 방침이며, 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 부여하기로 했다.
/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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