1970년대 대규모 아파트 단지를 짓기 위해 도입된 서울 ‘아파트지구’ 제도가 46년 만에 역사 속으로 사라진다. 아파트지구를 지구단위계획으로 전환하면서 용적률·높이·용도 등의 규제가 완화돼 재건축 사업성이 더 높아지고 사업 추진 속도도 빨라질 것으로 전망된다.
9일 서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘아파트지구 지구단위계획 전환 지침’을 적용한다고 밝혔다. 현재 서울 시내에는 가락·반포·서초·압구정·여의도·잠실·이수 등 14개의 아파트지구가 있다. 면적으로는 약 11.2㎢에 208개 단지, 총 14만 9684가구가 포함돼 있다. 이는 서울 전체 아파트 가구 수의 9% 정도에 해당한다.
1976년 도시계획법에 따라 도입된 아파트지구는 아파트를 대량 공급하는 데 초점을 맞추다 보니 토지 용도 구분이 경직돼 다양해진 주거 수요를 반영하지 못한다는 한계가 있었다. 특히 주택 용지 안에 근린생활시설을 지을 수 없고 중심 시설 용지에는 주택 건설이 불가능했다. 이에 개선 요구가 커지면서 결국 2003년 국토계획법에서 삭제됐다.
서울시는 지난해 아파트지구를 지구단위계획으로 전환하기 위한 지침을 수립하고 용적률과 높이, 용도 등의 규제를 추가로 완화했다. 모든 용지는 획지로 바뀌어 입체적이고 복합적인 토지 이용이 가능해진다. 재건축 대상 주택 용지는 특별계획구역으로 지정해 정비계획을 신속하게 수립할 수 있게 했다. 한강 변 주택 용지에 일률적으로 부여됐던 공공 기여 15% 의무 규정은 주변 기반 시설 현황 등을 고려해 심의를 거쳐 변경할 수 있게 되면서 재건축 사업성도 향상될 것으로 전망된다.
아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심 시설 용지도 위원회 심의를 거쳐 주거 전환을 허용한다. 단 용도 완화에 따라 5∼10%의 공공 기여는 필요하다. 최고 높이도 40ｍ까지 완화하는 것을 원칙으로 하되 입지별 특성에 따라 유연하게 적용한다. 기존 중심 시설 용지는 상업 기능만 가능하고 주거는 허용하지 않았다. 높이도 5층 이하로 제한하고 있었다.
일부 아파트지구 내 남아 있는 ‘개발 잔여지’도 당해 용도 지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거·주거복합 허용)토록 하고 최고 높이도 40m까지 허용한다. 현재 서울 시내에는 개발 잔여지 5개 지구(반포·서빙고·청담도곡·이촌·압구정) 91개 필지가 남아 있다. 서울시는 중심 시설 용지, 개발 잔여지가 인근 주택 단지와 통합해 재건축하거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100가구) 이상으로 개발하는 경우에는 주택 용지와 동일한 전환 기준을 적용하기로 했다.
서울시는 향후 아파트 지구별로 지구단위계획을 결정하면서 아파트지구 폐지 결정 고시를 단계적으로 진행할 예정이다. 장기적으로는 아파트지구를 일반 지역과 동일한 도시 관리 체계로 일원화해서 관리한다.
유창수 서울시 주택정책실장은 “앞으로 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다”며 “지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집 지역에 대한 지속 가능하고 일관된 도시 관리 체계를 마련해 나가겠다”고 말했다.
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