뉴코아 아울렛에 투자하는 E리츠코크렙(이리츠코크렙)을 비롯해 대어 리츠들이 공모상장에 나선다. 기존 공모리츠 시장은 매력적인 투자 상품 부재와 배당수익률 하락으로 투자자들로부터 소외를 받았다. 그러나 오랜만에 공모리츠 시장에 ‘대어’가 입성하면서 안정적인 배당 수익을 누릴 수 있는 리츠 투자에 대한 개인 투자자들의 관심도 높아지고 있다.
10일 업계에 따르면 시가총액이 3,000억원에 달하는 E리츠코크렙이 상장을 앞두고 투자자 모집을 진행중이다. 지난 8일 기관투자자 수요예측을 실시했으며 여기서 확정된 공모가로 12일~15일까지 개인투자자들 대상으로 일반 청약을 진행된다. 유가증권 상장은 6월 말 이뤄질 예정이다. 공모 규모는 약 800억원으로 이는 전체지분의 25%에 해당한다. 나머지 75%는 이랜드리테일이 보유하게 된다.
E리츠코크렙은 기존 리츠시장에 보기 힘들었던 대규모 리츠라는 점에서 관심을 끈다. 현재 상장돼 있는 리츠를 총 4개로 2017년말 기준 평균 자산규모는 약 1,000억원, 평균 시가총액은 300억원 수준이다. 이에 반해 E리츠코크렙의 자산은 규모는 5,087억 원, 예상 시가총액은 3,100억~3,200억 원 선이다.
E리츠코크렙의 제일 큰 특징은 기존에 설립돼 사모로 운영됐던 리츠가 이번에 신주발행을 하면서 공모로 전환한다는 점이다. 수익의 일관성과 안정성이 검증됐다는 평가다.
기초 자산은 뉴코아 아울렛 야탑점, 일산점, 평촌점이다. 임차인은 이랜드 리테일로 2016년 9월부터 15년간 연 임대료 270억 원에 장기 임차 계약을 맺었다. 한 건의 부동산을 기초자산으로 하는 다른 리츠에 비해서는 위험이 분산된다. 또 이번에 공모를 통해 조달한 자금은 뉴코아 아울렛 중계점과 분당점을 보유하고 있는 ‘케이비와이즈 스타 6호’ 지분 100%를 인수하는데 투자된다는 점도 특징이다. 이로써 총 5건의 부동산을 보유하게 되는 셈이다.
E리츠코크렙의 자산관리를 맡고 있는 코람코자산신탁은 연 배당 수익률을 7%대로 보고 있다. 야탑·일산·평촌점(270억원)과 중계·분당점(133억원) 등 5곳으로 받는 임대료 수익 약 400억원에서 리츠 관리 대출이자 등을 빼면 약 230억원이 배당으로 돌아간다. 예상시가 총액이 3,100억원~3,200억원을 고려하면 약 7%의 배당수익이 가능하다는 게 코람코측의 설명이다. 다만, 중계·분당점 인수는 올해 하반기에 이뤄질 예정이어서 수익률이 7%대로 올라서는 것은 내년 이후가 될 전망이다. 배당소득세율은 15.4%이다.
5곳의 임대료는 매출에 연동되는 게 아니라 이랜드리테일이 고정적으로 지급하는 구조다. 또 야탑·일산·평촌의 경우 최대 연 2.5%, 분당·중계는 최대 1.5%까지 매년 9월 전년도 소비자물가에 연동해 임대수수료가 조정된다.
코람코자산신탁 관계자는 “5곳의 매장은 전국 이랜드리테일 매장 중에서도 매출 상위 10위에 드는 매장들로 영업이익률이 양호하다”며 “또 이랜드리테일측에서 책임임차를 했기 때문에 임대료 미지불에 대한 우려가 거의 없다”고 설명했다. 야탑·일산·평촌 등 3개 점 매출액 5000억원 분당·중계 등 2개 점은 2800억원 정도 매출을 꾸준히 올리고 있다.
E리츠코크렙외에도 대어급 리츠 상장이 올 하반기부터 잇따라 선보일 전망이다. 하반기에는 판교내 알짜 부지인 ‘알파돔시티 6-4 건물’을 기초자산으로 한 공모리츠도 나올 예정이다. 신한금융투자는 연내 신한리츠운용이 보유한 판교 알파돔시티 6-4건물을 활용해 공모 리츠 상장을 계획하고 있다. 이밖에 MBK파트너스가 최대주주로 있는 홈플러스 약 40여 곳의 매장을 묶어 리츠로 상장하는 방안도 추진하고 있다.
다만 리츠투자는 일반 주식에 비해 유동성이 떨어지고 외부 변수에 취약할 수 있다는 단점이 있다. 기존의 공모리츠들의 투자 수익률이 신통치 않다는 점도 투자자들이 리츠 투자에 선뜻 나서지 못하는 이유다. 현재 상장돼 있는 리츠는 모두투어리츠, 케이탑리츠, 트러스와이7호리츠,에이리츠 등이다. 호텔 투숙률이나 오피스 운영 수익률 등에 연동돼 있는 이들 리츠의 경우 배당 수익이 공모 당시 예상규모보다 하락하며 주가 역시 약세를 면치 못하고 있다.
김규리 신한금융투자 연구원 “이번에 공모하는 E리츠코크렙은 기존 리츠보다 규모가 크고, 배당수익이 안정적이라는 점에서 차별성이 있다”며 “단기 투자자보다는 안정적인 배당을 원하는 장기투자자들에게 적합한 투자 상품”이라고 말했다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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