주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사 기준을 바꾼 것은 올 들어 서울 강남 재건축 아파트와 강북 재개발 단지가 잇달아 고분양가 논란에 휩싸였기 때문이다. 지난달 분양한 서울 서초구 방배경남아파트 재건축 단지인 ‘방배그랑자이’는 3.3㎡당 평균 4,657만원에 HUG의 분양보증 심사를 통과해 역대 일반 아파트 중 최고를 기록했다. 역시 지난달 분양된 성북구 길음동 ‘롯데캐슬클라시아(길음1구역 재개발)’도 3.3㎡당 평균 2,289만원에 분양가 승인을 받아 성북구 역대 최고 분양가를 찍었다. HUG 관계자는 “주변 시세를 기준으로 분양가 심사를 진행하는데 최근 1년간 집값이 급등하면서 분양가가 지난해보다 높아진 측면이 있다”며 “이번 제도 변경을 통해 분양가를 낮추는 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.
문제는 HUG가 분양가를 지금보다 낮출 경우 시세보다 싼 ‘로또 아파트’가 다시 양산될 수 있다는 점이다. 또 재건축·재개발 조합과 분양가를 둘러싼 갈등이 커지며 서울 등 수도권에서 주택공급이 지연될 우려도 제기되고 있다.
◇로또 아파트 양산... 강남 청약에 또 몰리나= HUG는 지금까지 인근 아파트의 분양가 또는 매매가의 110% 이하로 분양가격을 산정하는 소위 ‘110%룰’에 따라 분양가를 통제해 왔다. 지난해 집값이 급등세를 보였음에도 분양가를 통제하면서 서울과 수도권 등에서 시세보다 싼 ‘로또 아파트’가 줄줄이 나오기도 했다. 하지만 올 들어 주택시장이 안정기에 접어들며 110%룰이 오히려 분양가를 시세만큼 끌어올리자 태세를 전환한 것이다. HUG는 비교단지 평균 분양가의 105%, 평균 매매가의 100% 이내에서 분양가를 정하도록 기준을 낮춰 분양가를 끌어내리겠다는 계획이다.
문제는 분양가를 인위적으로 끌어내리면 한동안 잠잠하던 로또 아파트 열풍이 다시 불 수 있다는 점이다. 올 들어 서울 강남·북에서 분양했던 아파트들은 시세와 별 차이가 없어 투자 매력이 높지 않았다. 대부분 아파트에서 1순위 청약 경쟁률이 15대 1 안팎이었다. 하지만 이달 말부터 HUG가 변경된 기준을 적용해 분양가를 옥죄면 로또 아파트가 나올 수 있어 청약 돌풍이 재개될 수 있다.
특히 서울 강남 등에서 로또 아파트가 쏟아질 경우, 청약 쏠림 현상도 우려된다. 실제 지난해 3월 청약을 진행한 ‘디에이치자이 개포’의 경우, 분양가가 시세보다 5억원 가량 저렴해 무려 3만1,400여개의 1순위 통장이 몰렸고 평균 청약경쟁률은 25.2대 1에 달했다. 시세차익 매력이 워낙 크다 보니 경제여건, 재무 상태 등을 고려하지 않고 무조건 청약 통장을 던진 청약자들이 상당수였다. 분양업계의 한 관계자는 “정부가 고분양가 논란에 민감한 반응을 보이는데 분양가를 통제하면 할수록 시세보다 싼 로또 아파트가 양산되는 부작용도 생기기 마련”이라며 “HUG의 분양가 심사 기준이 계속 논란이 될 것”이라고 언급했다.
◇주택공급 지연..후분양 증가 전망= HUG가 분양가를 더욱 옥죄면서 재건축·재개발 조합과 마찰도 이전보다 커질 것으로 예상된다. 정비사업 조합은 조합원들의 분담금을 낮추고, 사업성을 높이기 위해 조금이라도 분양가를 높게 받으려고 하기 때문이다. HUG와 조합간 힘겨루기가 이어질 경우 분양이 연기돼 서울 등 고분양가 관리지역에서 주택 공급이 지연될 수 있다.
실제로 삼성동 ‘상아2차 재건축(래미안 라클래시)’조합은 HUG와 분양가를 놓고 줄다리기를 하며 분양을 계속 미루고 있다. 상아2차 재건축 조합 측은 주변 시세 등을 고려해 분양가가 최소 3.3㎡당 4,700만원 이상이 돼야 한다고 주장하고 있다. 하지만 HUG는 지난 4월 분양한 디에이치 포레센트(일원동 일원대우 재건축)의 평균 분양가 (3.3㎡당 4,569만원)를 기준으로 삼아 같은 수준의 분양가를 산정하라고 요청한 것으로 알려졌다. HUG가 변경된 기준까지 적용하면 상아2차 재건축 분양은 더 미뤄질 수 있다.
후분양제로 돌아서는 단지도 늘어날 수 있다. 아파트를 짓고 나서 분양하는 후분양제는 정부의 분양가 통제를 벗어나 분양가 책정이 비교적 자유롭기 때문이다. 현재 서울에서는 서초구 반포동의 한 재건축 아파트가 후분양제를 할지 말지 논의 중이다. HUG가 분양가 통제 고삐를 죄면서 이 같은 후분양제는 더욱 힘이 실릴 전망이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “분양가 통제가 더 강화되면서 후분양제를 고민하는 정비사업 단지들이 더 생겨날 것”이라며 “반면 분양가 하락으로 수요자들의 청약 참여가 늘어나 청약경쟁률이 이전보다 더 높아질 것”이라고 설명했다.
/한동훈기자 hooni@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
hooni@sedaily.com
