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[머니+ 부동산 Q&A]기획부동산의 덫에 걸리지 않으려면

업체 소재지 자주 바뀌었다면 경계하고
토지지번 확인해 직접 투자가치 파악을

Q. 부동산투자 수익률이 예전만큼 좋지 않다 보니 최근 다양한 형태의 기획부동산이 기승을 부리고 있습니다. 점점 다양해지고 교묘해지는 기획부동산의 수법을 피하려면 어떻게 해야 할까요?

A. 기획부동산이라는 단어는 정의된 용어가 아닙니다. 쓸모없는 가치가 낮은 부동산을 좋은 부동산으로 속여 비싼 값에 팔아 이익을 챙기는 사기수법입니다. 예전에는 대형 개발호재가 있는 지역의 주변이나 임야, 맹지 등을 대단한 물건인 것처럼 속여서 매각하는 형태였으나 최근에는 부동산 트렌드에 맞게 그 형태가 더욱 다양하게 발전하고 있습니다.

기획부동산의 대부분은 토지를 매매하는 형태를 취하고 있습니다. 그러다 보니 토지투자에서 가장 중요한 것임에도 불구하고 정보의 희소성을 내세우면서 아직 세상에 알려지지 않은 고급 정보이니 투자 대비 10배, 20배는 뛸 수 있을 것이라고 과하게 홍보를 하고 일반인을 교묘하게 속입니다. 한 발만 뒤로 물러나서 객관적으로 판단해보면 이런 엄청난 이익은 결코 있을 수 없다는 사실을 잘 알 수 있는데도 많은 사람들이 여기에 당하고 있습니다. 부동산 경기가 상승기일 때나 침체기 일때나 이런 신종 기획부동산 업체는 지속적으로 증가하고 있으니 아래의 사항들을 숙지하여 조심해야 합니다.

[머니+ 부동산 Q&A]기획부동산의 덫에 걸리지 않으려면

‘확정수익률’·‘고수익 보장’

사탕발림에 도박해선 안돼

개별등기 미루면 매입 금물

첫째, ‘안정적인 고수익 보장’ 또는 ‘확정수익률’이라는 말을 조심해야 합니다. 최근 분양형 호텔, 서울 및 수도권 원룸형 주택 등의 이색적인 부동산 상품 분양 광고가 예전부터 성행하고 있습니다. 그렇지만 당신에게 안정적으로 고수익을 보장해줄 주체는 분양을 완료한 후에 연기처럼 사라진다는 사실을 기억해야 합니다. 남는 것은 다시 매각할 수 없는 전용면적 6평짜리 방뿐입니다.

둘째, 높은 시세차익을 내세우며 토지를 권유하는 업체는 꼼꼼하고 철저하게 확인해야 합니다. 물론 개발호재가 있는 주변의 토지를 매입해서 시세차익을 얻는 경우도 있지만 소중히 모은 투자금으로 도박을 할 수는 없습니다. 회사의 상호와 법인등록번호를 확인하고, 대법원 인터넷등기소를 통해 법인등기부를 열람하면 설립일이나 자본금 등의 변경사항을 알 수 있습니다. 이때 신생법인이거나 소재지가 수시로 변경된 경우라면 의심해야 합니다. 대체로 기획부동산은 회사 설립일이 짧고, 수시로 이전을 하는 경우가 많습니다.

셋째, 반드시 토지의 현황을 파악해야 합니다. 부동산을 구입할 때, 실제로 그 물건을 확인하는 것은 당연한 일입니다. 지번을 물어본다고 기분 나빠한다거나, 중요한 정보라서 알려줄 수 없다는 말은 거짓말입니다. 반드시 계약 전 해당 토지의 지번을 알려달라고 요구해야 합니다. 기획부동산이 지번을 공개하지 않으려는 이유는 구분등기를 하지 않는 경우가 많기 때문입니다. 또한 지번 정보를 파악하고 등기부등본 및 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등의 서류를 발급받아 권리관계나 투자가치 등을 살펴야 합니다. 서류를 분석하는 일이 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

넷째, 마지막 기회라면서 홈쇼핑 같은 느낌으로 권유하면 의심해야 합니다. 대법원 판례에서도 ‘수익률이 엄청나다’ ‘사두면 몇 배는 오를 것이다’ ‘정말 놓치기 아까운 땅이다’ ‘규제가 곧 풀린다더라’ 등의 말은 대부분 무혐의로 처리되었습니다. 이런 감언이설을 듣고 구매한 피해자에게도 과실이 있다고 판단하기 때문입니다. 그러니 이러한 말들을 하는 곳이라면 더욱 의심하고 조심해야 합니다.

다섯째, 일단 구매하면 나중에 개별등기를 해준다는 말에 속지 말아야 합니다. 기획부동산이 토지를 매각할 때 대부분은 공유인 형태로 매각을 합니다. 이를 따지는 예비 투자자가 있다면 “나중에 분할해준다.” “잔금부터 치루어야 개별등기가 가능하다.”라고 말하는데, 이는 모두 거짓말입니다. 필자가 상담한 고객들 중에서도 공유인이 70~100명 가까이 되는 토지의 일부분을 가지고 있는 경우를 정말 많이 보았습니다. 이렇게 개별등기가 안 된 토지는 입지가 좋더라도 손 쓰기가 힘든 경우가 많으므로 매입을 해서는 안됩니다.

기획부동산이 어떤 형태로 우리에게 접근할지는 아무도 모릅니다. 그렇지만 부동산투자에 계속 관심이 쏠리는 시대에 여전히 다양한 모습으로 우리를 유혹할 것은 당연합니다. 투자의 좋은 기회가 왔을 때, 앞서 말한 5가지만이라도 마음속에 새기고, 한 박자만 쉬어가야 합니다. 그 부동산이 자신의 것이라면 내일도 그 자리에 있을 것이라고 편하게 생각하고 투자를 해야 합니다.

[머니+ 부동산 Q&A]기획부동산의 덫에 걸리지 않으려면
양희관 우리은행 부동산컨설턴트

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시선집중

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