오는 6월 1일부터 임대차 3법의 마지막 퍼즐인 ‘전월세 신고제’가 시행된다, 이 제도가 시행되면 정부는 사실상 전국 주요 지역의 모든 전월세 계약의 보증금과 금액의 변동을 실제 계약서와 함께 확인할 수 있게 된다. 현재 확정일자를 받는 경우 금액을 신고토록 하고 있다. 이 비중은 약 30%다. 결국 새 제도가 시행되면 그간 드러나지 않았던 전월세 거래 70%의 임대 소득 파악이 가능해지는 셈이다. 눈길을 끄는 것은 고시원 등 단기 월세 계약도 신고 대상이라는 점이다.
전월세 신고제가 임차인 권익 보호와 투명한 세원 관리 등 긍정적 측면이 적지 않다. 하지만 시장에서는 임대차 2법 후유증이 진행중인 가운데 또 다른 규제가 시행된다는 점에서 우려의 시각을 보내고 있다. 주요 내용과 시장 전망을 문답으로 풀어본다.
Q : 전월세 신고 금액 대상과 지역은
A : 보증금 6,000만 원이나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 30일 내에 신고해야 한다. 두 가지 중 하나를 만족하면 신고 대상이다. 신고 지역은 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역이다, 대부분의 지역이 신고 대상이 되는 셈이다.
Q : 전월세신고제 대상 주택은.
A: 주택임대차보호법 보호 대상으로서 임대차 계약을 체결한 주택이 대상이다. 아파트·다세대 등 주택 외에도 고시원·기숙사 등 준주택, 공장·상가 내 주택, 판잣집 등 비주택도 해당한다.
Q : 월세가 30만 원 넘으면 한달 단기 월세도 신고하나
A : 신고대상이다. 30일 이하의 단기계약도 기준을 충족하면 마찬가지다. 30일 이내의 단기계약은 신고 의무 대상에서 빠진다는 보도는 사실이 아니다. 단 30일 이내 신고하도록 돼 있기 때문에, 30일 이내 계약은 신고기간 내에 계약이 종료돼버려 신고 실익이 없는 경우가 원래 발생할 수 있다. 법적으로는 모두 신고 대상이지만 주민센터 사무편람 등을 통해 이런 경우 신고하러 온 사람에게 어떻게 안내하라는 식으로 업무 지침을 만드는 방법을 고민 중이다.
Q. 어떻게 신고해야 하나.
A. 임대한 주택의 관할 읍·면·동, 주민센터 등 기존 통합 민원 창구에서 신청할 수 있고 부동산거래관리시스템(링크)에 접속해 온라인으로도 신고할 수 있다. 온라인으로 신고할 때는 계약서를 찍은 사진을 내야 한다. 신고 항목은 임대인과 임차인 인적 사항, 임대 목적물의 주소, 면적, 방 수, 임대료와 계약 기간, 체결일 등이다. 표준 임대차 계약서에 따른 일반적인 내용이다.
Q. 계약을 갱신했을 때도 신고해야 하나.
A. 갱신도 신고해야 한다. 갱신 계약은 신고 항목에 직전 임대료와 계약갱신요구권 행사 여부가 추가된다. 다만 계약 금액의 변동이 없는 묵시적 계약 등은 신고 대상에서 제외하기로 했다.
Q. 계약서가 꼭 있어야 하나.
A. 표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약 내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금 내역 등 계약 입증 서류가 있으면 신고가 가능하다. 정부는 확정일자 부여 등 임차인 권리 보호 등을 위해 계약서 작성을 권장한다.
Q. 신고하지 않으면 어떻게 되나.
A. 과태료가 부과된다. 계약일 이후 30일을 넘겨 늦게 신고한 경우 과태료가 부과되기 시작하는데 계약 금액이 크고 신고 지연 기간이 길수록 과태료가 커진다. 최저 4만 원, 최고 100만 원이다. 적응 기간 등을 감안해 시행일로부터 1년, 즉 2022년 5월 31일까지는 과태료를 부과하지 않는 계도 기간을 운영한다. 계도 기간 이후에도 자진 신고하면 과태료는 면제된다.
일단 정부는 전월세 신고제가 특별한 목적은 없으면 부작용도 없을 것이라는 입장이다. 국토부 관계자는 “시장의 투명성, 임차인 권익 보호를 위한 것이지 임대 소득 과세와, 표준임대료 등과는 관계가 없다”고 말했다. 또 전세난 등의 부작용도 없을 것으로 보고 있다.
하지만 시장은 그렇게 보지 않고 있다. 표준임대료의 근거 자료가 될 수 있다는 지적도 있다. 표준 임대료는 주택 공시가격을 정하듯 표준 주택의 임대료를 시장 기준으로 정하는 개념이다. 과세 자료로 활용될 수 있다는 시각도 여전하다. 정부는 지난 2019년부터 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해서도 과세하고 있다. 다만 신고제로 정확한 임대 소득 파악은 어려운 상황이다.
아울러 전세 공급 물량 감소와 월세화도 빠르게 이뤄질 수 있다는 분석이다. 실제로 서울 아파트 시장의 경우 새 임대차법이 시행된 후 9개월간 전세난이 지속되면서 전세 거래가 줄어들고 반전세 등 월세 거래는 대폭 늘어난 것으로 나타났다.
서울부동산정보광장 통계를 보면 지난해 7월 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 하는 새 임대차법이 시행된 후 같은 해 8월부터 지난달까지 9개월 동안 서울의 아파트 전월세 거래는 총 12만 1,180건 이뤄졌다. 이 중 반전세·월세 거래는 4만 1,344건이었다. 전체 임대차 거래의 34.1% 수준이다.
반전세·월세 비중은 새 임대차법이 시행되기 직전 9개월과 비교할 때 큰 폭으로 올랐다. 임대차법 시행 직전인 2019년 11월부터 지난해 7월까지 해당 비중이 28.4%였는데 임대차법 시행 후 5.7%포인트 증가한 것이다. 반면 순수 전세의 비중은 71.6%에서 65.9%로 감소했다.
/김흥록 기자 rok@sedaily.com, 양지윤 기자 yang@sedaily.com
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