Q. 아파트나 구분상가를 낙찰 받을 경우 연체된 관리비는 낙찰자가 부담해야 한다고 합니다. 낙찰자가 부담해야 하는 연체관리비의 범위와 다른 주의사항이 있다면 알려주세요.
A. 아파트나 빌라, 구분상가와 같이 물리적으로 1동의 건축물 중에 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립적으로 사용될 수 있는 구조의 건축물로서 각 구분된 부분에 개별적인 소유권을 부여한 건축물을 집합건물이라 합니다. 집합건물은 크게 전용부분과 공용부분으로 나뉘는데, 전용부분은 말 그대로 소유자가 전용으로 사용하는 부분을 말하며, 공용부분은 계단, 지하주차장, 엘리베이터, 관리사무소 등과 같이 공동으로 사용되는 부분을 의미합니다. 이런 집합건물을 낙찰 받을 경우 전소유자(또는 임차인)가 미납한 연체관리비의 납부의무는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.
관리단은 실사용자인 전소유자와 낙찰자 모두에게 공용부분의 연체관리비를 청구할 수 있습니다. 결국 연체관리비는 낙찰자에게 ‘당연히’ 인수되는 채무도 아닐 뿐만 아니라 설령 관리단이 낙찰자에게 연체관리비를 청구한다 하더라도 법률적으로는 공용부분에 관한 관리비만을 청구할 수 있는 것입니다. 그러나 현실은 다릅니다. 명도과정에서 전용부분에 관한 관리비까지 낙찰자가 부담할 수밖에 없는 상황이 발생하곤 합니다.
아파트의 경우 명도라 하면 예외 없이 이삿짐을 반출해야 합니다. 이 과정에서 관리단은 공용부분뿐만 아니라 전용부분에 관한 관리비까지 포함하여 일부라도 미납된 관리비가 있다면 이삿짐의 반출을 허용하지 않는 것이 관행입니다. 낙찰자에게는 공용부분에 관한 관리비만을 청구할 수 있지만 실사용자인 전소유자에게는 공용부분뿐만 아니라 전용부분에 관한 관리비까지 청구할 수 있기 때문에 전소유자를 상대로 완납을 요구하며 이삿짐 반출을 허용하지 않는 것입니다. 이때 전소유자가 관리비를 지불할 돈이 없다며 당일 이사를 포기하겠다고 하면 그만큼 명도는 지연될 수밖에 없고 아쉬워지는 건 낙찰자 쪽입니다. 결국 관리단은 공용부분에 관한 관리비만을 낙찰자에게 청구할 수 있다는 법리에도 불구하고 실제로는 모든 연체관리비를 낙찰자가 부담하게 되는 경우는 현실에서 흔히 볼 수 있습니다.
연체관리비만 문제가 되는 것은 아닙니다. 입찰 전 조사시점에는 연체된 관리비가 없다고 하더라도 낙찰 후 명도가 완료되는 때까지 연체관리비는 발생할 수 있고, 매월 부과되는 관리비가 지나치게 높은 아파트나 상가는 비싼 관리비만큼 월세를 낮춰서 임대할 수밖에 없다는 점도 고려해야 합니다.
집합건물의 경매에 응찰하기 전에 연체관리비를 확인하는 일은 필수과정입니다. 이 과정에서 전용부분에 관한 연체관리비도 어쩔 수 없이 부담해야 하는 상황은 발생할 여지가 없는지, 조사시점부터 실제로 입주할 수 있을 때까지 늘어날 연체관리비는 어느 정도인지, 연체관리비를 정리 한 후 거주하면서 매월 부과될 관리비는 어느 정도인지도 함께 가늠해 봐야 뜻밖의 낭패를 면할 수 있습니다.
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