종합부동산세를 계산하는 방법을 간단하게 살펴보면 1주택자의 경우 ‘[(공시가격-9억원)×공정시장가액비율(80%)]×세율’ 입니다. 다주택자는 공시가격에서 9억원이 아닌 6억원만 빼줍니다. 1주택자는 정부가 주택의 실소유자로 간주하는 만큼 세제혜택을 더 준다고 볼 수 있습니다. 거꾸로 투기 가능성이 높은 다주택자에게는 세금을 더 물리겠다는 의도가 있습니다. 계산법을 다시 보시면 공시가격, 공정시장가액비율, 세율을 높일 때, 내야 할 세금 역시 늘어난다는 사실을 금방 아실 수 있을 겁니다.
지난 22일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 ‘바람직한 부동산세제 개혁방안’을 주제로 한 토론회를 열고 이러한 요소들에 변화를 주고, 다양하게 조합한 종부세 개편안 4가지를 제시했습니다. 구체적인 안을 보면 △공정비율을 매년 10%포인트씩 올려 100%로 조정(1안) △주택 종부세율 0.05~0.5%포인트 차등 인상(2안) △공정비율 연 2~10%포인트 조정+2안 세율 인상(3안) △1주택 공정비율 연 2~10%포인트 조정, 다주택자 공정비율+2안 세율 인상(4안)이 제시됐습니다. 이 안대로라면 적게는 12만8,000명에서 많게는 34만여명의 종부세가 오르게 됩니다. 시가 10억~30억원 다주택자는 종부세가 최대 37.7%까지 늘어날 수 있습니다. 안 별로 실제 아파트의 사례와 함께 어떤 영향이 있을지 살펴보겠습니다.
◇1안 = 공정비율을 연 10%포인트씩 단계적으로 100%까지 인상하는 안입니다. 현 80%인 공정비율이 내년에 90%가 되면 총 34만1,000명이 영향을 받습니다. 시가 10억~30억원 1주택자는 최대 18.0% 세 부담이 늘고 10억~30억원 주택이 두 채 이상 있는 다주택자는 12.5~24.7% 증가하는 것으로 추산됐습니다. 정부는 이를 통해 1,949억원의 세금을 더 걷을 수 있습니다.
이 안의 특징은 종부세를 메길 때 현재 실거래가 반영률이 낮다는 점을 보완할 수 있는데다 세율을 인상하지 않아 세 부담이 크지 않다는 점입니다. 다만 재산세 공정비율(주택 60%)과 격차가 커져 형평성 논란이 일 수 있습니다.
실제 아파트 사례를 보시죠. 공시가격이 23억400만원인 서울 성수동 갤러리아포레(170.88㎡)는 종부세가 105만원 늘어납니다. 공시가격이 13억5,200만원인 서초 아크로리버파크(84.94㎡)는 추가 세 부담이 14만원으로 상대적으로 낮았습니다다. 다만 내후년에 공정가액비율이 100%로 오른다면 그 부담은 각각 233만원, 28만원 수준으로 늘어납니다. 이 결과는 서울경제신문이 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장에 의뢰해 시뮬레이션한 결과입니다. 올해 공시가격을 기준으로 했기 때문에 공시가격이 상승하면 세금 부담은 더 커질 수 있습니다.
◇2안=종부세율을 인상하는 방법입니다. 현재 과세표준 94억 초과자의 경우 2.0%의 세율이 적용되는 데 이를 2.5%로 올립니다. 50억~94억원은 1.5%에서 1.8%로, 12억~50억원은 1.0%에서 1.2%, 6억~12억원은 0.75%에서 0.8%로 올립니다. 6억원 이하는 현행 0.5%가 유지됩니다. 과세표준이 커질수록 세율 인상 폭이 늘어나는 구조인데, 최고세율이 3%에 이르던 참여정부 시절 세율보다는 다소 낮은 수준입니다.
세율 인상 대상은 약 12만8,000명입니다. 이들의 세 부담은 시가 10억~30억원 1주택자는 최대 5.3%, 10억~30억원 다주택자는 최대 6.5% 수준입니다. 네 가지 대안 중에 세 부담 증가율은 가장 낮은 안입니다. 세수는 4,992억~8,835억원 증가할 것으로 예상됩니다.
이 방식이 적용되면 성수동 갤러리아포레 보유자는 세금을 31만원, 반포자이(244.54㎡·21억2,800만원) 보유자는 23만원 더 내야 합니다. 서초 아크로리버파크나 송파구 잠실엘스(119.93㎡·11억8,400만원), 잠실주공5단지(82.51㎡·12억8,000만원) 등은 추가 세 부담이 없습니다.
◇3안=1안과 2안을 합친 안입니다. 다만 공정비율은 연 2%포인트, 5%포인트, 10%포인트 중 하나를 선택해 단계적으로 올리도록 했습니다. 이 방안이 현실이 되면 34만8,000명의 납세자가 세금을 더 내야 합니다. 네 가지 대안 중 가장 큰 규모가 큽니다. 이 안은 누진세율 강화를 통해 보유세를 합리화하면서 실수요자 등 낮은 과표구간 납세자의 세 부담 증가는 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다. 이럴 경우 20억 이상의 고가 아파트를 소유한 다주택자들의 세액 인상 폭이 상당히 늘어나게 됩니다.
세율을 올리고 공정비율이 10%포인트 증가하는 경우 1주택자는 최대 25.1%, 다주택자는 37.7%의 세 부담이 늘어나는 것으로 추산됐습니다. 정부 세수는 최대 1조2,952억원 늘어날 것으로 전망됩니다. 이 경우 성수동 갤러리아포레 보유자는 세 부담이 156만원 늘고 반포자이 보유자의 추가 세 부담은 106만원입니다.
◇4안=1주택자와 다주택자를 차등하는 방식입니다. 1주택자의 세율은 그대로 유지하되, 공정비율을 연 5%포인트씩 인상하고, 다주택자의 경우는 여기에 세율까지 2안만큼 올립니다. 이 경우 34만8,000명이 영향을 받을 것으로 전망됩니다. 정부 세수의 경우 공정가액비율을 5%포인트 인상한다고 가정할 때 6,783억~1조866억원 증가할 것으로 예상됐습니다.
이 경우 다주택자의 세금 부담이 상당히 커집니다. 성수 갤러리아포레와 서초 아크로리버파크 두 채의 아파트를 보유한 2주택자는 세금이 857만원 늘어납니다. 서초 아크로리버파크와 반포자이를 보유한 2주택자는 756만원 세 부담이 커집니다.
하지만 이런 방안은 다주택자에 대한 역차별 논란이 일 수 있다는 지적이 나옵니다. 공시가격 5억원인 주택 두 채를 가진 사람과 10억원인 집 한 채를 가진 사람이 있을 때 자산 규모는 같은 데도 2주택자만 세금을 더 내는 결과가 나올 수 있기 때문입니다.
재정특위는 네 가지 대안 외에 3주택자 이상 다주택자의 경우 부동산 시장 안정화 등 차원에서 과세를 중과하는 방안도 장기적으로 검토할 필요가 있다고 밝혔습니다. 하지만 현실이 될 가능성은 낮아 보입니다. 최병호 재정특위 조세소위원장은 “3주택자 이상 추가 과세는 장점이 있지만 보유세의 적정화보다 투기 억제 측면이 강해 부정적인 의견이 많다”고 전했습니다.
◇가장 유력한 안은 3안...미세조정도 가능= 이 대안들 중 가장 유력한 안은 공정비율과 세율을 동시에 올리는 3안입니다. 강병구 재정특위 위원장은 이날 토론회가 끝나고 기자들과 만나 “공평과세의 측면에서 적절한 기준에 따라 공정비율과 세율 인상을 적절한 수준에서 결합하는 방안을 고민할 것”이라고 말했습니다. 사실상 3안을 가장 유력한 안으로 보는 것입니다. 그는 다만 “부동산 가격 상승에 비해 공시가격 현실화가 빠르게 진행되고 있는 것을 감안, 납세자들의 부담이 급격히 늘지 않도록 속도를 적절히 조절하겠다”며 “제시한 4가지 안에서도 미세조정을 있을 수 있다”고 덧붙였습니다.
1주택자를 우대하는 4안에 대해서는 최병호 재정개혁특위 조세소위원장이 “특위 내에서 부분적으로 1주택자에 대한 추가적 배려는 거의 생각하지 않고 있다”고 말해 유력 안에서는 벗어난 모양새입니다.
이번 개편안은 이날 토론회에서 의견수렴을 거쳐 다음 달 3일 재정개혁특위 전체회의에서 특위 차원의 ‘부동산 보유세 개편 권고안’으로 최종 확정돼 정부에 제출될 예정입니다.
올 하반기에는 종부세 이외에도 재산세와 임대 소득세, 부동산 거래세, 양도소득세 등에도 변화가 있을 것으로 보입니다. 강 위원장은 “보유세 문제가 종부세만 독립해서 봐야 할 게 아니라 재산세, 임대소득, 양도소득까지 종합적으로 봐야 하는데, 특위가 뒤늦게 출범한데다 내년 세법 개정안에 담을 걸 우선적으로 하다보니까 종부세를 먼저 하게 된 것”이라며 “올 하반기에는 아마 공시가격 문제 포함해서 재산세까지 종합적으로 논의해 보유세 관련된 세제들에 대한 종합적인 개편 논의를 집중적으로 하겠다”고 밝혔습니다.
/강광우기자 pressk@sedaily.com
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