최근 서울 강남 집값 하락세가 둔화되는 모습을 보이는 가운데 전셋값은 최고가 대비 절반 가까이 낮은 가격에도 거래되며 강남권 전세가율(매매값 대비 전셋값)이 속절없이 떨어지고 있다. 특히 앞으로 강남·서초구를 중심으로 추가 대단지 입주 물량이 예정된 만큼 당분간 전세가율이 반등하기는 어려울 것으로 분석된다.
27일 KB부동산에 따르면 이달 서울 아파트 전세가율은 50.9%로 2011년 12월 이후 11년 3개월 만에 가장 낮았다. 특히 서울에서도 집값이 가장 높은 강남구는 41.6%, 서초구는 45.6%를 기록하며 월간 기준 역대 최저치로 떨어졌다. 지난해 11월 전세가율이 50% 아래로 내려간 후에도 계속 하락하는 모습이다.
강남권 전세가율이 계속 하락하는 것은 매매가격과 비교해 전세가격 하락 폭이 특히 크기 때문으로 풀이된다. 지난 1년(2022년 3월 대비 올해 3월)간 서울 아파트 매매가격이 7.58% 하락하는 동안 전세가격은 13.53% 떨어졌는데 강남은 특히 차이가 심했다. 강남구는 집값이 4.79% 떨어지는 동안 전세가는 무려 17.91% 급락했고 서초구 역시 매매가가 2.78% 하락하는 동안 전세가는 13.65% 떨어졌다.
최근에도 이런 현상은 계속되고 있다. 올해 2월 대비 3월 강남(-0.37%)·서초구(-0.99%)의 매매 하락 폭은 상당히 줄며 1% 내로 들어왔지만 전세가는 강남(-2.64%)·서초구(-1.75%) 모두 여전히 낙폭이 큰 편이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 급매물을 중심으로 강남권 매매가는 회복되는 움직임을 보이고 있지만 입주 물량 영향 등으로 전세가는 꾸준히 떨어지며 전세가율이 다른 자치구보다 더 하락하는 모습을 보이고 있다”고 말했다.
앞으로도 강남에 예정된 입주 물량이 상당히 많은 만큼 추가 전셋값 하락도 불가피할 것으로 전망된다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올해 강남구의 아파트 입주 물량은 4646가구로 지난해(768가구)보다 6배 가까이 많다. 서초구 역시 올해 3470가구가 입주하며 지난해 1188가구 대비 3배 가까이 늘어난다. 실제로 현재 입주가 진행 중인 대단지 인근 전세가격이 수억 원씩 하락하는 사례도 쉽게 찾을 수 있다. 지난달부터 입주가 시작된 개포동 ‘개포자이프레지던스’ 인근에 위치한 ‘개포주공7단지’ 전용면적 83.7㎡는 2021년 전세 시세가 8억 원 이상이었고 지난해 말까지만 해도 6억 원 수준에 거래됐지만 올해 2월부터는 4억 원대에 거래가 이뤄지고 있다. ‘개포래미안포레스트’ 102.3㎡ 역시 지난해 8월에는 최대 22억 원에 전세 거래가 이뤄졌지만 올해 2~3월에는 13억 5000만 원에 두 건 계약됐다.
전문가들은 여전히 전세대출 금리에 대한 부담이 큰 상황에서 입주 물량까지 늘어난 강남권 아파트 전셋값은 더욱 떨어질 수밖에 없어 전세가율도 낮게 유지될 것으로 내다봤다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “강남 특성상 매매가격보다는 전세가격이 더 빠질 수밖에 없는데 심지어 최근에는 입주 물량도 강남에 집중되고 있다”며 “입주와 직접적으로 연결되는 전셋값 하락이 계속될 것으로 보이면서 조만간 강남구는 전세가율이 40% 아래로 떨어질 가능성이 높은 상황”이라고 말했다.
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