서울 서촌에서 족발집을 운영하던 임차인이 건물 주인을 폭행했던 이른바 ‘궁중족발 사건’ 이후 시민단체를 중심으로 상가임대차보호법을 개정해야 한다는 목소리가 커졌다. 이에 지난달 말 김현미 국토교통부 장관은 상가 임차인의 계약갱신청구 기간을 5년에서 10년으로 늘리겠다고 밝혔다. 현행 상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신 요구에 건물주가 정당한 이유 없이 거절하지 못하는 ‘계약갱신청구권’을 보장하고 있는데 이는 임차 후 5년까지만 보장돼 이 기간만 임대료 인상이 5% 이하로 제한된다. 갱신기간 연장 찬성 측은 상인들이 적어도 10년은 쫓겨날 걱정 없이 마음 놓고 장사할 수 있도록 영업권을 보장해야 한다고 주장한다. 반대 측은 기간이 연장되면 임대인의 재산권을 과도하게 침해하게 되고 임대인이 계약 종료시점에 향후 임대료 인상을 선반영해 오히려 일시에 임대료가 급등하는 부작용이 우려된다며 반발하고 있다. 양측의 견해를 싣는다.
최근 건물주의 임대료 인상과 강제집행에 맞서다 생업의 터전을 빼앗긴 ‘궁중족발’ 상인이 건물주를 폭행한 사건이 발생했다. 임차인의 영업권을 5년밖에 보호하지 못하는 현행 상가건물임대차보호법의 문제에서 시작된 사건이라고 생각한다. 현재 국회에는 임대기간의 연장을 포함한 상가 관련 법령개정안이 20여개나 발의돼 있다고 한다. 그러나 상가 임대기간을 연장하자는 부분이 건물 소유자의 사유재산권을 침해한다는 일부의 반대와 정치권의 정쟁 등에 밀려 오랫동안 국회에서 처리되지 못하고 있다.
상가건물은 건물주가 직접 영업을 하지 않는다면 그 건물의 공간을 임대하고자 하는 사람에게 상가임대차 계약을 한 후 일정 기간 공간의 이용권을 허락하고 보증금과 임대료를 수익으로 얻는다. 상가에서 가장 중요한 상권을 탄생시키고 형성시키는 것은 건물주가 아니라 건물의 공간을 이용해 영업행위를 하는 상인들의 노력과 네트워크 구축의 결과인 것이 대부분이다. 또 국가나 지방자치단체가 세금을 지원해 상가 활성화를 만들어내는 경우도 상인들의 협력과 노력이 필수적인 조건이다. 그 결과로 이른바 상권이 뜨게 되면 건물주는 건축물의 가치 상승과 임대료 상승을 모두 얻게 되는데 임차인의 경우 동일한 장소에서 장사를 계속할 수 있어야 그 혜택을 누릴 수 있게 된다. 임차인이 동일한 장소에서 지속적으로 영업을 할 수 있는지는 재계약에 따라 결정되는데 건물주가 달라진 상권의 위상을 이유로 여러 가지 조건을 요구하게 되면서 재계약 가능성에 어려움을 겪고 있는 것이 현실이다.
정해진 임대기간(현행 법령은 5년)이 지나게 되면 임대계약의 갱신(혹은 재계약)이 이뤄지는데 만약 재계약이 성사되지 않는다면 건물의 이용권은 회수되면서 임차인은 그동안 이뤄왔던 상가에서의 노력과 성과를 버리고 공간을 떠나게 된다. 임차상인들의 노력이 제대로 인정받지 못한 채 임대료의 과다한 상승이나 계약조건의 변경을 요구할 수도 있고 가장 극단적인 문제는 무조건 임차인을 배제하려는 의도로 무리한 임대계약 조건을 요구하는 경우도 현재 제도에서는 가능하게 돼 있어 최근의 극단적인 충돌과 불상사가 발생하게 된 것으로 보인다. 건물 소유자의 권리가 강조된 현재의 상가임대차법에 의해 나타나고 있는 현실이다. 이 법에 의하면 상가 활성화의 주역인 임차인들은 계약기간이 종료되면 새로운 임대계약에 대해 그동안의 노력을 보상받을 수 있는 방안 없이 건물주의 인도적인 배려에 의존해야 한다. 건물주가 높아진 건물의 가치를 기회로 매각하는 경우에는 새로운 건물주와의 계약이 이뤄져야 하는데 여기에는 인도적인 배려보다는 건물주의 의지가 모든 것을 지배하게 돼 이른바 젠트리피케이션이라는 이름으로 불리는 ‘둥지 내몰림’의 희생자가 되는 것이다. 이 모든 과정에서 상가의 활성화와 유명 상권을 일궈낸 임차인의 지속적인 영업권을 보장할 수 있는 제도적인 장치가 없었다는 것이 그동안의 지속적인 지적이었고 이를 반영한 상가임대차보호법의 개정이 필요한 것이다.
외국의 제도와 비교하면 임차인 보호에 대한 차이는 더욱 극명하다. 영국은 임차인의 계약갱신청구 가능 기간에 제한이 없어 재건축 등 임차인에게 귀책사유 없는 갱신 거절에 대해 퇴거 보상을 규정하고 있다. 독일·프랑스·일본 등은 임차인에게 9년에서 최대 15년의 장기 임대차를 보장하고 있고 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 엄격하게 제한해 임차인을 보호하고 있다. 임대기간을 현행 5년에서 10년으로 연장하는 것은 건물 소유주의 사유재산권을 침해할 수 있다는 점에서 지적될 수 있지만 건물을 소유하고 있다는 것만으로 상인들의 노력으로 달성된 상가 활성화의 성과에 무임승차해 건물 가치의 상승을 독점하고 새로 건물을 매입했다는 이유만으로 기존의 상권을 모두 무시할 수 있도록 한 우리나라의 상가임대차 계약에 관한 제도는 개선돼야 한다. 그것은 건물주들이 본인 건물의 상권 형성과 유지를 위해 노력하는 임차상인들을 동반자로 인정하고 일정 기간 안정된 영업권을 보장해줘 상권 활성화와 지역 발전의 성과를 지속적으로 함께할 수 있도록 하자는 것이다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
