25일 금융당국과 은행연합회에 따르면 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용한다.
은행권은 전세보증 시 분양권·조합원 입주권을 주택보유 수에 포함하지 않기로 했다. 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도 주택은 보유주택으로 보지만 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 타 지역으로 이주 시 기존 주택이 규제 필요성이 낮으면 역시 보유주택 수에서 뺀다. 해당 사례는 △사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택(노후 단독주택) △85㎡ 이하의 단독주택(소형 단독주택) △소유자 본적지 소재 주택으로 직계 존속이나 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이다.
다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 여기서 부부합산 소득은 근로·사업·연금·기타소득을 합산한 금액이다. 민간 보증사인 서울보증보험도 다주택자에겐 보증을 공급하지 않지만 1주택자에게 적용되는 1억원 소득 기준은 탄력적으로 적용할 예정이다. 소득 기준을 1억원보다 높여 잡거나 기존처럼 소득 기준을 아예 설정하지 않는 방안을 검토 중이다. 1주택자라도 전세보증금 반환용도라면 기존 주택을 담보로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출을 받을 수 있다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 일정한 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원) 요건을 두고 전세보증을 공급한다.
9·13 주택담보대출 규제가 지난 14일 전격 시행된 것과 달리 전세보증 규제는 10월 중 시행될 방침이다. 25일 현재 기준으로는 주택보유 수나 소득 요건 등 조건이 적용되지 않고 있다는 의미다.
은행권은 1주택자의 주택담보대출에 대한 규정도 담았다. 1주택자는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택을 사기 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 다만, 1주택자라도 실수요자임이 인정되면 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 예외적으로 허용된다. 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망이 대표적인 사례다. 비규제지역에 주택을 보유한 이가 그동안 모은 돈과 대출을 합쳐 소위 ‘강남지역’에서 집을 사는 경우를 막지 않겠다는 얘기다. 여기엔 기존 보유 주택을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다. 애초 취지대로 새로 산 주택에 들어가 살아야 한다.
1주택자가 결혼하거나 만 60세 이상 부모와 같이 살면서 봉양하거나 1년 이상 장기간 질병을 치료하기 위해 불가피하게 규제지역으로 이사할 수밖에 없는 경우에도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 허용된다. 이때 차주는 은행과 기존주택을 2년 이내 처분한다는 약정을 체결해야 한다. 이 약정을 위반하면 그 즉시 대출원금을 갚아야 한다. 또 신용정보원에 중대약정 위반자로 등록돼 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게 된다. 대출을 조기에 갚았어도 중대 약정 위반 사실은 변함없어 3년간 주택 관련 대출 금지 제재는 적용된다.
1주택자가 기존주택을 팔지 않고서도 규제지역에서 주택담보대출을 받아 공시지가가 9억원 이하 주택을 살 수 있다. 맞벌이 부부 중 어느 한쪽이 근무지를 이전할 경우, 미취학 또는 초등학생 자녀를 맡아 키워 줄 조부모가 살 집을 마련할 경우, 자녀가 대학 진학으로 장기간 거주할 집이 필요한 경우, 정기적인 통원 치료가 필요해 병원 인근에서 거주할 필요가 있는 경우 등이다. 재직증명서·근무지 확인증명서·재학증명서·가족관계증명서·입학허가서 등 이런 불가피한 사유를 입증할 관련 서류를 은행에 제출해야 한다. 또 대출 취급 전후나 3개월 이내 전입증명 서류를 내 새로 산 주택에 본인 또는 가족이 들어가 살고 있다는 사실도 입증해야 한다. 실거주 목적으로 주택을 사겠다고 한 것이므로 어떤 경우든 기존주택이나 새로 산 주택을 임대할 수 없다.
1주택자가 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받아 규제지역에서 주택을 구입할 수 있다. 이사, 직장근무, 부모봉양 등 주택을 추가로 사야 할 사유가 입증된 경우에 한해서다. 이 경우에도 2년 이내 기존주택을 처분해야 하고, 기존주택을 팔지 않겠다고 하면 규제지역에서 고가주택을 구입할 수 없는 등 1주택자의 제한사항이 동일하게 적용된다. 1주택자가 규제지역에서 재건축·재개발로 인한 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있다.
/김기혁기자 coldmetal@sedaily.com
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