수도권의 한 재개발구역에 단독주택을 보유한 A씨는 분통을 터뜨렸다. 최근 조합원들에게 통보된 토지·건물 감정평가액 때문이다. 바로 옆 다세대·연립주택의 3.3㎡당 지분 감정가격은 1,200만원선인 반면 A씨 단독주택은 800만원에 불과했기 때문이다. 똑같은 땅인데 연립 다세대 지분은 1.5배나 가치가 높게 평가된 셈이다.
사실 재개발사업에서 단독주택의 감정평가액이 낮은 것은 이 구역에 국한된 것은 아니다. 거의 모든 재개발사업에서 나타나는 일반적 현상이다.
이런 현상이 나타나는 이유는 무엇일까. 의문점은 부동산 감정평가 방식을 알면 쉽게 해소된다.
일반적으로 연립이나 다세대주택 등 공동주택은 ‘거래사례비교법’으로 감정평가를 실시한다. 조건이 비슷한 주변 실거래가격을 기준으로 감정가격을 산정하는 방식이다. 반면 단독주택은 이 방식을 채택하기 힘들다. 입지여건이나 규모 등 조건이 천차만별인데다 거래 자체도 많지 않아 비교 가능한 실거래 사례를 찾기가 힘든 탓이다. 어쩔 수 없이 단독주택은 정부가 매년 고시하는 공시가격을 기준으로 감정가격을 매긴다. 단독주택 공시가격 자체가 시세의 50%선에 그치다 보니 결과적으로 감정가가 시세의 70%선인 주변 연립 다세대 주택에 비해 턱없이 낮게 나올 수 밖에 없는 구조인 셈이다.
어느 재개발 사업이든 항상 조합원 지분에 대한 감정평가 결과는 늘 분쟁의 대상이 된다. 사업을 위해 더 넓은 땅을 제공하면서도 제값을 받지 못하니 그럴 수 밖에 없다.
물론 거래의 특성 때문에 단독주택에 연립이나 다세대 처럼 거래사례비교법을 채택하기에는 한계가 있다. 그래서 매년 정부의 주택공시가격이 발표될 때마다 공시가격 현실화 문제가 도마 위에 오른다. 실제로 정부도 이미 지난 2011년부터 아파트나 연립 등 공동주택에 비해 훨씬 격차가 큰 단독주택 공시가격의 현실화율을 높이겠다고 공언해 왔다. 하지만 여전히 눈에 띄는 변화는 보이지 않는다. 결국 재개발 사업을 둘러싼 주민간 분쟁의 원인을 정부의 부동산가격 공시제도가 제공하고 있는 셈이다.
아니나 다를까. 올해도 정부의 공시가격을 두고 이런 저런 말이 많다. 공동주택의 경우 지난해 두드러졌던 집값 상승세의 영향으로 서울이 평균 10.19% 오른 가운데 강남·서초·송파 등 강남3구는 평균을 훌쩍 웃도는 상승률을 기록했다. 가뜩이나 정부가 부동산 보유세 강화를 검토중인 마당에 과세의 근거가 되는 공시가격까지 급등했으니 세 부담 가중이 불가피한 까닭이다. 이 와중에 서울시내 곳곳에서 시세와 공시가격이 두배 이상 차이나는 곳이 속출하면서 공시가격의 신뢰성을 두고 주택 소유주들의 불만이 증폭되고 있다. 지난해 아파트 값이 많이 뛴 영향을 감안하더라도 격차가 너무 크다는 것이다. 심지어 서울 개포동의 초기 재건축추진단지 주민들은 공시가격이 너무 낮게 책정됐다며 이의를 제기하고 있다고 한다. 공시가격이 낮으면 당장 보유세가 느는 부담은 있지만 나중에 재건축이 끝나면 물게 될 초과이익부담금이 증가할 우려 때문이라고 한다.
공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부과의 근거가 된다. 또 재개발 사업등에서는 개인의 재산권에 직접적인 영향을 미친다. 문제를 방치할 경우 부동산 가격 공시제도 자체의 신뢰가 무너질 수도 있다. 공시가격이 들쭉날쭉하면 과세의 중요한 기본원칙인 형평성이 흔들린다는 것을 간과해서는 안된다.
/건설부동산부문 선임기자 dhchung@sedaily.com
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