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[머니+생생재테크] 자산관리의 우선순위

다주택자 양도세 중과 등 변화 읽고 미리 대응해야

김명환 한화생명 경인FA센터 FA




일에는 순서가 있다. 급하고 중요한 일이 첫 번째이고, 급하지는 않지만 중요한 일이 두 번째, 급하지만 중요하지는 않은 일이 세 번째, 급하지도 중요하지도 않은 일이 마지막 순서이다.

재테크에 있어서 급한 일은 무엇일까? 규제의 변화일 것이다. 이번 달부터 청약조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세가 시행됐다. 다주택자에 대해 장기보유특별공제를 배제하고, 양도소득세를 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트를 중과하게 된다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 이달 1~14일 주택 거래는 신고건수 기준 2,939건, 일평균 209.9건으로 집계됐다. 이는 지난해 4월 일평균 거래량 257.8건보다 18.6% 줄어든 것이고, 지난 3월 일평균 거래량 449.5건 보다는 53.3%나 감소한 수치다. 양도세 중과세는 작년 8월부터 계속해서 정부가 시행의지를 보인 대책으로 짧게 봐도 6개월 가량 시간이 주어졌으나 지난달 주택 매매를 마무리 짓느라 서두른 모습이다. 지난달 서울 아파트 거래 신고 건수가 3월 거래량 가운데 역대 최대인 1만3,935건을 기록한 것을 봐도 알 수 있다. 지난달까지 처분한 사람들은 그나마 한시름 놓았지만 팔지 못하고 매물을 거둬들인 사람들은 고민이 클 수 밖에 없다.



그럼 중요한 일은 무엇일까? 바로 시장의 변화를 읽어 미리 대응하는 것이다. 앞서 봤듯 서울의 주택 거래량이 급감한 이유는 양도세 중과세에 따라 지난달까지 등기 이전을 하는 조건으로 나왔던 매물들이 소화된 것이 하나의 원인이다. 또 다른 원인은 주택을 매수할 사람들의 여력이 줄어든 것도 있다. 현재는 은행에만 총체적 상환능력비율(DSR), 여신심사 가이드라인, 개인사업자대출 가이드라인이 적용되고 있다. 오는 7월부터는 보험사, 상호금융회사, 저축은행, 새마을금고 등 2금융권 회사도 총체적 상환능력비율(DSR) 제도를 순차적으로 시범 운영한다. 개인사업자의 소득과 원리금 상환능력을 엄격히 평가하는 개인사업자대출 가이드라인도 적용된다. 이와 함께 금리가 상승국면에 접어들었다는 중대한 변화가 있다. 우리나라의 기준금리는 1.5%로 10년 7개월 만에 처음으로 한미간 기준금리의 역전 현상이 발생했다.

투자 결정의 힌트를 얻을 수 있는 것은 유럽의 투자 대가로 유명한 앙드레 코스톨라니(1906~1999년)가 만든 달걀모형이다. 오로지 금리 하나의 요소만 가지고 투자방안을 제시한 것인데, 금리가 고점일 때는 당연히 예금에 투자하고, 금리가 고점에서 하락하기 시작할 때 예금에서 채권으로 이동하는 것이다. 이 모형이 절대적이지는 않지만 자산관리 가이드라인으로는 활용할 만 하다.
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