이해찬 더불어민주당 대표는 지난달 30일 당정협의에서 3주택 이상, 초고가 주택에 대한 종부세 강화를 요청했다. 정부가 이미 지난달 말 국회에 제출한 종부세법 개정안은 과표 6억원 초과 주택의 종부세율을 최대 2.5%로 현행보다 0.5%포인트 높였다. 하지만 집값 불안감이 높아지면서 9월 정기국회 논의과정에서 정부 안보다 강력한 방안이 거론될 가능성이 커지고 있다. 이미 박주민 민주당 의원은 종부세율을 현행보다 1%포인트 높이는 개정안을 국회에 제출했다. 종부세 강화 찬성 측은 부동산 가격 상승분은 불로소득인 만큼 이를 환수해야 하며 집값 안정 효과와 형평성을 동시에 달성하는 보유세를 올리는 것이 바람직하다고 주장한다. 반대 측은 보유세가 집값에 즉각적인 효과를 나타내지 않고 오히려 세 부담을 세입자나 매수자에게 전가하는 부작용이 발생할 것이라며 반박하고 있다. 양측의 견해를 싣는다.
서울 부동산 시장이 심상치 않다. 아파트 시장의 가격 상승은 서울 내에서만 도돌이표로 움직인다. 강북이 오른 후에는 강남이 오르고, 강남이 오르면 여지없이 강북의 아파트 매매가격이 뒤따른다. 서울은 전형적인 강세장의 모습이다. 참여정부와는 다르게 대부분의 부동산 대책을 한꺼번에 쏟아낸 문재인 정부는 사실상 사용할 카드가 많지 않다. 여당의 당대표는 경선이 끝난 후 종합부동산세 강화를 정부에 주문했다. 고가 주택, 다주택자를 대상으로 과세를 강화하자는 의견이다. 종부세 등 고가 주택에 대한 세금을 강화하면 아파트 가격 상승을 막을 수 있을까.
부동산 정책은 ‘시장의 실패’를 바로잡기 위한 정부의 개입이다. 시장이 실패했느냐의 여부는 집권정부의 철학적 판단이기에 모호한 면이 있지만 대부분의 정부는 시장에 개입한다. 부동산 시장에서 정부가 사용할 수 있는 정책은 거래·금융·세금 등 크게 세 가지다. 세금 정책은 장단기 효과로 나눠볼 수 있다. 투자자들이 가장 두려워하는 세금 정책은 양도세인데 다주택자를 중과할 것인지, 일반과세할 것인지가 초미의 관심사다. 다주택자들에게 일반세율(6~42%)을 적용하면 갭(gap) 투자가 증가하게 되고 양도세를 중과하면 똘똘한 한 채에 집중하게 된다. 양도세는 이처럼 단기적으로 즉각적인 효과를 나타낸다. 반면 거래세나 보유세는 장기적이다. 보유세 중의 하나인 종부세를 강화한다고 즉각적인 효과가 나타나기는 쉽지 않은 이유다. 지금과 같이 집값이 빠르게 오르고 있는 시기에는 그리 바람직한 정책이 아닐 수 있다.
또 하나의 문제점은 전형적인 강세장의 모습을 보이는 현재 종부세를 올리는 것은 또 다른 집값 상승의 빌미를 제공할 수도 있다는 점이다. 부동산 세금의 대표적인 부작용은 동결(凍結)과 전가(轉嫁)다. 세금이 부담돼 팔지 않으려는 동결도 거래 가능한 주택을 줄여 가격을 올리는 대표적인 문제이지만 세금이 징세의 대상이 아닌 다른 이에게 비껴가는 전가 또한 더 큰 부작용으로 기능할 수 있다. 세금을 올리면 집주인의 부담이 늘어나는 것이 아니라 그만큼 전세나 월세를 올려 세입자의 부담을 증가시킨다. 어디 세입자뿐이겠는가. 매수자 또한 마찬가지다. 물론 상승장과 경쟁력 있는 상품에 한정한다. 공동주택 공시가격의 상승으로 올해 종부세 대상 주택은 14만807채로 늘어날 것으로 전망되는데 이 가운데 96%가 서울에 있는 아파트다. 정부는 서울의 고가 주택을 가진 사람들에게 피해를 주고 싶을 것이다. 종부세가 징벌적 과세라는 견해가 많다. 하지만 현재 서울의 아파트에 종부세를 강화하는 것은 매도자에서 매수자로 전가의 문제를 발생시킬 가능성이 높다. 서울의 좋은 지역 아파트는 더 오를 수 있다는 말이다.
종부세를 강화하면 집주인들이 집을 팔까. 이 또한 단순한 생각이다. 서울, 특히 강남 거주자들이 종부세가 무서워 집을 팔고 원하지 않는 지역에 거주할 가능성은 극히 희박하다. 참여정부 시절에도 수천만원의 종부세가 부과됐지만 당시 집을 판 사람은 거의 없었다. 이제는 학습효과까지 더해졌으니 가능성은 더 떨어질 것이다. 집이란 거래의 대상이기도 하지만 거주의 대상이기도 한 복합적인 상품이다. 이미 많은 네트워크와 생활 인프라가 현재 거주지를 중심으로 이뤄져 있는데 세금 때문에 다른 곳으로 옮길 수 있다는 생각은 집을 거래의 대상으로만 보는 단선적인 사고에 다름 아니다.
종부세와 같은 정부의 부동산 정책은 그 내재적 모순으로 시장의 실패보다 더 위험한 ‘정부의 실패’를 겪을 가능성이 높다. 가장 큰 문제는 정책 목표의 모호성이다. 정부의 부동산 정책 목표는 서민들의 주거 안정인데 무엇하나 확실하고 손에 잡히는 내용이 없다. 서민·안정 등의 단어는 정치적인 수사이지 명확한 정책 목표의 기준점이 될 수는 없다. 수없이 많은 투자자가 정부의 부동산 정책을 예상하고 대응한다. 정책 이기는 투자자 없지만 시장 이기는 정부 또한 그 어디에도 존재하지 않는다. 종부세 강화보다는 부동산 정책의 장기 로드맵이 절실한 이유다.
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