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[시론] '집값안정' 큰 틀과 9·13대책

이창무 한양대 도시공학과 교수

규제대상 확대·강도 높인 대책

주택 매도 이어지긴 힘들겠지만

투자수요 조금은 안정시킬 듯





역대 부동산대책은 대부분 전날 어느 정도 그 내용이 언론에 전달되는 구도였다. 그러나 이번 9·13대책은 당일 발표 전까지 어떤 강도일까에 대해 확신할 수 없었다. 그만큼 고민이 많았고 조율이 필요했을 것이라고 생각한다. 역시 관심의 대상은 종합부동산세다. 대상을 좁혀 강도를 높이면 사람들의 마음은 달랠 수 있을지 모르나 풍선효과로 가격 안정에는 한계가 있다. 규제 대상을 넓히면 선의의 피해자가 많아질 수 있다. 이번에는 대상의 확대와 강도 강화를 결합한 선택이 이뤄졌다. 최고가 주택의 세율을 3.2%로 높여 예상을 뛰어넘는 강도라는 상징적 의미가 부여됐다. 3억~6억원 구간의 신설은 대상 확대라는 측면에서 문제의 대상이 되는 서울시 아파트들을 상당 부분 포괄해 보유 부담을 증가시키는 역할을 할 것으로 보인다.

부동산대책이 나올 때마다 노무현 정부에서 벌어졌던 일들을 되새기게 된다. 지난 2003년 10·29대책으로 도입된 종부세가 2005년 8·31대책으로 대상 주택가액이 9억원에서 6억원으로, 그리고 적용세율도 강화됐다. 효과는 즉각적이지 못했다. 관련 조항의 입법화가 필요했고 강화된 종부세의 첫 부과 시점이 2006년 말이었기 때문이다. 그러나 2006년 말 ‘억 소리’ 나는 종부세가 부과된 후 연이어 도입된 대출규제책과 함께 서울 강남의 고가 아파트는 분명 안정세로 접어들었다. 다만 풍선효과로 강북의 소형 중저가 아파트들의 급등 현상이 발생했던 뼈아픈 기억이 있다. 이번 대책 발표도 국회에서의 처리가 원활하지만은 않을 것이라는 점, 향후 시장가격 변동 및 공시가격 현실화 강도 등 불확실한 요소가 너무 많은 관계로 부과 금액에 대한 체감이 명확하지 않다는 점에서 노무현 정부 시기의 시장 반응과 유사할 가능성이 높다.

규제가 동반하는 부작용은 항상 고민스러운 부분이다. 보유세 인상과 관련된 피할 수 없는 논란은 재산세의 전가효과에 대한 고민이다. 어찌 보면 재산세의 전가효과는 지금처럼 재건축·재개발 규제와 같이 수요밀집지역의 선호 대상 주택 공급을 비탄력적으로 만들었을 때 더 강하게 나타날 수 있다. 경제학적 이론을 들이대지 않아도 세 부담의 증가는 임대인의 임대료 인상 압력으로 작용한다. 그런 인상 압력은 공급 확대를 통해 내 집 말고도 다른 집을 임차인이 손쉽게 찾을 수 있을 때만 약화해 임대료가 안정된다.



재산세의 임대료 전가효과를 전세와 보증부월세가 주류인 국내 주택시장에서 명확히 관측하기란 쉽지 않다. 사실 전세는 명확한 의미에서 해외의 월세에 기초한 임대료와는 상당히 다른 성격을 유지하고 있다. 유일하게 부동산114의 서울시 아파트 월세지수는 2002년부터 가장 오래된 시계열의 월세지수를 제공한다. 전세와 달리 월세는 해외 주택시장의 임대료와 유사하게 지극히 안정적이다. 그러나 노무현 정부 시기 종부세가 도입·강화돼 부과된 이후 이명박 정부 시기인 2008년 9·1 세제 개편으로 종부세가 완화되기까지 약 20%의 월세 상승이 발생했다. 이러한 관측은 종부세가 한정된 대상에 국한돼 있다고 하여 그 대표적인 부작용인 재산세의 전가효과로부터 자유로울 수 없음을 보여준다.

어쨌든 이번 대책이 다주택자들의 주택 매도요인은 못되더라도 심리적 요인에 의해 발생하는 투자수요를 조금은 안정시킬 수 있기를 바란다. 국내 주택시장은 남북관계의 급진적인 개선으로 인구 축소의 대세가 바뀌지 않는다면 장기적으로 서울시의 똘똘한 한 채도 경기 외곽에서 밀려 들어오는 공급과잉의 여파를 견디기 힘들 것이다. 국지적인 가격 불안과의 과도한 기싸움으로 더 이상 주택 관련 제도의 전체적인 틀이 왜곡돼 경직되지 않았으면 한다. 향후 주택시장 침체기가 도래했을 때 오랜 경착륙 기간 동안 우리 모두 그 고통을 감내해야 할지도 모르기 때문이다.
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