내 토지에 집을 짓고 싶은데 과연 어떤 규모와 형태로 얼마나 비용이 소요될지 궁금하다. 그런데 도대체 어떻게 해야 할지 방법을 모르겠다면 어떻게 해야 할까?
먼저, 건축하려는 목적을 정해야 한다. 분양목적인지, 임대수익목적 인지, 실거주를 목적으로 하는 주택인지에 따라서 건축물의 외관과 자재가 정해지고 구조가 달라지기 때문에 물을 지으려면 그 목적을 명확히 할 필요가 있다.
두 번째로 법령을 정확히 검토해야 한다. 지자체별로 다른 법령검토를 잘 못 해서 용적률의 손실을 보는 건축물이 의외로 많다. 앞에서 정한 목적을 가지고 주거용 건축물인지, 분양대상 건축물인지, 상가건축물인지, 임대목적 건축물인지 해당 용도에 따라 전문 건축설계사 사무소와 건축물 디자인 전문가를 찾아 건축계획안을 작성해야 한다.
세 번째로는 예상되는 비용을 잘 정리해야 한다. 건축할 때 공사비 이외에 들어가는 비용들이 상당하다. 보통 세세한 비용 항목에 대해서는 놓치는 경우가 있어서 낭패를 보기도 한다. 따라서 건축 시작부터 보존 등기할 때까지 전체적인 관점에서 예산을 작성해야 한다.
이런 예산작성의 시작은 정확하게 만들어진 건축계획안에서부터 시작된다. 다음과 같은 건축계획안 실패사례를 보고 반면교사 삼아야 한다.
(1) 가설계를 받아서 설계사무소에서 허가도면을 만들어서 건축허가를 신청했다. 소개받은 시공사를 통해 시공했는데, 나중에 알고 보니 5층을 지을 수 있는 땅에 4층 밖에 짓지 못한 것을 알게 됐다.
(2) 200% 용적률이 적용되는 부지에 건축사사무소의 검토 결과대로 설계했다. 나중에 알고 보니 북쪽에 3m 폭의 도로가 있었는데 이를 후퇴선까지 고려하여 4m 도로폭이 인정된다는 걸 몰라 건축주는 결국 용적률 10% 이상을 손해 보고 말았다.
(3) 어렵게 준공해 임대사업을 하고 있다. 그런데 지은 지 3년 밖에 안 된 집이 지은지 10년은 된 것 처럼 급격히 노후해 보인다. 건축물 외부 디자인과 외장재에 덜 투자한 결과였다. 건축주는 건축계획 단계에서부터 주택의 목적에 맞는 건축계획을 했다면 임대수익률을 더 높일 수 있을 거란 아쉬움을 삼켰다.
(4) 빌라를 어렵게 준공해 분양을 개시했다. 그런데 투룸에 비해 쓰리룸이 분양 성과가 좋지 않았다. 그 지역에서 쓰리룸이 거래가 잘 이루어지지 않는다는 것을 사전에 파악하지 못했기 때문이다. 분양을 위한 건축물은 지역에 맞는 구조와 외관을 건축계획해야 했던 것이다.
이처럼 건축주의 의도, 건축의 목적, 확보 예산이 적정한지 판단하기 위해서는 합리적이고 과학적인 건축계획안을 작성해야 한다. 건축계획안은 전문 건축사와 충분한 의사소통을 통해서 이뤄진다. 집 짓다가 10년 늙지 않기 위해서는 시작을 잘 준비해야한다.
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