정부가 분양가상한제를 민간택지 아파트로 확대 적용하겠다는 계획을 밝힌 가운데 관리처분인가를 받은 단지까지 소급 적용할 경우 서울에서 서초구가 가장 큰 영향을 받는 것으로 조사됐다. 이곳 외에 강남과 서대문·마포구 등 서울 주요 지역 100곳 이상의 정비사업단지가 큰 혼란을 겪을 것으로 보인다.
15일 본지가 서울시 ‘재개발·재건축 클린업시스템’을 분석한 결과 관리처분인가~착공 단계의 서울 시내 정비사업장은 총 114곳으로 조사됐다. 소급 적용 시 이들 단지가 영향을 받게 되는 셈이다.
지역별로 보면 서초구가 19곳으로 가장 많았으며 은평구 14곳, 강남구 12곳, 성북구 11곳, 서대문구 10곳, 마포구 8곳, 송파구 5곳 등의 순이었다. 반대로 용산·종로·구로·금천·중구 등은 관리처분인가~착공 단계의 사업장이 단 한 곳도 없어 소급 적용의 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 관리처분인가 단계는 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 기다리고 있거나 이미 관리처분인가를 받고 철거를 기다리고 있는 상태를 뜻한다. 정부는 후분양으로 규제 대상에서 빠지는 것을 막기 위해 민간 분양가상한제 대상을 관리처분인가를 받은 단지까지 포함시키는 것을 고려하고 있다.
두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “분양가상한제는 공급위축과 전매제한 등으로 분양주택의 희소성만 높이는 등 시장의 왜곡만 심화시킬 수 있다”며 “(분양가상한제는) 공공영역에 한정해야 한다”고 충고했다. /이주원기자 jwoonmail@sedaily.com
<상한제 소급적용, 반포 주공1·둔촌 주공 영향권…초기단계 포함땐 500여곳 쇼크>
# 서울 서초구 잠원동 신반포4지구, 반포동 반포주공1단지 등은 현재 관리처분인가를 받고 일반분양을 준비하고 있다. 만약 정부 계획대로 소급 적용이 현실화될 경우 이들 알짜 강남권 재건축 단지는 분양가상한제의 적용을 받게 된다. 서울시 정비사업 자료를 보면 서초구에 소급 적용 시 상한제 적용을 받는 재개발·재건축 단지가 가장 많이 몰려 있다.
정부가 ‘분양가상한제 소급 적용’ 카드를 실제로 내놓을 경우 서울 정비사업의 대어들이 줄줄이 영향을 받게 된다. 본지가 서울시 ‘재개발·재건축 클린업시스템’을 분석한 결과 관리처분인가~착공 단계의 서울 시내 정비사업장은 무려 114곳에 이른다. 소급 적용 시 상한제 대상이 되는 단지다. 아울러 현재 정비구역지정부터 착공 사업장은 무려 510곳에 이른다. 500여곳이 넘는 단지도 분양가상한제 시행에 따른 영향을 받을 수밖에 없는 것이 현실이다. 상한제 시행으로 재개발·재건축 시장은 올스톱될 수밖에 없어서다.
김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “서울에 집은 많지만, 문제는 살고 싶은 지역의 ‘새 아파트’는 부족하다는 점”이라면서 “분양가상한제 도입 시 단기적으로는 집값이 내려갈 수 있지만 중장기적으로는 공급난으로 또다시 아파트값이 오를 수 있다”고 밝혔다.
◇서초·강남구 등 ‘소급 적용’ 영향은=민간택지 분양가상한제 적용 시점을 현행 관리처분계획인가에서 입주자모집공고 승인으로 늦추는 방안이 검토되면서 관련 단지들은 비상이 걸렸다. 서초구만 해도 한신8·9·10·11·17차와 녹원한신아파트·베니하우스빌라 등 7개 아파트 2,898가구와 상가 2곳을 묶은 대규모 정비사업인 잠원동 신반포4지구가 대상이다. 이곳 외에도 총 사업비 10조원으로 단군 이래 역대 최대 재건축 단지로 꼽히는 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구)도 소급 적용의 영향권에 속한다. 최근 조합설립인가 2심 소송에서 승소해 악재를 해소한 방배동 방배13구역도 대상이다. 강남구에서는 개포동 주공1단지, 청담동 삼익아파트 등이 영향을 받는다. 강동구에서는 둔촌주공이 대표단지이다.
서초·강남구 등 강남 2구는 소급 적용에 따른 영향이 다른 곳보다 유독 클 수밖에 없다. 서초구는 관리처분~착공 단지가 19곳에 이른다. 강남구도 12곳으로 강남 2구만 합쳐도 서울 시내 전체 사업장(114곳)의 27% 수준이다.
관리처분계획 인가가 나면 사실상 재건축·재개발의 8부 능선을 넘긴 것으로 본다. 이때 분양가와 조합원 분담금 등을 포함해 사실상 모든 사업계획이 확정되기 때문이다. 분양가상한제를 관리처분인가를 이미 받은 단지에까지 적용할 경우 이 같은 계획이 어그러질 수밖에 없다. 일반분양 단지의 분양가가 내려갈 수 있고 조합이 당초 생각했던 것보다 수익도 줄어들 수 있다.
한 조합의 관계자는 “소급 적용을 하게 되면 조합원 분양 계획을 다시 수립해야 하는 등 말 그대로 사업이 혼란에 빠진다”며 “특히 일반분양 물량이 많은 재개발 단지는 더 큰 타격을 입을 수밖에 없다”고 우려했다.
◇사업 초기 단계까지 포함하면 500여곳=민간택지 분양가상한제 카드는 갓 정비구역으로 지정됐거나 조합설립 추진위원회 단계 등 초기 단계의 재건축·재개발 단지에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 상한제 시행으로 수익성이 줄면서 사업 자체가 힘들어지기 때문이다.
서울시 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 정비구역지정~착공 단계의 서울 사업장은 총 510곳이다. 이들 모두가 상한제의 영향권에 포함된 셈이다. 전체 정비사업장을 보면 영등포구가 55곳으로 가장 많고 서초구(46곳), 성북구(38곳), 강남구(33곳), 서대문구(30곳) 등의 순이다. 정비구역 지정단계는 안전진단을 통과하고 정비구역 지정을 기다리고 있거나 정비구역으로 지정된 후 추진위원회의 승인을 앞둔 상태를 뜻한다.
사업진행이 늦은 초기 단계 정비사업의 경우 재건축 초과이익환수제로 국가에 내야 하는 부담금에다 분양가상한제까지 겹치게 되면 분양 수익이 더욱 악화돼 첫발부터 떼기 어려워질 수 있다는 지적이 나온다. 지난 2007년 분양가상한제 도입 당시 국토교통부의 시뮬레이션을 보면 분양가상한제 적용 이후 전국 분양가가 16~29%, 평균 20%가량 떨어질 것으로 전망했다. 특히 서울 전용 84㎡의 분양가는 자율적으로 책정할 때보다 25% 낮아질 것으로 예상했다.
전문가들은 분양가상한제와 소급 적용이라는 초강력 카드가 오히려 집값을 더 올리는 결과를 초래할 수 있어 주의해야 한다고 경고한다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “건설사의 수익 감소에 따른 사업성 추락과 조합원의 부담 증가로 사업 추진은 사실상 어렵게 될 가능성이 커진다”고 말했다.
한편 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에 참석, 분양가상한제에 대해 “시장 안정 조치로서의 필요성에 대해 부처 간에 긴밀히 협의해 대응할 수 있을 것”이라고 언급했다. 그는 다만 구체적인 시행 방법에 대해서는 “지금으로서는 언제, 어떻게 해나가야 할지 밝히기 어렵다”고 덧붙였다. 김현미 국토부 장관은 분양가상한제 도입을 위한 시행령이 준비돼 있느냐는 질의에 “준비하고 있다”고 답했다. /이주원기자 joowonmail@sedaily.com
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