민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되면서 서울 분양에서 나오는 특별분양 물량은 오히려 쪼그라들 것으로 보인다. 공시지가 인상으로 분양가 상한제가 무력화되면서 특별공급 대상이 되지 않는 9억 원 초과 물량이 더욱 증가할 전망이기 때문이다. 가점이 낮은 무주택 신혼부부 등을 달래기 위해 각종 특별공급을 신설했지만, 정부가 남발한 규제들이 서로 부딪히면서 이런 아이러니가 발생한 것이다.
부동산 업계에 따르면 서울 서초구 반포동에서 분양 예정인 ‘래미안원베일리’의 3.3㎡당 평균 분양가는 5,668만 원으로 책정됐다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 규제를 받은 금액(4,892만원)보다 700만원가량 높다. 정부는 분양가 상승이 공시지가 인상과 관계가 없다는 입장이다. 하지만 시장에서는 정부가 끌어 올린 공시지가가 분양가상한제를 무력화했다고 보고 있다. 서울 표준지 공시지가 상승률은 올해 기준 11.41% 상승했다. 이전에도 2018년 6.89%, 2019년 13.87%, 2020년 7.89% 등 높은 상승률을 이어왔다.
문제는 분양가가 상승하면서 특별공급 물량이 사라진다는 점이다. 관련 법령에 따르면 투기과열지구 내 9억 원을 초과하는 평형은 이전기관 공급 등 특수한 경우를 제외하면 특별공급 물량이 배정되지 않는다. 신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모 봉양, 기관추천 등 일반적인 특별공급 전형이 이에 해당 된다. 서울은 현재 투기과열지구로 묶여 있다.
실제로 지난해 분양한 ‘서초자이르네’, ‘힐스테이트천호역젠트리스’ 등의 강남권 단지에서는 특별공급 물량이 단 한 가구도 없었다. 분양 물량 전부가 분양가 9억 원을 넘겼기 때문이다. 개포주공1단지를 재건축해 공급한 ‘디에이치퍼스티어아이파크’ 또한 분양가가 7억 원 전후로 책정된 전용 34㎡A·B 타입만이 특별공급 물량으로 나왔다.
분양가 상한제에도 불구하고 분양가가 크게 올라갈 것으로 전망되면서 특별공급 물량은 더욱 쪼그라들 전망이다. 특히 청약자들의 관심을 끌었던 ‘둔촌주공’ 재건축 또한 이 같은 계산을 적용하면 3.3㎡당 4,000만원가량의 분양가를 받을 수도 있다는 말도 나온다. 이 경우 전용 29㎡·39㎡·49㎡ 등 소형 물량을 제외하면 특별분양 물량은 나오지 않을 전망이다. 민간택지 분양가 상한제에 따른 ‘로또 물량’을 기대하며 ‘전세살이’를 자처한 예비청약자들에게 큰 악재가 된 셈이다.
한편 정부의 공언에도 불구하고 분양가가 크게 오를 것으로 전망되자 일반분양을 기다려온 청약자들 또한 분노하는 모습이다. 청와대 국민청원에서 한 청원인은 “HUG 고분양가 규제보다 훨씬 비싼 분양가상한제는 무주택자를 난도질한다”며 “분양가 상한제가 시행되면 (분양가가) 10% 이상 저렴해진다던 전 국토부 장관의 말은 대국민 사기”라고 주장했다. 또한 “공시지가가 문제인 점을 몰랐다면 무능이며, 알았다면 그 저의는 무엇인가?”라고 덧붙였다. /권혁준기자 awlkwon@sedaily.com
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