26일 부동산금융업계에 따르면 MBK파트너스가 세운 운용사인 한국리테일투자운용은 한국리테일홈플러스 위탁관리투자회사에 대해 최근 국토교통부에 영업인가를 신청했다. 이 리츠는 홈플러스가 보유한 매장 44곳을 매입하는 리츠로 자본 2조5,000억원, 부채 2조원 등 자산규모 총 4조5,000억원으로 계획되고 있다. 자본 중 2조원에 대해서는 구주매출 형식으로 공모를 실시하고 5,000억원은 홈플러스가 보유한다. 공모 대상인 2조원 중 1조 6,000억원은 해외투자자를 대상으로 매각할 예정이며, 4,000억원은 국내 투자자를 대상으로 공모한다. 이를 위해 골드만삭스, 시티, 미래에셋, NH투자증권을 공모·상장 주관사로 선정했다. 총액인수방식이어서 공모에서 미달 될 경우 증권사가 미매각 물량을 떠 안게 된다. 한국리테일투자 관계자는 “12월 중 공모와 상장을 마무리 짓는 일정으로 추진하고 있다”고 설명했다. 다음 달 말까지 국토부 인가가 완료되면 9월 중 거래소 예비상장 심사를 받을 계획이다.
홈플러스 리츠의 수익구조는 44개 매장에서 나오는 임대수입을 투자자들에게 배당하는 방식이다. 매장별로 최소 임대차 계약은 12년·14년·16년이며 홈플러스가 원할 경우 추가로 10년까지 임대차 연장을 할 수 있다. 배당 목표 수익률은 10년 평균 7.5% 선이다. 운용기간은 99년으로 설정돼 영속형 리츠로 운용한다는 계획이다. 그동안 국내 상장된 리츠는 대부분 일정 기간 이후 부동산을 매각해 해산하는 기한부 리츠여서 투자나 운용에 제약이 많았다. 한국리테일운용 관계자는 “미국과 싱가포르에서는 대형 영속형 리츠가 상당수”라며 “홈플러스 리츠 역시 이 같은 리츠로 운용할 계획”이라고 밝혔다.
지난 2015년 홈플러스를 인수한 MBK는 전국 125개 홈플러스 매장 중에서 기존에 약 20여 곳에 대해서는 부분적으로 세일앤드리스백 형식 등으로 매각했으며 이번에는 44개 매장을 일괄 유동화한다. 이를 통해 약 2조 원의 자금이 유입되면 차입금을 갚을 예정이다. 인수 당시 MBK측의 차입금은 4조 3,000억원이었다.
홈플러스 리츠 성공 여부는 국내 리츠시장에 분기점이 될 전망이다. 우선 해외 리츠시장에서 일반적인 리테일리츠가 국내에 안착할 수 있을지 관심을 모은다. 유통매장에서 나오는 고정 임대수입을 기반으로 하는 리테일리츠는 부동산 보유를 부담스러워하는 유통회사와 고정적 배당을 원하는 투자자의 수요가 맞아 떨어져 해외에서는 활성화된 투자상품이다. 홈플러스 리츠가 성공할 경우, 롯데 역시 리츠를 통환 매장 유동화에 나설 것이라는 게 업계의 관측이다.
또 하나는 2조원에 달하는 공모 주식을 시장에서 소화할 수 있을 지 여부다. 한국리테일운용 관계자는 “지난해부터 글로벌 투자자들을 대상으로 사전 수요 조사를 해왔는데 물량 소화는 어렵지 않다는 게 해외투자은행관계자들의 판단”이라고 설명했다.
대규모 리츠가 잇따라 공모에 나서면서 공모리츠 시장 활성화에 대한 관심도 높아지고 있다. 뉴코아아울렛 등에 투자하는 이리츠코크렙이 공모상장을 마친 데 이어 판교 오피스에 투자하는 신한알파리츠도 27일까지 투자자를 모집한다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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