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서울 아파트값 상승 전환 코앞…인천은 1년만에 반등
부동산 정책·제도 2023.05.18 14:20:56지난해 수도권에서 낙폭이 가장 컸던 인천 아파트 값이 1년 만에 상승 전환했다. 서울은 6주 연속 낙폭을 줄이면서 상승 전환을 목전에 뒀다. 용산구와 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 등 핵심 지역을 중심으로 상승 폭이 커졌다. 18일 한국부동산원이 발표한 5월 셋째 주(15일 기준) 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 인천 아파트 값은 이번 주 0.03% 오르면서 지난해 5월 2주 이후 54주 만에 상승 전환했다. 중구(0.13%)는 중산동 신도시 주요 단지 중심으로, 계양구(0.13%)는 작전·효성·계산동 소규모 단지 위주로, 연수구(0.08%)는 송도동을 중심으로 상승했다. 지난해 낙폭이 컸던 만큼 저가 매물이 소진되고 호가가 오르며 상승 전환한 것으로 보인다. 이번 주 서울 아파트 값은 전주 대비 0.01% 하락, 지난주(-0.04%)보다 낙폭이 줄어들었다. 눈에 띄는 것은 고가 아파트가 밀집된 강남4구가 지난주에 이어 연속 상승세를 이어가며 상승 폭을 키웠다는 것이다. 강남구와 서초구 아파트 값은 전주 대비 0.1%씩 올랐고 송파구와 강동구도 각각 0.11%, 0.06% 상승했다. 강북 지역에서는 용산구 아파트 값이 전주 대비 0.05% 오르면서 상승 폭을 키웠다. 노원구(0.07%) 역시 재건축 단지 위주로 상승 거래가 나타나면서 전주(0.05%) 대비 오름 폭이 늘었다. 한국부동산원 관계자는 “실수요가 늘고 정주 여건이 우수한 단지 위주로 저가 매물이 소진되며 매물 가격이 상승하는 등 시장 심리 회복으로 일부 상승 거래가 발생했다”고 설명했다. 경기 역시 전주 대비 0.02% 떨어졌지만 낙폭을 줄였다. 다만 수도권과 달리 지방 아파트 값은 0.09% 떨어지면서 지난주와 같은 하락 폭을 유지했다. 세종 아파트 값(0.22%)도 전주(0.39%)보다 상승 폭이 줄었다. 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.06% 하락해 전주(-0.07%)보다 0.01%포인트 올랐다. 전국 기준으로는 0.09% 하락하며 지난주(-0.10%) 대비 하락 폭을 줄였다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달 받으실 수 있습니다. -
"20년 이상 보유자 혜택 늘려야"…재건축 부담금 더 낮추나
부동산 정책·제도 2023.05.18 09:39:11재건축 부담금 완화법에 대한 국회 상임위원회 논의 과정에서 20년 이상 초장기 보유 조합원을 대상으로 부담금 감면 혜택을 확대해야 한다는 의견이 나오면서 수정안이 나올지 주목된다. 재건축 아파트에 더해 상가를 장기 보유한 조합원까지 부담금 감면 대상에 포함해야 한다는 국회 의견에는 정부가 동의의 뜻을 밝히면서 법안에 반영될 가능성이 커졌다. 18일 국회에 따르면 국회 국토교통위원회는 지난달 말 열린 국토법안심사소위원회에서 재건축초과이익환수제(재초환) 완화를 골자로 한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안’을 처음 논의했다. 국민의힘 소속인 김정재·유경준·배현진 의원은 지난해 각각 해당 개정안을 대표 발의했지만, 상임위 문턱조차 넘지 못하며 처리가 늦어지고 있다. 국토위 법안소위에서는 1주택 장기보유 조합원에게 재건축 부담금을 감면하는 방안을 두고 수정이 필요하다는 의견이 나왔다. 개정안은 지난해 9월 정부에서 발표한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 따라 준공 시점부터 역산해 재건축 대상 아파트를 6년 이상 보유한 1주택 조합원에게 부담금을 10% 감면하는 내용을 담았다. 이후 1년 단위로 10%씩 감면율을 높여 10년 이상 보유 시 최대 50%의 감면율을 적용한다. 그러나 국토위 위원들은 재건축 연한(준공 30년)을 고려해 10년을 넘어 20년 이상 보유한 1주택 조합원에게는 더 높은 감면율을 적용해야 한다고 지적했다. 김병욱 더불어민주당 의원은 “20년 이상 보유한 조합원들은 투기 의도가 없는 사람들로, 좀 더 혜택을 주는 것이 취지에 맞다”며 “기본적으로 (재건축 부담금 완화에) 동의를 하되 추가적으로 논의할 부분이 있다”고 말했다. 같은 당 김민철 의원도 “우리나라는 준공 30년이 되면 재건축을 시작하는데 (장기 보유 기간이) 10년이면 너무 적다”며 “장기 보유자에게 더 파격적으로 (감면)할 수 있는 부분도 검토해야 한다”고 제안했다. 국토교통부는 양도소득세 등 다른 제도 사례와 재건축 사업 기간 등을 참고해 최대 감면율 적용 대상을 ‘10년 이상 보유’로 정했다고 설명했다. 1주택자가 10년 이상 장기 보유한 뒤 처분할 경우 양도차익의 80%까지 공제하는 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 제공하거나 1주택 조합원이 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있도록 한 것이 그 예다. 이원재 국토부 1차관은 “통상적으로 재건축 기간이 10년 남짓 된다”며 “기간이 더 진행되는 부분의 감면 필요성에 대해서는 (국회) 논의를 해주면 검토하도록 하겠다”고 말했다. 국토위는 20년 이상 장기 보유 1주택 조합원에게 추가 감면 혜택을 제공하는 대안을 마련한 뒤 재논의하기로 의견을 모았다. 이를테면 20년 이상 보유 시에는 60%, 30년 이상 보유 시에는 70%의 감면율을 적용하는 방식이 될 수 있다. 구체적인 방안은 이달 전세사기 피해 지원을 위한 특별법 제정안 처리 후 논의될 것으로 전망된다. 재건축 부담금 감면 대상도 확대한다. 개정안은 ‘재건축 대상 주택’을 보유한 1주택자에 한해 부담금 감면 혜택을 제공하도록 규정해 상가 등 부대·복리시설을 장기 보유한 조합원은 그 대상에서 제외하고 있다. 그러나 국토위 수석전문위원은 부대·복리시설 보유 조합원도 재건축 부담금 부과 대상인 만큼 장기 보유 시 주택 보유 조합원과 마찬가지로 부담금 감면 혜택을 제공해야 한다는 의견을 제시했고, 국토부도 이에 동의하면서 개정안이 일부 수정될 것으로 보인다. -
반포주공 1·2·4주구 재건축, '35층→49층' 부결…속도전 택했다[집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.05.17 18:49:07서울시 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합이 49층 설계 변경안을 접고 기존 35층으로 재건축키로 했다. 17일 정비업계에 따르면 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합은 전날 열린 총회에서 '서울시 35층 층수제한 폐지에 따른 설계변경 진행의 건' 등 4개 안건을 표결했다. 이 가운데 '49층 설계안'만 반대가 1297표로 찬성 634표보다 더 많아 부결됐다. 조합은 2017년 9월 사업시행인가를 받고 최고 35층 높이로 재건축을 추진했다. 당시 서울시의 한강변 아파트 층수 규제가 최고 35층이기 때문이었다. 2021년 6월 이주를 시작해 현재 철거가 완료된 상태다. 하지만 서울시의 '2040 서울플랜'이 시행되며 한강변 아파트의 ‘35층 룰’이 폐지되자 '49층 안'이 관심을 받기 시작했다. 시공사인 현대건설이 산정한 결과에 따르면 49층으로 지을 경우 공사기간은 51개월로 기존 35층(44개월)보다 7개월 늘어난다. 준공일이 기존 2027년 11월에서 2028년 6월로 미뤄지는 셈이다. 층수변경에 따른 공사비 증가분은 약 2200억 원이 더 들어간다는 계산도 나왔다. 층수를 높이면 한강조망세대가 늘고 주거환경이 개선되는 동시에 ‘한강변 프리미엄’을 누릴 수 있다는 장점이 있다. 하지만 최근 공사비가 인상 추세에 있는데다 각종 변수에 따른 사업기간 지연 등을 우려한 조합원들이 ‘속도전’을 택하며 반대표를 던진 것으로 분석된다. 조합원 평균 연령이 70대로 고령인 점도 영향을 미쳤다. 이번 결정으로 반포주공1단지 1·2·4주구는 기존 계획대로 최고 35층 55개동 총 5002가구로 지어질 예정이다. 한편 이날 총회에서는 박원순 전 서울시장 재임 당시 추진된 '한 동 남기기'에 따른 108동 보존·활용 계획을 철회하고 덮개공원을 조성하는 등의 '기부채납시설 계획 변경의 건'이 1000여표 넘는 찬성 우세로 가결됐다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
금호벽산 리모델링 ‘일사천리’…성동구 곳곳서 속도낸다
부동산 정책·제도 2023.05.17 17:57:33서울 성동구 금호동 금호벽산아파트 리모델링 사업이 일사천리로 진행되고 있다. 올 2월에 접수한 서울시 교통영향평가 심의를 단 한 번 만에 통과하는 등 철저한 사전준비로 사업을 진행하면서 이르면 내년 하반기에 이주가 가능할 것으로 보인다. 준공 20년이 넘으면서 기존 용적률이 높아 재건축이 힘든 다른 성동구 단지들도 리모델링에 속도를 내고 있다. 17일 정비 업계에 따르면 금호벽산은 이달 초 서울시의 교통영향평가 심의를 통과했다. 이는 본격적인 건축 심의 전 단계다. 서울시는 ‘사업지 북측 도로를 유색 포장하고 보행자 우선도로를 조성할 것, 지하 3층 주차장 북측 일방통행 구간은 안전시설을 보강할 것’을 조건으로 의결했다. 금호벽산 리모델링 조합 관계자는 “시에 타 단지 사례 분석 등을 통해 최적의 교통 대책을 준비했고 서울시의 일부 수정 의견을 수용한 끝에 단 한 번에 심의를 통과했다”며 “교통영향평가 단계에서 수차례 반려되는 게 보통인데 2000가구에 달하는 대단지가 한 번에 통과하는 것은 이례적”이라고 자평했다. 금호벽산은 성동구의 리모델링 ‘대장주’로 꼽힌다. 올해 준공 22년 차 아파트로 용적률이 200%가 넘어 재건축 대신 리모델링을 추진했다. 2021년 12월 조합설립 인가를 받고 지난해 9월 성동구의 도시계획 심의를 통과하는 등 사업 속도가 빠르다. 조합은 지하 3층~지상 20층, 20개 동, 1707가구의 단지를 수평·별동 증축을 통해 지하 5층~지상 21층, 총 21개 동, 1963가구 대단지로 바꾸는 것을 계획하고 있다. 별동 증축은 동 사이 간격을 좁히고 빈 대지에 새로운 동을 짓는 방식이다. 조합 관계자는 “현재 속도라면 6개월 안에 서울시의 건축 심의를 통과한 뒤 권리변동계획 수립을 거쳐 내년 상반기 행위허가(재건축의 사업시행 인가 해당)를 받고 하반기에 이주를 할 수 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 기존 용적률이 200%가 넘는 성동구 다른 단지들도 리모델링에 적극적이다. 현 정부가 재건축 규제를 대폭 풀면서 재건축으로 선회하는 경우도 나오고 있지만 용적률이 높은 단지는 리모델링이 답이라고 보고 있다. 행당동 행당대림·행당한진타운 등이 대표적이다. 두 단지의 용적률은 각각 254%, 294%로 높은 편이다. 3종 일반주거지역을 기준으로 최고 용적률이 300%인데 이들 단지의 경우 여유 용적률이 얼마 되지 않는 만큼 사업성과 사업 기간, 그리고 분담금 등을 고려할 때 리모델링이 적합하다는 판단이다. 행당대림 리모델링 추진위원회 관계자는 “조합설립 동의서를 받고 있다”며 “최근 별동 증축 물량을 줄이고 수직 증축을 늘리는 것을 골자로 설계를 변경하고 주민설명회도 진행하고 있다”고 전했다. 리모델링은 조합설립 시 주민 3분의 2 이상(67%) 동의가 있어야 한다. 행당한진타운도 연내 조합설립을 목표로 동의서를 받고 있다. 한 행당한진타운 입주민은 “재건축은 어렵다는 인식을 갖고 있어서 입주민들이 리모델링 추진에 긍정적”이라고 말했다. 현재까지 주민 동의율 54%를 확보했다. 이 밖에 옥수동 옥수극동은 서울시 건축 심의 단계에 있으며 응봉동 응봉신동아는 2021년 조합설립 인가를 받았다. -
"재초환 완화 법안 조속 처리"…'행동' 나서는 재건축조합
부동산 정책·제도 2023.05.16 17:55:59“정부 말만 믿고 올해 재건축초과이익환수제가 완화될 것으로 기대했는데 법이 통과될 기미가 안 보이니 답답합니다. 서울뿐 아니라 지방까지 억대의 재건축부담금을 내야 하는 상황이라 준공 후에 내 집에 들어가지 못하는 조합원들이 생길 수 있습니다.” (박경룡 전국재건축조합연대 간사) 안전진단 등 규제 완화로 초기 정비사업이 활기를 띠고 있지만 준공을 앞둔 조합들은 재초환 완화가 늦어지자 애를 태우고 있다. 국회 통과 절차가 늦어지자 본격적인 행동에 나선다는 계획이다. 16일 정비 업계에 따르면 전국재건축조합연대(재조연)는 이달 18일부터 7월까지 국회 앞에서 재초환에 관한 법률 개정안 통과를 촉구하는 시위를 지속적으로 벌일 예정이다. 해당 법안은 지난달 26일 국토교통위원회 법안심사소위원회에 상정됐지만 여야 간 이견으로 보류됐다. 논의 일정도 아직 잡히지 않았다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻는 개발이익이 3000만 원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 최근 몇 년간 집값이 급등하면서 조합에 큰 부담으로 작용해 정비사업의 진척을 가로막는 대표적인 장애물로 여겨져왔다. 이에 윤석열 정부는 조합원 1인당 재건축부담금 부과 면제 기준을 기존 3000만 원 이하에서 1억 원 이하로 완화하고 부과율 적용 구간을 2000만 원에서 7000만 원으로 확대하는 것을 골자로 한 개정안을 내놓았다. 여기에 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립 인가일로 조정하고 1가구 1주택자 장기보유자는 최대 50%까지 감면 혜택을 주기로 했다. 개정안이 지난해 9월 김정재 국민의힘 의원에 의해 대표 발의된 후 정부는 지난해 말 국회 통과 및 올해 7월 전 시행을 목표로 제시한 바 있다. 그러나 야당의 반대로 법 통과가 불투명한 상황이다. 게다가 시급한 현안인 전세사기 특별법로 인해 법안심사소위원회 논의에서 뒷전으로 밀리고 있다. 수억 원의 예정 부담금을 통보받은 84곳 단지 가운데 준공됐거나 올해 준공 예정인 단지는 국회 상황에 촉각을 곤두세우고 있다. 재건축초과이익환수법(이하 재초환법) 15조는 재건축 준공 인가일로부터 5개월 이내에 부담금을 부과하도록 규정하고 있다. 다만 지자체들은 개정안 통과 시까지 부담금 부과 절차를 유예할 것으로 보인다. 서초구 반포현대는 2021년 7월에 준공 인가를 받았고 은평구 연희빌라는 2021년 5월 준공 인가를 받았지만 지자체는 집행을 중단했다. 특히 윤석열 정부 출범 후 서초구청 등은 부과 절차 중단 공문을 보낸 상태다. 이처럼 재건축부담금제도는 2006년 도입된 후 2번의 특례가 적용되면서 실제로 부과 단지는 거의 없는 상황이다. 재조연 측은 “조합원들은 금리 인상에 따른 이주비 대출 부담이 크게 늘었고 여기에 수억 원의 재건축부담금까지 부담하면 준공 후 입주하지도 못하는 상황이 펼쳐지게 된다”며 “이는 정비사업을 지연시키는 결과만 낳게 될 것”이라고 지적했다. /변수연 기자 diver@@sedaily.com -
[속보]尹 “반시장 정책 정상화로 주택시장 안정화…원전 생태계도 복원”
정치 대통령실 2023.05.16 10:13:53윤 대통령이 16일 “우리 정부는 이념적·반시장적인 부동산 정책을 정상화했다”고 말했다. 윤 대통령은 원전 정책에 대해서도 “이념적·정치적 정책을 폐기하고 세계 최고 수준의 원전 산업 생태계를 복원하고 있다”고 자신했다. 윤 대통령은 16일 서울 용산 대통령실 청사에서 “반시장의 정상화를 속도감 있게 추진한 결과 주택시장이 안정되고 있다”며 이같이 말했다. 취임 2년차 첫 국무회의를 주재한 윤석열 대통령이 지난 1년간의 성과를 구체적으로 소개하며 앞으로의 국정 방향을 제시하려는 것으로 풀이된다. 윤 대통령은 “지난 정부 5년간 서울 집값이 두 배로 폭등했다”며 “집 한 채 가진 사람은 10배 이상의 세금을 감당해야 했다”고 지적했다. 이어 윤 대통령은 “집값 급등과 시장 교란을 일으킨 반시장 정책은 대규모 전세 사기의 토양이 됐다”며 “많은 임차인들, 특히 청년 세대가 고통받고 있다”고 말했다. 윤 대통령은 “이에 우리 정부는 공시가격 인하·부동산 세제 정상화를 통해 국민의 과도한 보유세 부담을 완화했다. 다주택자 양도세 중과세 역시 유예했다”며 “대출규제도 정상화하고 규제 지역 역시 전면 해제했다. 재건축 규제도 개선했다”고 언급했다. 또 윤 대통령은 원자력 산업 생태계를 완벽하게 복원하고 있다고 말했다. 윤 대통령은 “신한울 3·4호기 건설이 재개됐다”며 “2조 9000억 원의 원전 주기기 공급 계약과 2000억 원 규모의 특별금융지원으로 원전 산업이 생기를 되찾는 중”이라고 설명했다. 윤 대통령은 “13년만에 3조 원 규모의 이집트 원전을 수주해 끊어진 원전 수출도 재개했다”며 “차세대 원전 경쟁에서 주도권을 쥐기 위한 소형모듈형원자로(SMR) 개발 사업에도 착수했다”고 부연했다. -
미분양·공사비 갈등에…1~4월 아파트 분양 물량 70% 연기
부동산 분양 2023.05.15 17:55:36올 들어 4월까지 전국에서 분양된 신규 아파트 물량이 당초 건설사들이 계획했던 수준의 30%에 못 미치는 것으로 나타났다. 청약시장 침체로 건설사가 원하는 분양가로 판매하기 어려울 것으로 판단되자 분양 일정을 뒤로 미루고 있기 때문이다. 특히 재건축·재개발 사업장의 경우 분양가를 최대한 높여서 받고자 하는 조합 측의 요구에 따라 일정이 늦춰지고 있다. 15일 부동산R114가 시공능력평가 상위 10대 건설사의 민영아파트(민간분양+민간임대) 분양실적을 분석한 것에 따르면 올해 1월부터 4월까지 전국에서 1만 5949가구가 공급됐다. 지난해 말 계획했던 5만 4687가구 대비 29% 수준에 불과하다. 올해 분양 계획이 있는 민영아파트는 총 342개 단지, 27만 8958가구다. 이 가운데 절반이 이상인 125단지, 14만 6382가구가 시공능력평가 상위 10개 건설사의 물량이다. 특히 특례보금자리론과 전매 완화 등 정부의 부동산 규제 완화 조치에도 불구하고 ‘분양 성수기’인 3~4월 물량은 급감했다. 당초 건설사들은 이 기간 연중 최대 물량인 총 2만 8980가구를 쏟아낼 예정이었으나 실제로는 6690가구를 분양하는 데 그쳤다. 비교적 청약 성적이 좋은 수도권에서도 △3월 1만 5223가구 △4월 3352가구 분양 계획을 세웠으나 △3월 3284가구 △4월 1806가구만 공급됐다. 한 대형 건설사의 분양 관계자는 “수도권의 경우는 대부분 조합과 분양 시기에 대한 협의가 안 된 경우가 많다”며 “재개발 단지의 경우 분양가가 조합의 분담금과 직결되는 만큼 시장 상황이 좋아져 집값을 높일 수 있을 때까지 분양 시점을 연기하자는 의견이 큰 상황”이라고 전했다. 분양가 산정에 이견이 있던 부산 엄궁3구역재개발과 서울 천호4구역도시환경정비사업의 경우 시공사와 조합은 협의를 원만하게 마무리해 연내 분양을 마칠 계획이다. 치솟은 공사비로 시공사와 갈등이 불거지며 분양에 나서지 못하는 단지도 있다. 이문3구역 이문아이파크자이 4321가구는 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 불거지며 당초 4월로 예정했던 분양 시기를 7월로 연기했다. 인근 래미안라그란데(이문1구역) 3069가구 역시 당초 4월 분양 예정이었으나 최근 조합장이 보류지 위장 매매와 용역업체 선정 시 이중 계약, 뇌물 수수 의혹 등 혐의로 기소되면서 분양 일정이 미뤄졌다. 지방에서는 청약 수요가 저조할 것으로 예상돼 분양을 늦춘 단지가 많다. 올 1월 선보일 예정이던 e편한세상원주프리모원과 2월 계획했던 힐스테이트목포 등이 대표적인 사례다. 건설사들은 연초 이연된 물량을 하반기에는 분양하겠다는 방침이다. 부동산R114에 따르면 올해 5~12월 전국에서 공급 예정인 아파트는 당초 6만 7794가구에서 9만 2628가구로 늘었다. 부동산 업계의 한 관계자는 “전매제한 해제에 이어 실거주 의무 등 추가 규제도 곧 풀릴 것으로 기대하는 분위기”라며 “규제 완화 이후로 분양 시점을 미루려는 움직임이 있다”고 분석했다. 다만 청약 수요가 일부 유망 단지에만 쏠리는 양극화 현상이 심화되고 있어 전반적인 매수심리 개선은 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가와 브랜드·규모 등을 고려한 선별 청약이 두드러지고 있다”며 “전국의 미분양 물량이 줄고 있기는 하지만 공급 위축이 맞물린 결과로 전반적인 시장 분위기 개선은 당분간 어려울 것”이라고 내다봤다. -
서울시, 공공주택 매입기준 개선…물량 늘리고 품질 높인다
부동산 주택 2023.05.15 11:15:00서울시가 공공주택의 물량을 늘리고 품질을 높이기 위해 매입기준을 개선한다. 15일 서울시는 재건축 등 용적률 완화로 건립되는 공공주택 매입 시 적용하는 '공공주택 매입기준'을 개선한다고 밝혔다. 시는 재건축 등 사업추진 시 민간건설사업자가 용적률 완화로 늘어난 주택의 일부를 공공주택으로 건설하며, 공공주택 매입업무 처리기준에 따라 서울시에 매도하도록 하고 있다. 이번 개선안에 따르면 그간 '공정률 20% 이후'였던 매입시기가 '일반 분양시점'으로 앞당겨진다. 공공주택은 공정률 70~80% 이후 계약을 체결해 일반 분양세대보다 늦게 입주해 일정 기간 동안 공가로 유지되는데, 이 기간 중 관리비 발생 등의 문제가 있었다. 주택 매매(매입)계약서와 사업시행인가(허가)서, 관리처분계획인가서 등 시·구청이 보관 또는 확인 가능한 서류를 중복 제출하지 않도록 제출 서류도 기존 9종에서 5종으로 간소화한다. 물량 확대에도 나선다. 자치구 인·허가로 추진되는 소규모주택건설 사업 중에는 입지 등 주거여건이 우수함에도 공공주택 공급 절차 등의 어려움으로 공공주택 건설이 활발히 이뤄지지 않는 경우가 있는데, 시는 절차를 개선해 적극적인 공급을 유도한다. 특히 건축허가 과정에서 공공주택 건설이 누락되지 않도록 자치구 건축심의 시 공공주택 건설여부를 반드시 확인하도록 하고 지역건축사회 등 관련 직능단체 등에도 안내와 협조를 구할 계획이다. 공공주택의 품질도 높이기 위해 공공주택 매입비에 빌트인 가전·가구 등 설치비용을 반영한다. 기본 품목으로 시스템에어컨과 붙박이장, 주방 가스쿡탑을 설치하고 전용면적 32㎡ 이하 원룸 등에는 냉장고와 세탁기도 매립형으로 설치할 예정이다. 한병용 서울시 주택정책실장은 "이번 공공주택 매입기준 개선으로 민간건설 사업에서 공공주택 건설이 더욱 활성화될 것으로 기대된다"고 말했다. -
'새절역두산위브트레지움' 등 전국서 977가구 분양[집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.05.14 17:58:405월 셋째 주에는 수도권을 중심으로 약 1000가구가 분양에 나선다. 14일 부동산R114에 따르면 이번 주에는 전국 4개 단지에서 977가구 분양될 예정이다. 이 가운데 일반 분양 물량은 736가구다. 주요 분양 단지로는 서울 은평구 신사동 ‘새절역두산위브트레지움’, 경기 성남시 금광동 ‘중앙하이츠금광프리미엄’, 인천 미추홀구 숭의동 ‘미추홀루브르숭의’ 등이 있다. 두산건설이 신사1구역주택재건축을 통해 짓는 새절역두산위브트레지움은 지하 2층~지상 18층, 6개 동 총 424가구 규모다. 이 중 전용면적 59~84㎡ 235가구를 일반 분양한다. 지하철 6호선 새절역 역세권이며, 이 역을 중심으로 지하철 2호선 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선과 새절역~고양시청을 연결하는 고양은평선 사업이 추진되고 있다. 모델 하우스는 충남 아산시 모종동 ‘힐스테이트모종블랑루체’, 강원 양양군 ‘양양금호어울림더퍼스트’ 등이 개관한다. 힐스테이트모종블랑루체는 지하 2층~지상 29층, 9개 동이며 전용면적 84~109㎡ 총 1060가구 규모다. 이 단지는 아산시 일대의 원도심과 접하고 있어 상업시설과 교육, 문화, 행정 등의 주거 인프라를 공유할 수 있다. 또 지하철1호선 온양온천역과 배방역이 근접해 있고 풍기역도 개통될 예정이다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
재건축으로 ‘다주택자’된 조합원들…법원 “종부세 중과는 정당”
사회 사회일반 2023.05.14 09:39:19아파트 재건축으로 소형주택 2채를 분양받은 조합원들에게 종합부동산세 중과세율을 적용한 것은 정당하다는 법원 판단이 나왔다. 서울행정법원 행정2부(신명희 부장판사)는 서울의 한 아파트 재건축조합 조합원 A씨 등 18명이 서초세무서장 등 13개 세무서장을 상대로 낸 종부세 등 부과 처분 취소 청구 소송을 최근 원고 패소 판결했다. 재건축조합은 조합원들에게 기존 주택 가격 또는 주거용 면적 범위 안에서 대형주택 1채나 60㎡ 이하 소형주택 2채를 선택할 수 있도록 했고, A씨 등은 이 중 소형주택 2채를 선택했다. 당시 소형주택은 민간임대주택에 대한 특별법에 따라 요건을 갖추면 합산배제 주택이 돼 1세대 1주택으로 간주했다. 하지만 2020년 8월 이 제도가 폐지되면서 세무당국은 A씨 등에게 2021년 11월 종합부동산세 및 농어촌특별세 36억6900만원을 부과했다. 2019년 시행된 종부세법에 따라 A씨 등은 서울의 조정대상 지역의 2주택자로 분류돼 중과세율을 적용받게 됐다. A씨 등은 “1세대 2주택자는 취득 경위, 보유 기간, 조세 지불 능력 등에 따라 차등해 과세할 수 있음에도 조정대상지역 안에 있다는 이유 만으로 무차별적으로 고율의 누진세율을 적용하는 것은 과잉금지원칙에 반한다”며 소송을 냈다. 이들은 대형주택 1채를 분양받은 다른 조합원들과 달리 다주택자로 분류한 것은 부당하다는 주장과 함께 전매제한기간 3년 때문에 어쩔 수 없이 2주택을 보유하는 경우 종부세 부과는 부당하다고도 주장했다. 그러나 재판부는 이같은 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않았다. 재판부는 종부세법에 대해 “과세 형평성을 제고하고 세율을 인상하면서 부의 편중 현상을 완화해 경제적 효율성을 높이기 위한 것”이라며 “조정대상지역 내 2주택 이상 기준은 투기적 목적의 주택 소유를 억제하기 위해 도입된 입법목적의 정당성이 인정된다”고 판단했다. 대형주택을 분양받은 조합원들과의 차별이라는 주장에 대해선 “보유 주택 수, 조세제도의 규율, 투기적 목적의 주택 소유 억제 측면에서 서로 달라 경제적 실질이 동일하다고 볼 수 없다”며 “2주택을 분양받은 건 원고들의 선택이었는데 이 사건에서 2주택을 1주택으로 취급하면 오히려 원고들을 과도하게 우대하는 결과가 될 수 있다”고 설명했다. -
더 빨라지는 '신통기획'…서울시 "연내 50곳 기획안 수립 완료"
부동산 정책·제도 2023.05.12 17:46:41정비계획 수립 단계에서 서울시가 가이드라인을 마련해주는 ‘신속통합기획’ 기획안이 연내 50개 더 마련된다. 신통기획 1호 재건축인 구로구 궁동 우신빌라의 정비계획안은 최근 주민공람을 시작하는 등 구체적인 성과도 속속 나오고 있다. 12일 서울시 등에 따르면 시는 지난달 기준 82개 현장에 대해 신통기획(재건축 20개, 재개발 62개)을 진행하고 있다. 이 중 여의도 시범아파트와 한양아파트, 강동구 천호3-3 등 25개 지역은 기획안 수립이 완료된 상태다. 서울경제신문이 입수한 자료에 따르면 시는 나머지 57개 현장 중 50개 현장에 대한 기획안을 연내 완료하는 걸 목표로 하고 있다. 정비구역 지정 등 신통기획을 통한 구체적 성과도 조만간 나올 것으로 보인다. 공공기획제도를 통하지 않고 신통기획으로만 진행된 우신빌라는 기존 775가구를 1127가구로 재건축하는 ‘정비구역지정 및 정비계획(안)’ 주민공람을 11일 시작했다. 최고 65층의 초고층 재건축을 추진하고 있는 여의도 시범아파트도 다음 달 중으로 서울시 도시계획위원회에 정비구역 지정을 요청할 계획이다. 신통기획안은 도계위 심의를 거치지 않은 가안으로 도계위의 심의를 거쳐야 공식적인 정비계획으로 인정받게 된다. 공공기획 제도로 진행되다 신통기획으로 흡수된 종로구 공평 15·16지구와 중구 을지로3가 6지구는 현재 공사가 이뤄지고 있다. 주민제안(안)이나 지구단위계획이 이미 수립된 경우에도 신통기획의 도움을 받은 수 있는 자문 방식은 올해 초 시작된 후 지난달까지 총 7곳이 진행 중이다. 재건축으로는 여의도 삼부아파트 1곳, 재개발로는 마포구 공덕동 115-97, 양천구 목2동 232 등 6곳이 자문 방식 사업지다. 지난달 목동14단지도 자문형 신통기획을 신청하는 등 자문 방식을 통한 신통기획안은 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 다만 자문 방식의 경우 주민제안이 있어도 신청할 수 있다는 점 때문에 일부 사업지에서는 갈등의 원인이 되고 있다. 일례로 주민제안을 마련 중인 올림픽기자선수촌에서는 기존 재건축 추진위원회와 별개로 일부 조합원들이 자문형 신통기획 참여를 추진하고 있다. 이에 시는 주민 10% 이상이 반대할 시 신통기획을 접수하더라도 선정하지 않도록 규정을 추가한 상태다. 시는 신통기획 참여를 원하는 사업지가 늘어나는 만큼 6월부터 수시 접수로 모집 방식을 전환할 계획이다. 시 관계자는 “올해 하반기부터 접수되는 건은 연내 기획안 수립이 어려운 만큼 올해 목표치인 50개에는 변동이 없다”고 전했다. -
'추첨제 풀린' 강남 10억 로또냐…'개발 한창인' 이문·휘경이냐
부동산 정책·제도 2023.05.12 17:10:16분양가가 고공행진을 가운데서도 신규 분양 아파트에 대한 관심은 좀처럼 식지 않고 있다. 지난해 분양이 전무했던 강남구와 서초구의 ‘최상급지' 재건축 아파트의 일반분양 물량이 나오는데다 올해부터 일부 물량에 대해 추첨제가 도입되면서 청약가점이 낮은 이들도 도전해볼 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 지난해까지만해도 알짜 아파트의 중소형 아파트는 청약가점 60점 이상의 고득점자들만의 ‘넘사벽’ 영역이었다. 그러나 올해부턴 가점이 낮은 2030세대도 어쨌든 청약은 해볼 수 있게 됐다. 이에 더해 중도금 대출 규제가 풀린 것도 문턱을 확 낮춘 요인이다. 과거에는 가점 높은 현금부자만의 영역이였다면 이제는 ‘운이 받쳐 주는’ 청약자들의 영역으로 확대된 셈이다. 부동산R114에 따르면 기분양 단지를 포함해 올해 서울 총 분양 예정 단지는 3만 8687가구로 지난해 분양 실적 2만 5280가구보다 1만 3407가구(53%) 많다. 아직도 분양가 상한제 규제가 안풀린 강남3구와 강북 역세권 단지들은 전문가들이 ‘머스트 청약’ 단지로 꼽고 있다. ◇매매 대비 10억 저렴한 분양가, 추첨제 물량 풀리는 강남…"고가점자는 반포, 잠원, 청담 노려야" 지난해 분양이 없던 강남·서초구에서는 10개 단지 이상의 분양이 예정돼있다. 가장 먼저 6월에는 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1261가구)에서 176가구가 일반 분양에 나선다. 이어 하반기에는 국내 최상급지로 평가받는 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641가구)에서 292가구, 잠원동 ‘신반포메이플자이’(3307가구)에서는 236가구가 준비 중이다. 강남에서는 상대적으로 입지가 떨어진다고 평가받는 방배동에서는 ‘래미안원페를라’(1097가구)에서 465가구 등이 나온다. 구체적인 분양가가 나오지는 않았지만, 평(3.3㎡) 당 분양가는 6000만 원을 상회할 것으로 보인다. 그래도 분양가상한제가 적용된 만큼 주변 단지 대비 시세는 상당히 저렴하다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “반포,청담, 잠원동에서 나오는 단지 분양가는 전용 84㎡ 기준 20억 원을 넘겠지만, 인근 시세보다 10억 원 이상 저렴할 것이기 때문에 분양가를 감당할 수 있는 고가점자들은 반드시 주목할 필요가 있다”며 "이 가운데에서도 래미안원펜타스 같은 경우는 5만 명 이상이 지원할 수도 있다고 본다”고 말했다. 여기에 투기과열지구 중소형 면적도 추첨제가 적용되며 강남 분양단지에서도 85㎡ 이하에서 경쟁률이 더욱 불타오를 예정이다. 상대적으로 가점이 낮은 2030세대도 청약에 나설 수 있기 때문이다. 특히 올해부터 중도금대출 분양가 상한선도 없어지면서 자금조달이 쉬워진 것도 영향을 끼칠 것이란 평가다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "추첨을 통한 당첨자 비중이 크게 늘어난 상황에서 분양가를 충족할 수 있는 젊은층 뿐만 아니라 다른 세대의 가수요도 상당수가 강남 단지들에 청약할 것이다"며 "특히 추첨 비중이 60%나 되는 60㎡이하 중소형의 경쟁률이 가장 높을 것”이라고 전망했다. 60㎡초과 85㎡ 이하는 일반분양 물량의 30%가 추첨제로 풀린다. 예를 들어 래미안원펜타스 일반분양 292가구 가운데 전용 84㎡는 216가구다. 기존에는 해당 면적 청약이 모두 가점제로 진행됐을 것이지만, 변경된 제도로 최대 65가구가 추첨제로 진행될 예정이다. 래미안원페를라는 59㎡ 141가구, 84㎡가 324가구 일반분양되는데 이 단지 역시 각각 최대 85가구, 194가구가 추첨제로 풀릴 전망이다. ◇"앞으로 개발될 일만" 이문·휘경뉴타운 분양에도 이목 집중 강북권 최대 재개발사업으로 꼽히는 이문·휘경 뉴타운에서는 ‘이문아이파크자이’(이문3구역), ‘이문래미안라그란데’(이문1구역) 등 총 1만 여 가구가 올해 분양된다. 9월로 분양이 미뤄진 이문아이파크자이는 4321가구 가운데 1641가구, 이문래미안라그란데는 3069가구 가운데 920가구가 일반분양 대상이다. 이 지역은 앞으로 수도권광역급행철도(GTX) 청량리역 개발, 인근 지역 정비사업 가속 등으로 인프라가 지속적으로 발전할 것이란 평을 받고 있다. 여기에 4월 공급됐던 휘경자이디센시아가 전용 84㎡ 기준 분양가가 10억 원에 육박했음에도 51.7대 1의 높은 경쟁률을 보이며 완판에 성공하며 분양 예정 단지들도 기대감이 커진 상황이다. 덩달아 신축 매매 호가도 최근 상승세를 보이고 있기도 하다. ‘휘경SK뷰’ 전용면적 84㎡의 경우 휘경자이디센시아가 분양되던 4월 초만 해도 최저 호가가 9억 4000만 원이었지만 현재는 10억 5000만 원까지 올랐다. 박 대표는 “서울은 신축 공급이 부족한 상황에서 동대문구는 앞으로 예정된 개발·교통 이슈가 많고 인근 시세도 오르고 있다”며 "전용 84㎡ 기준 10억 원 수준의 분양가를 감당할 수 있는 수요자들은 가점 고하에 상관없이 적극적으로 청약에 나서도 된다"고 진단했다. 이들 지역 외에도 기존 공급이 부족했던 자치구에서 분양이 잇따른다. 다음주 은평구 신사동에서는 ‘새절역두산위브트레지움’(424가구)에서 235가구가 청약시장에 나온다. 강남3구와 함께 규제지역으로 남아있는 용산구에서는 다음달 용산국제빌딩5구역 재개발한 ‘호반써밋 에이디션’(110가구)에서 90가구가 일반분양될 예정이다. 최근 신규 분양이 없던 송파구에서는 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’(1265가구)이 296가구 분양, 하반기에는 신천동 잠실래미안아이파크(2678가구)가 578가구에 대해 분양을 준비중이다. 다만 건설사와 조합과의 갈등, 분양 시기 조절 등의 이유로 예정된 분양이 실제로 시기에 맞춰 이뤄질 지는 미지수다. 직방에 따르면 올해 4월 전국 분양예정단지는 29개 단지, 총 2만 7399가구였지만 실제 분양이 이뤄진 단지는 17개 단지, 총 1만 1898가구(공급실적률 43%)에 그쳤다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "예정된 서울 분양 물량 가운데 우수한 입지, 저렴한 분양가, 브랜드 단지 등 양질의 공급량에 따라 올해 서울 분양 시장 흥행 여부가 갈릴 것”이라고 내다봤다. -
한토신, 중랑구 중화우성타운 재건축 사업시행자 지정
부동산 분양 2023.05.12 10:18:34한국토지신탁은 서울 중랑구 중화동 중화우성타운 사업시행자로 지정됐다고 12일 밝혔다. ‘중화우성타운 재건축정비사업’은 서울시 중랑구 동일로 754 중화우성타운 일대에 아파트 223세대 및 근린생활시설을 짓는 정비사업으로 지하철 7호선 중화역과 경의중앙선 중랑역 및 상봉역에 인접한 트리플역세권이다. 중화우성타운 재건축 사업은 올해 3월 정비구역 지정고시 이후 2개월 만에 사업시행자 지정고시를 받았다. 조합 방식으로 치면 조합설립인가를 받은 셈으로 신탁방식 도시정비사업의 장점 중 하나인 신속성이 돋보인다는 평가다. 올해 건축심의 접수를 목표로 사업 진행에 박차를 가할 예정이다. 최근 부동산 경기가 악화되며 재개발?재건축사업에 대한 불확실성이 높아지면서 신탁사를 찾는 조합과 토지 등 소유자가 늘고 있다. 한국토지신탁은 올해 1월 남양주 다산동 신우가든 아파트 일원 소규모재건축정비사업과 3월 영등포1-11 도시환경정비사업에 이어 올해 상반기에만 세 번째로 수도권 정비사업장에서 사업시행자 및 사업대행자 지정고시를 받았다. 한국토지신탁 관계자는 "신탁방식 정비사업을 통해 전문성과 자금력 면에서 토지 등 소유자(조합)가 취약한 부분을 신탁사가 보완할 수 있다”며 “이 같은 이유로 신탁사를 찾는 정비사업장이 늘고 있다”고 말했다. 한국토지신탁은 2023년 5월 기준 수도권 20개 사업장에서 약 2만 세대의 사업시행자 및 사업대행자로 지정고시를 받아 사업을 추진하고 있다. -
"9만 세대 리모델링 추진 중…내력벽 등 규제 완화해야"
부동산 분양 2023.05.11 16:48:35서울시 리모델링 조합장들이 사업 활성화를 위한 제도 개선을 촉구하고 나섰다. 주택 공급이 감소하고 있는 가운데 세대증축형 리모델링이 수요 공급 측면에서 긍정적인 효과를 발휘할 수 있다는 설명이다. 서리협은 11일 서울시 서대문구에서 첫 기자간담회를 열고 리모델링 사업에 대한 소개와 시장 활성화를 위한 계획 등을 소개하며 이같이 밝혔다. 이번 간담회에는 서리협 운영진과 서울시 자치구별 조합장들이 참석했다. 최근 신속통합기획 도입으로 재건축·재개발 사업이 활성화 되고 있는 것과는 반대로 리모델링 사업은 여전히 추진에 어려움을 겪고 있다. 서리협은 리모델링 사업지 간의 정보 교류를 통해 시행착오를 최소화 하자는 취지로 작년 1월 출범했다. 현재 총 6개 분과(대외협력?수직증축?기술?홍보?교육?모범규준)로 구성돼 늘어나는 서울시 리모델링 단지 수요 관리방안과 리모델링 운영 기준, 에너지절감, 환경개선, 통합심의를 통한 절차 간소화 등 서울시 공동주택 리모델링 활성화를 위해 노력 중이다. 이날 발표에 나선 서정태 서리협회장(자양우성1차 조합장)은 "현재 서울시에서만 67개 조합, 54개 추진위원회가 있고 약 9만 세대가 리모델링을 추진 중"이라며 "리모델링이 재건축 수요보다 많아질 전망인 만큼 표준조합정관을 만들고 조합 중심 생태계를 조성하는 등 리모델링 활성화에 보탬이 되고자 한다"고 밝혔다. 서리협은 올 하반기 서울시 리모델링 표준 조합규약과 표준도급계약서 최종 검토를 앞두고 있다. 이를 위해 여러 법무법인과 리모델링 사업관리자(정비업체), 조합 회원들 간의 공청회 등을 진행할 계획이다. 서리협은 송파구 오금아남아파트(송파더플래티넘)를 시작으로 세대증축형 리모델링 시대가 열린 만큼 부족한 주택공급에도 긍정적인 효과를 낼 것이라고 강조했다. 이영준 대치현대아파트 조합장은 "세대증축을 통해 신규 공급을 크게 늘릴 수 있어 조합원 부담을 줄일 수 있다"면서도 "그러나 수직증축의 경우 안전진단과 별도로 1·2차 안전성 검토 과정도 통과해야 하는 등 절차상 규제가 많아 시간이 많이 지연되고 있다"고 전했다. 몇 년째 지연돼온 내력벽 허용 연구 결과 발표에 대해서도 언급했다. 김치붕 부회장(대치1차현대 조합장)은 "내력벽철거에 대한 건기연의 연구용역 결과가 2020년 나온 것으로 알고 있지만 국토부에서 결정을 내놓지 못하고 있다"며 "서울시민의 눈높이에 맞는 다양한 평면구성과 주거환경의 질적 수준을 높일 수 있도록 세대간 내력벽 철거를 빠른 시일 내에 결정해주길 바란다"고 말했다. -
강북구, ‘찾아가는 재개발·재건축 현장상담소’ 운영
사회 사회일반 2023.05.11 15:14:30서울 강북구는 동주민센터 민원실에서 재개발·재건축 현장상담소를 운영한다. 현장상담소는 주민들에게 정비사업에 관한 정확한 정보를 제공하고 주민 이해도를 높이기 위해 마련됐다. 주민들이 쉽게 상담받을 수 있도록 동주민센터를 순회하며 진행한다. 상담은 지난 9일 삼양동 주민센터를 시작으로 매월 둘째·넷째 화요일 오후 2시부터 5시까지 진행된다. 강북구 재개발재건축지원단장·팀장·담당 직원이 참여하고 정비사업 전반 절차 및 내용, 관련 법규 안내가 이뤄진다. 필요시 정비사업 전문가와 연계해 맞춤형 심화상담도 실시한다. 전화로 예약하거나 현장에서 신청하면 된다. 상반기에는 미아동(5월23일), 인수동(6월13일), 번2동(6월27일)에서 진행된다.
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