‘가상화폐·주식은 폭락해도 경매로 산 부동산은 망하지 않는다.’ 불안한 부동산 시장에서 최근 인기를 얻는 문구다. 경매 투자자들은 늘고 있지만 경쟁이 치열한데다 매물이 줄어 좋은 물건을 찾기 어렵다. 평범한 직장인이던 김영록씨는 500만원으로 시작, 경매를 배워 2년 만에 월세 2,000만원을 받는 30억원 자산가가 되어 경매 강사로 활동 중이다. 소액 투자로 좋은 경매 물건 고르는 팁은 무엇일까.
실수요 확보로 공실 위험 적고
매물가 낮아 대출 부담도 최소화
Q. 어떻게 500만원으로 경매에 성공했나요?
A. 경매 원칙은 두 가지입니다. 서울 강남 대신 지방에 투자하고 무조건 싼 부동산으로 고효율을 누리는 겁니다. 투자금액 없는 월급쟁이는 강남 경매에 투자하기 어려워요. 저는 지금까지 20여채에 투자했는데 모두 지방의 소형 아파트, 빌라, 오피스텔입니다. 서울 지역 아파트 경매 낙찰률은 100%에 이르지만 시세만큼 불러야 낙찰될 때도 많아요. 그런데 실제 월세 수익은 적습니다. 서울 강남 아파트의 월세 수익률은 약 4%, 지방은 그래도 6%가 가능해요. 충청도·전라도 지역 상가는 연 7~8%까지 나옵니다.
Q. 지방 집값은 하락세 아닌가요?
A. 역발상이 필요합니다. 부동산 경기가 안 좋을수록 싼 월세를 찾는 수요가 늘어나거든요. 대표적인 곳이 지방의 산업단지 부근입니다. 산업단지가 생기면 인구가 늘어납니다. 주말에는 서울로 올라가더라도 주중에는 산업단지 근처 월세가 싼 고시원이나 원룸에 사는 직장인이 많아요. 대표적으로 충청도 서산·충주·청주 지역은 서울로 가는 고속도로가 가까워 투자가치가 높은 수익형 부동산이 많습니다.
Q. 구체적인 투자 사례를 말씀해 주시죠.
A. 몇 년 전 충청도의 한 산업단지 인근에 1,540만원(14평)짜리 아파트를 낙찰받아 월세 23만원(보증금 200만원)을 받습니다. 신용대출 1,200만원에 보증금, 제 돈 200만원을 합쳐 낙찰 받았어요. 매달 이자(약 4만원)를 감안해도 좋은 수익입니다. 값싼 부동산은 대출을 적게 받을 수 있어 위험 요인을 줄일 수 있습니다.
Q. 물건을 고를 때 가장 먼저 뭘 봐야 하나요?
A. 경매 물건의 감정평가서가 가장 중요합니다. 감정평가는 주변 부동산과 비교해 가격을 산출합니다. 지방에는 주변에 비교할 상가나 건물이 없는 경우가 많아 감정가가 낮게 책정된 사례가 많아요. 또 다른 팁은 법원 경매 사이트의 ‘로드뷰’에요. 투자자가 사전에 경매 물건 주변 환경을 한눈에 볼 수 있는 로드뷰가 오래전에 촬영돼 업데이트하지 않은 경우가 많아요. 그래서 로드뷰만 보면 주변이 온통 논밭이지만 현장을 가보면 상업지구가 들어서 있습니다. 디테일을 챙기면 단독 입찰을 어렵지 않게 받을 수 있어요.
Q. 지방에서 상가 주택 경매 투자 요령은?
A. 지방 상가는 간판이 가장 중요해요. 서울에선 ‘스세권’이란 말이 돌 정도로 스타벅스 커피숍이 있는 상권이 인기가 많습니다. 반면 스타벅스가 별로 없는 지방에는 파리바게뜨 같은 대형 프랜차이즈가 있는 상권의 월세 흐름이 좋습니다. 주요 통신사 직영점이 들어선 상권도 주목해보세요. /자료제공=지식 플랫폼 ‘커넥츠 ASK(http://www.conects.com/)’
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