Q. 정부에서 공시가격을 현실화하겠다는 이야기가 나오고 있습니다. 공시가격이 무엇이고 세금에 어떠한 영향을 미치게 되나요?
A. 2018년 9월 13일. 정부의 부동산정책이 다시 한번 발표됐습니다. 투기수요 억제, 실수요자 보호, 맞춤형 대책이라는 3대 기조 아래 여러 정부부처가 협심하여 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 강력한 의지를 보여주었는데요. 이를 위해 다주택자에 대한 대출 제한, 차등적인 종합부동산세 강화 등 다양한 대책들이 발표되었지만, 가장 눈길이 갔던 내용은 ‘점진적인 공시가격 현실화’였습니다.
공시가격이란 국토교통부에서 매년 고시하는 개별주택가격, 공동주택가격, 공시지가 등을 말하는 것입니다. 여러가지 세금 계산에서 과세 기준이 되고 있습니다. 공시가격은 일반적으로 시가의 60%~70% 수준이고, 최근에는 폭등하는 서울 주택 가격의 50%도 반영하지 못하고 있습니다. 그렇기 때문에 공시가격을 현실화하면 종합부동산세가 증가 되는 것은 맞습니다. 하지만 공시가격의 상승은 단지 종합부동산세에만 영향을 주는 것이 아니라 그 외의 세금에도 영향을 주게 되므로 모든 국민들에게 영향을 미칠 수 있습니다.
그렇다면 과연 공시가격이 현실화되면 세금에 어떠한 영향을 주게 될까요.
우선 재산세와 종합부동산세에 미치는 영향이 가장 클 것입니다. 재산세는 재산별 공시가격 합계액, 종합부동산세는 보유자별 공시가격 합계액에 일정금액을 차감한 후 세율을 적용하여 계산되기 때문에 공시가격의 상승은 직접적인 재산세 및 종합부동산세 증가로 이어지게 됩니다.
종합소득세(임대소득)에도 영향을 주게 됩니다. 1주택에서 발생하는 임대소득은 과세 되지 않으나, 예외적으로 기준시가 9억원 이상인 고가주택 보유자가 연 2,000만원 이상 월세를 받는 경우 임대소득은 과세가 됩니다. 그동안 시가 약 18억원 이하의 1주택 보유자는 임대소득 과세에 대한 걱정이 없었고, 최근에는 시가 약 18억원 이하의 다가구주택 투자 수요가 증가하는 추세였으나 공시가격이 현실화 된다면 기존 보유자의 세부담이 증가될 것입니다.
또한 3주택 이상 보유자가 전세를 주는 경우 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하(2019년부터 기준시가 2억원, 전용면적 40㎡ 이하로 개정 예정)의 소형주택은 주택수 산정에서 제외되었으나 공시가격 현실화는 이러한 소형주택 보유자에게도 폭탄이 될 수 있습니다.
세법상 장기임대주택에도 영향을 미치게 됩니다. 예를 들어 2주택 보유자가 A주택에 2년 이상 거주하고, 기준시가 6억원(시가 약 12억원) 이하의 B주택은 5년 이상 임대하는 경우 A주택 양도시 비과세를 받을 수 있었으나 이 시가 금액도 하락할 수 있습니다.
마지막으로 상속세와 증여세에도 영향을 미치게 됩니다. 상속세 및 증여세 계산은 ‘상속·증여재산을 얼마로 평가할 것인가’에서 시작합니다. 원칙은 시가이지만, 시가를 알 수 없는 경우 세법상 보충적 평가방법을 적용하는데 부동산의 보충적 평가방법이 바로 공시가격입니다. 당연히 상속·증여재산의 평가금액이 증가하게 되면 상속세 및 증여세도 증가할 수 밖에 없습니다. 또한 상속이나 증여를 통해 취득하는 부동산의 취득세도 증가시키게 됩니다. 이렇듯 공시가격의 현실화는 여러가지 세금에 커다란 영향을 미치게 되므로, 과연 정부가 어떠한 방식으로 공시가격을 현실화 시켜갈지 그 추이를 지켜봐야 하겠습니다.
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