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[토지공개념 불 지핀 이해찬] 공동주택 분양이익 환수 등 극약처방 거론...재산권 침해 논란

초과이익환수제 대상 재개발까지 확대 및 기준도 강화 가능성
주택거래허가제 등 대상 ... 위헌 논란에 국민적 합의 어려울듯

  • 이종배 기자
  • 2018-09-11 17:30:29
  • 분양·청약
[토지공개념 불 지핀 이해찬] 공동주택 분양이익 환수 등 극약처방 거론...재산권 침해 논란
이해찬(왼쪽) 더불어민주당 대표와 이재명 경기도지사가 11일 경기도 수원시 경기도청에서 열린 ‘더불어민주당·경기도 예산정책협의회’에 입장하고 있다. /연합뉴스

[토지공개념 불 지핀 이해찬] 공동주택 분양이익 환수 등 극약처방 거론...재산권 침해 논란



토지공개념 제도가 도입된 시기는 지난 1990년대 초반이다. 이해찬 더불어민주당 대표가 11일 이재명 경기도지사의 제안에 대해 “토지공개념을 도입해놓고 20년 가까이 공개념의 실체를 만들지 않다 보니 집값이 폭등할 수밖에 없는 구조가 됐다”며 “이를 극복할 수 있는 종합적인 대책을 중앙정부에서도 모색하고 있다”고 말했다. 집값을 잡기 위한 카드로 토지공개념까지 거론한 셈이다. 토지공개념 확대는 국민 재산권 침해를 야기할 수 있다는 점에서 논란이 불가피할 것으로 보인다.

한 부동산 전문가는 “토지공개념이 만들어진 후 정부가 제대로 활용하지 않은 이유는 사유재산권 침해는 물론 이 같은 조치가 집값 안정에 도움을 주기 어렵다는 판단에서”라며 “여당과 정부가 토지공개념을 밀어붙일 경우 논란이 불가피하다”고 말했다. 다른 전문가는 “토지공개념은 한마디로 국가가 토지를 소유한다는 뜻이며 심하게는 토지거래허가제·주택거래허가제까지 할 수 있는 개념”이라며 “토지공개념은 심각하게 고민해야 하는 문제로 충분한 논의를 거치며 국민적 합의를 해야 한다”고 강조했다.

◇집값 급등기 때마다 거론되는 토지공개념=토지공개념이라는 단어가 처음 거론된 것은 박정희 정권 때다. 당시 투기를 억제하기 위해 1967년 ‘부동산 투기 억제에 관한 특별조치법’을 제정하기도 했다. 토지공개념이 본격적으로 제도화된 것은 부동산 투기 광풍이 불었던 1980년대 말이다. 1988년 전국의 토지 가격 상승률이 27%에 달했고 이듬해에는 32%까지 치솟았다. 상황이 이렇자 노태우 정부는 1989년 ‘토지공개념 3법’이라고 불리는 ‘개발이익환수제·택지소유상한제·토지초과이득세’를 도입했다.

개발이익환수제는 택지개발로 지가가 상승할 경우 일정 금액을 정부가 환수하는 제도다. 택지소유상한제는 가구당 661.15㎡(200평)를 초과하는 택지를 취득하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 하는 것이다. 토지초과이득세는 개발사업으로 유휴토지의 땅값이 올라 초과이익을 얻으면 그만큼 세금으로 환수하는 법이다.

하지만 개발이익환수제를 제외하고 토지초과이득세와 택지소유상한제는 헌법 불합치 결정을 받으면서 폐지됐다. 유일하게 합헌 결정을 받고 남아 있는 개발이익환수제도 사실상 유명무실한 상태다.

◇공동주택 분양이익 환수 등 사유재산 침해 논란=이 대표가 20년간 공개념의 실체를 만들지 못했다고 지적한 것은 토지공개념 법안이 상황에 따라 운명이 달라져서다. 사실 현재도 토지공개념 성격의 제도가 시행되고 있다. 대표적인 것이 재건축초과이익환수제다. 종합부동산세도 일종의 토지공개념에 속한다.

여당이 고려 중인 토지공개념은 이보다 더 나갈 것으로 보인다. 이 지사는 공동주택 분양으로 발생하는 이익을 공공이 환수해 기금을 조성해야 한다고 주장했다. 이 재원을 장기 공공임대주택을 짓는 데 사용한다는 것이다. 아울러 모든 토지에 공개념을 도입해 보유세를 부과하고 이를 국민에게 100% 돌려주는 기본소득으로 사용하면 된다고 강조했다. 아울러 공공임대주택 비율을 현행 35%에서 더 확대하는 내용 등을 건의했다.

이날 거론된 국토보유세는 이 지사가 지난 대통령선거 민주당 후보 경선 과정에서 제안한 제도로 일정 기준을 초과하는 토지와 건물 소유자에게 부과하는 종부세와 달리 전국에 있는 토지를 인별 합산해 과세하는 방식이다.

정부가 토지공개념을 밀어붙일 경우 이외에도 나올 카드가 적지 않다. 대표적인 것이 주택거래허가제다. 현재는 일정 지역 등에 한해 토지거래만 허가를 받도록 하고 있다. 주택도 특정 지역에 대해 이 같은 허가제를 적용하는 것이다. 또 초과이익환수제 대상을 재건축에서 재개발까지 확대하고 환수 기준도 강화하는 것이 고려 대상이 될 수 있다고 전문가들은 보고 있다.

전문가들은 우선 이 같은 움직임이 혼란만 야기할 것으로 전망하고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “‘택지소유상한에 관한 법률’과 ‘토지초과이득세법’이 각각 위헌과 헌법 불합치 결정을 받았듯이 실제 통과까지는 어려울 것”이라며 “만약 도입된다 하더라도 재초환 인당 과세나 보유세 강화 등의 방식이 현실적일 것으로 보이며 공급 확대가 더 근본적인 집값 잡기 방법”이라고 말했다. /박윤선·이주원기자 joowoonmail@sedaily.com


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