Q. 수도권 신도시 상가분양을 통해 노후에 안정적인 임대수익을 얻고 싶습니다. 주변에서는 상가투자를 잘해 수년째 월세도 따박따박 잘 받고 있고 가격도 분양가보다 많이 오른 경우를 많이 봤습니다. 하지만 가까운 지인들은 분양 상가에 투자한다고 하면 막 말로 미쳤다고 합니다. 요즘 같은 때 분양상가에 투자하면 망하기 십상이라고 하는데 제 생각에는 오히려 잘만 고르면 싸게 살 수 있는 기회인 것 같습니다. 아직까진 판단이 잘 서지 않는데 분양 상가 투자 전 어떤점을 유심히 살펴보아야 할까요.
A.아침에 신문을 펼치면 상가광고가 홍수입니다. 그만큼 상가시장이 어렵다는 반증입니다. 최저임금상승, 근로시간 단축 등 정부 정책의 가장 큰 피해를 자영업자들이 보고 있어 폐업률도 급증하고 있습니다. 우리나라의 경우 은퇴자들이 선택할 수 있는 노후 대비책이 많지 않아 소규모자영업에 계속 진출할 수밖에 없습니다.
자영업자 비율은 선진국의 2배가 훨씬 넘습니다. 즉 상가임차인들이 너무 많다는 얘기입니다. 즉 외식업의 예를 들면 하루에 세 끼가 아닌 여섯 끼를 먹어야 자영자들의 수지타산이 나온다고 볼 수 있습니다. 그러나 아이러니하게도 자영업자들의 증가와 투자자들의 임대수익에 대한 욕구와 더불어 상가에 대한 투자수요는 계속 증가하고 있습니다. 하지만 상가 투자하기에 과거보다 국내외 거시경제 여건이 좋지 않은 상황입니다.
신도시 분양현장에선 ‘일주일만에 100% 분양 완료’와 같은 현수막이 내걸린 상가를 많이 볼 수 있습니다. 이미 프리미엄도 수 천 만원씩 형성됐다고 얘기합니다. 그러나 실상은 분양한 지 1년이 지나도록 영업사원이나 중개업소를 통해 잔여 상가를 분양하는 경우도 많습니다. 일부 대규모로 분양하는 상업시설의 경우 분양영업사원들이나 관리하는 고객들 돈으로 청약이나 계약을 해서 목좋은 자리부터 완판 시킨 경우가 있습니다. 소위 업계 용어로 찍는다는 얘기인데 찍어놓고 다음 고객에게 인위적으로 프리미엄을 발생시켜 되파는 경우가 있습니다. 이는 영업사원들에 인해 인위적으로 프리미엄이 생긴 상가라 프리미엄까지 지불해 분양받는 경우 투자자는 손해 볼 확률이 높습니다.
시행사 지정이나 독점권을 부여 받은 점포가 있는데 이에 대해 상가업종이 지정됐기 때문에 투자가치가 있다고 판단하는 경우가 많습니다. 이는 분양받은 상가 건물 내에서 약국, 중화요리집, 부동산, 편의점, 제과점등을 분양 받을 때 시행사와 업종 지정에 대한 독점권을 시행사가 준다는 얘기입니다. 즉 분양받은 상가 건물 내에서는 지정받은 해당 업종만 영업을 할 수 있습니다. 업종에 대한 독점권을 인정받아 운영소득과 처분소득에서 타 상가 점포보다 우수한 평가를 받을 수 있다는 것은 그만큼 투자가치가 있다는 것입니다. 하지만 다른 측면에서 보면 분양가에 선반영된 경우가 많습니다.
또 1층 후면부와 3층 이상 상가는 신중히 선택해야 합니다. 1층 전면부 모서리가 유명 프랜차이즈가 들어온다고 해서 ‘꿩 대신 닭’ 식으로 무턱대고 바로 옆 상가를 분양받는다고 성공하는 것은 아닙니다. 유명 브랜드 바로 옆에 있는 상가라도 고객들이 본인 상가로 흡수가 안되는 경우가 많기 때문입니다. 후면부는 분양금액과 임대료가 전면부보다 떨어지고 전면부에 비해 환금성이 떨어집니다. 또 분양가가 싸더라도 병원이나 학원가로 형성되는 특수상권이외는 3층 이상의 상가는 실수요자가 아니라면 피해야 합니다.
대물 부동산도 노릴 만합니다. 상가분양이 더디다 보면 시행사들은 자금 흐름이 원활하지 못하게 됩니다. 결과적으로 공사비조로 시공사나 협력업체에 상가를 대폭 할인해 넘기는 경우가 생깁니다. 즉 대물 변제로 인해 즉 시행사가 공사비를 입금하지 못하여 시공사가 공사 대금 명목으로 상가를 대물로 받아 소유권을 가지게 되는 경우입니다. 이 때 시공사도 자금 사정상 오래 보유하지 못하고 일반 투자자들에게 대폭 할인해 분양현금을 마련하게 됩니다. 보통 시공사에 대물로 물건이 넘어갈 적에는 30~40% 떨어진 가격으로 넘어가기 때문에 경매로 취득하는 것 보다 더 싸다고 볼 수 있습니다.
필자도 지난해 대규모 복합 상가를 짓고 있는 시행사서 준공을 앞두고 공사비조로 하청업체에 넘긴다는 정보를 입수, 대물을 찾는 고객에게 연결했습니다. 결과적으로 대물에 투자한 고객은 상층부 사무실을 찾는 유명 대기업을 임차인으로 맞이해 월세뿐만 아니라 시세차익까지 얻고 있습니다. 대물 부동산에 대한 정보는 건설사와 교류가 많은 대형 부동산중개업체나 컨설팅업체를 통해 나오기 때문에 관심의 끈을 놓치지 말아야 합니다.
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