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49개월간 쉼없이 올랐다는데...서울 집값 거품일까

■전세가율 50%대까지 추락

전세·매매가 동반상승 벗어나

매매가만 오르는 '이상 현상'

소득 대비 주택가격비율도

해외 주요도시보다 2배 높아

■거품 판단 PIR지표 제각각

또다른 통계선 런던·도쿄보다 낮아

서울 집값 과도한 수준 판단 일러

전세가도 오히려 최근들어 들썩

가을 이사철 맞물려 더 오를 듯





서울 강남권을 중심으로 아파트값이 큰 폭으로 뛰면서 ‘거품 논란’이 고개를 들고 있다. 특히 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 큰 폭으로 추락하면서 일부에서는 이를 근거로 거품이라고 주장하고 있다. 또 ‘소득 대비 주택가격비율(PIR)’이 주요 도시 보다 높다는 점도 거품이 끼었다는 분석으로 활용되고 있다. 전세가율과 PIR 지표는 집값의 거품을 분석할 때 많이 사용하는 자료다.

전세가는 사용가치, 매매가는 교환가치를 의미한다. 전세가율이 낮다는 것은 사용가치에 비해 교환가치가 과대평가 돼 있다는 것을 의미한다. PIR 지표가 높으면 소득에 비해 집값이 과대평가 돼 있다는 것을 의미한다. 그렇다면 서울 집값을 거품으로 볼 수 있을까. 전문가들은 이에 대해 아직 이른다는 평가다. 일부 지역이 고평가돼 있지만 거품으로 보기에는 무리가 있다는 판단이다.

◇ 낮은 전세가율, 단기 현상 가능성 커 = KB부동산에 따르면 2016년 6월 75.1%까지 올랐던 서울 아파트 전세가율은 지난달 64.3%로 추락했다. 강남, 용산 등 일부 지역은 50%대까지 내려 앉았다. 단지별로는 전세가율이 30%대까지 추락한 곳이 있을 정도다. 2016년만 해도 서울 아파트 전세가율은 70~80%를 기록했다. 전세가율 추락은 사용가치에 비해 교환가치(매매가)가 과대 평가돼 있다는 지표다.

물론 현재의 전세가율을 보면 이 같은 공식이 성립된다. 하지만 내면을 들여다보면 꼭 그렇지 않다. 우선 낮은 전세가율이 매매가 폭등에 기인하고 있다는 점이다. 서울 아파트 매매가격지수는 올 1월 111.0에서 지난달 117.2로 올라선 가운데 같은 기간 전세 지수는 105.4에서 105.8로 거의 오르지 않았다. 매매가 상승에 따른 이상 현상일 가능성이 크다는 점이다.



아울러 매매가가 상승한 뒤 시차를 두고 전세가가 오르면서 전세가율이 상승하는 것도 고려해야 한다는 것이다. 과거 사례를 보면 시차를 두고 전세가 상승 -> 매매가 상승 -> 전세가 상승이 반복됐다. 2016년 상반기 전세가는 오르고 매매가는 오르지 않았다. 당시 전세가율은 70~80%대였다. 하지만 이후 시차를 두고 매매가가 오르면서 전세가율은 하락했다.

◇ PIR 지표, 분석 기관마다 달라 =거품을 판단하는 기준은 전세가율 뿐만 아니다. 국내 집값을 해외와 비교할 때 자주 사용되는 지표로 PIR을 활용하기도 한다. PIR은 주택가격을 가구당 연 소득으로 나눈 값으로 연 소득을 모두 모을 경우 주택을 사는데 얼마나 걸리는 지를 측정하는 지표다. 예를 들어 PIR이 10이면 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 10년을 모아야 집을 살 수 있다는 얘기다.

그러나 각 기관이나 연구자들이 산출한 PIR 수치가 제각각이다. 대외경제정책연구원(KIEP)이 지난 5월 발표한 ‘글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석’ 자료에 따르면 작년 3·4분기 기준 서울의 PIR은 11.2였다. 이는 런던(8.5), 도쿄(4.8) 보다도 높은 수치다. 반면 업계에서 종종 인용되는 또 다른 통계인 넘베오(NUMBEO)PIR은 지난해 서울이 17.82를 기록했다. 런던(27.80), 도쿄(19.88) 보다 오히려 낮게 나타났다. 일부 전문가들은 이 통계를 근거로 서울의 집값이 해외 주요 도시와 비교해 과도한 수준은 아니며 추가 상승 여력이 있다는 분석을 내놓기도 한다.

◇ 전문가들 “집값 거품 예단은 일러” = 전문가들은 시장이 꼭 이론대로 움직이는 것이 아닌 만큼 예단은 이르며 좀 더 추이를 더 지켜봐야 한다고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “버블이라고 속단하기보단 단기간에 많이 올랐다는 하나의 상징적 사례로 보는 것이 맞다”면서 “단기간은 전세가율과 매매가가 따로 움직이는 현상이 나타났지만 장기적으로 보면 매매로 수렴하든지 전세로 수렴하든지 할 것”이라고 설명했다. 실제 시장에선 오히려 최근 들어 전세가가 뒤따라 들썩이고 있다는 관측이 나온다. 매매 물건이 준데다 가을 이사철이 맞물리면서 전셋값이 상승 폭을 그리고 있기 때문이다. 아울러 소득 지표 역시 나라마다 처한 상황이 달라 국가 간 비교가 쉽지 않다는 것이다. /이주원기자 joowonmail@sedaily.com
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