국내 부동산 간접투자기구의 규모가 지난 5월을 기점으로 100조원을 돌파했다. 부동산 간접투자기구의 한 축인 부동산펀드(REF)의 순자산총액은 70조원 수준이며 다른 한 축인 리츠는 35조원에 이른다. 지난 10년간 연평균 20% 이상 성장한 것으로 금융위기 이후 국내 경제가 저성장기였음을 감안하면 놀라운 수준의 성장률이다.
국내 상업용 부동산 투자 시장에는 IMF 외환위기 이후 저평가 매력을 느낀 외국 자본이 유입되기 시작했다. 정부는 외국계 자본의 시장 독식을 저지하고 선진 금융환경을 조성하기 위해 2001년 리츠를 도입하고 2004년 부동산펀드를 위한 근거 법률을 제정하는 등 국내 투자자 육성의 기틀을 마련했다.
본격적인 성장은 2008년 글로벌 금융위기 이후 이뤄졌다. 외국계 자본 이탈과 이에 대한 대체 수요, 기업들의 보유자산 유동화 수요, 기관투자가들의 부동산 포트폴리오 비중 확대 및 해외 자산 투자 등에 힘입어 국내 상업용 부동산 투자 시장은 지속적으로 성장했다. 2008년 말 약 13조원의 간접투자 설정 규모에서 10년 만에 10배나 성장했고 고도화된 투자전략과 상품의 다각화·구조화로 질적 성장 역시 이뤘다. 2012년 국내 리츠 시장에서는 안정적인 임대형 상품인 오피스빌딩이 70%를 차지했으나 점차 호텔과 리테일·물류·임대주택 등 다양한 시설들이 이를 대체하면서 2017년에는 30%까지 감소했다. 부동산펀드의 해외 투자 비중도 현재 전체 순자산 대비 약 50%다.
국내 부동산 투자 시장은 성숙기의 진입로에 서 있다. 미 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상에 따른 국내 금리의 상승 압박, 북미 정상회담 이후의 동북아 판세 변화 등 대내외 변수로 인한 불확실성이 커지며 이런 이슈들이 성장세의 변곡점이 될지는 지켜봐야 하지만 무엇보다 우리가 주목해야 할 시장의 어젠다는 공모 부동산 투자 시장의 활성화다.
과거에는 까다로운 규제와 제도적 혜택의 부족으로 공모상품 출시 유인이 부족했다. 하지만 리츠 상장요건 완화, 상장 인센티브 부여 등 지속적인 독려정책이 추진되고 다양한 공모 상품이 출시되면서 공모 시장은 점차 확대되고 있다. 최근 출시된 공모 펀드들은 우량기업의 장기임차와 예금 대비 월등한 목표 수익률로 단시간에 모집을 완료했고 연내 조 단위의 대형 하이퍼마켓 공모 리츠도 출시될 예정이다.
국내 공모 부동산 투자 시장이 지닌 성장 잠재력은 상당하다. 일본과 싱가포르의 상장 리츠 시가총액의 규모는 각각 120조원(60개, GDP 대비 2.3%)과 60조원(33개, GDP 대비 17.0%)인데 우리나라는 1,200억원(4개, GDP 대비 0.01%)에 그친다. 투자자들은 다가올 부동산 투자 시장에서 선도자로의 프리미엄을 누리기 위해 오피스·물류·리테일 등의 대상 시설별 시장 생태계와 위험을 이해해야 한다.
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