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용적률 최고 800%까지 올려…'마천루 복합타운' 변신 시동
부동산 정책·제도 2023.04.28 17:47:26‘시범(최고 65층), 한양(최고 54층), 대교(최고 59층).’ 준공된 지 50년 가까이 된 중층 노후 아파트가 즐비했던 여의도 주거지 일대가 초고밀 개발된다. 28일 서울시는 46년 만에 ‘여의도아파트지구 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정(안)’에 대한 열람 공고를 시작했다. 공람안의 핵심은 제3종 일반주거지역을 모두 종 상향하는 것과 함께 높이를 최고 200m까지 가능하게 한 것이다. 아파트 층고에 따라 다르지만 60~65층까지 올릴 수 있다. 또 이밖에 금융 특구 및 역세권에 인접한 단지는 업무 및 중심지 기능과 연계하고 학교에 근접한 단지는 학교 중심의 커뮤니티 기능을 하도록 토지 이용 방향을 설정했다. 아쿠아리움·면세점 등이 입점한 63빌딩 주변 단지는 문화 관광 기능과의 연계를 고려할 계획이다. 용도 지역과 높이 규제를 담은 지구단위계획이 공개되면서 그동안 추진과 중단을 수차례 반복했던 여의도 아파트 재건축 사업 진행은 한층 더 탄력을 받을 것으로 보인다. 여의도 재건축 사업은 서울시장의 결정에 따라 갈팡질팡해왔다. 고(故) 박원순 전 서울시장이 2018년 7월 ‘여의도 통개발’을 발표했지만 여의도 집값이 폭등하는 부작용을 겪자 한 달 만인 8월 돌연 여의도 개발계획을 전면 보류했다. 이후 지구단위계획 수립이 지지부진하다 오세훈 서울시장 당선 후로 속도를 내기 시작했다. 여의도 지구단위계획이 수립됨으로써 재건축 추진 단지들은 이를 바탕으로 세부 정비계획을 보다 빠르고 수월하게 세울 수 있게 됐다. 특히 서울시가 민간과 함께 협의해 정비사업에 걸리는 기간을 대폭 단축시켜주는 신속통합기획 가이드라인 마련에 더욱 속도가 붙을 것으로 전망된다. 여의도 내에서는 시범·한양·공작·대교·장미·삼부 등 대부분의 단지가 신통기획에 참여 중이다. 신통기획에 참여하는 단지들이 많은 만큼 지구단위계획은 신통기획의 사업 속도를 최대한 높이는 내용이 반영됐다. 이미 신통기획안이 확정된 시범과 한양아파트의 경우 신통기획안에 있던 내용이 그대로 지구단위계획에 담겼다. 여의도 재건축 대장주인 시범은 최고 65층 아파트로 재건축하는 방안에 대해 6월 도시계획위원회 통과를 목표로 하고 있다. 공람안에 따르면 여의도 11개 아파트는 정비사업을 위한 9개 특별계획구역으로 지정된다. 목화·삼부아파트는 특별계획구역1(이하 구역) △장미·화랑·대교아파트 구역2 △한양아파트 구역3 △시범아파트 구역4 △삼익아파트 구역5 △은하아파트 구역6 △광장아파트 3~11동 구역7 △광장아파트 1~2동 구역8 △미성아파트 구역9로 각각 나뉘었다. 특별계획구역으로 지정되면 별도의 세부 개발계획에 따른 용적률·건폐율이 적용된다. 하지만 향후 나오게 될 신통기획안의 내용이 지구단위계획과 상충하더라도 신통기획안을 우선한다는 지침이 포함됐다. 또 통합 재건축이 무산된 단지 중 신통기획을 추진 중인 목화·대교아파트 등도 인접 단지들과의 통합 재건축 권고안이 제시됐다. 소규모 단지를 묶어 개발하면 인센티브를 제공해 보다 효율적인 개발이 이뤄질 수 있도록 유도하겠다는 게 계획안의 취지다. 통합 재건축 시 한강변 주동에 중저층 단지를 배치할 필요가 없어지는 대신 목화아파트 부지가 공공시설 용지(금융업소, 정부 청사, 문화시설 등)로, 삼부아파트 부지는 복합 용지로 공동주택 외 오피스텔과 금융·지식산업센터 등의 건립이 가능해지는 식이다. 이외에 한양아파트가 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 종 상향돼 용적률 최고 800%(600% 권장)를 적용받는다. 여의대방로와 국제금융로 교차로에는 공원이 지어질 예정이다. 삼익과 은하아파트 또한 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀐다. 광장아파트 3~11동도 일반상업지역으로 바뀌며 국제금융로와 여의나루 방면으로 1자형 공원이 들어선다. 광장아파트 1·2동도 일반상업지역으로 종 상향된다. 미성아파트도 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀌며 여의동로 쪽으로 마찬가지로 1자형 공원이 들어설 예정이다. 여의도의 경우 오랫동안 지구단위계획이 수립되지 못했다. 기존 관리계획이던 ‘아파트 지구 개발 기본계획’은 서울시가 1976년 대규모 주택 공급을 위해 마련한 제도지만 40년 이상 큰 틀의 변화가 없어 해당 지역 노후 아파트 재건축 사업의 발목을 잡고 있다는 지적이 잇따랐다. 지구단위계획 열람이 시작되며 기존에 정비구역으로 지정됐거나 정비계획안을 지자체에 제출해 결정을 기다리는 단지들은 새로운 계획을 바탕으로 정비계획안 수정에 나설 것으로 보인다. 한 조합 관계자는 “지구단위계획을 열람하고 이에 맞춰 정비계획안을 수정할 것은 없는지 살펴볼 예정”이라고 말했다. 여의도 아파트 단지 재건축이 구체화되면서 실거래가도 뛰고 있다. 신통기획안이 확정된 시범아파트 전용 118㎡는 19일 22억 원에 거래됐는데 1월 최저 거래 가격인 20억 원보다 2억 원이 뛰었다. 현재 호가는 22억~24억 원 선이다. 한양아파트 전용 149㎡는 3일 21억 원에 거래됐는데 현재 호가는 24억 원으로 올랐다. -
[단독]"최대 높이 200m"…여의도 아파트 60층까지 올린다[집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.04.28 11:22:24초고층 재건축이 추진되고 있는 서울 영등포구 여의도 지구단위계획이 나왔다. 아파트지구로 지정된 이후 관련 지구단위계획이 발표된 건 50년 만이다. 세부적인 용도지역과 높이규제 등이 발표되며 여의도 일대 재건축에 속도가 붙을 전망이다. 28일 서울시는 ‘여의도 아파트지구 지구단위계획’에 대한 열람공고를 시작했다. 여의도는 1976년 아파트지구로 지정돼 관리돼왔는데 지구단위계획으로 전환되면 용도 지정과 높이규제가 완화된다. 앞서 시는 지난해 11월 서초아파트지구와 이수아파트지구를 지구단위계획으로 변경해 강변 재건축단지들의 공공기여를 15%에서 10%로 축소하고 용적률을 상향한 바 있다. 공람안에 따르면 여의도 11개 아파트는 정비사업을 위한 9개 특별계획구역으로 지정된다. 단지들은 여의도 위상강화와 주동 배치제약을 없애기 위해 최고 200m까지 건축 가능해진다. 단 한강변 첫 주동은 주변경관과 스카이라인 조화 위해 중저층(15~20층)으로 배치하도록 했다. 특별계획구역으로 지정되면 용도지역안에서 별도의 세부개발계획 상 용적률·건폐율이 적용된다. 세부적으로는 목화·삼부아파트가 특별계획구역1(이하 구역), 장미·화랑·대교아파트가 구역2, 한양아파트가 구역3, 시범아파트가 구역4, 삼익아파트가 구역5, 은하아파트가 구역6, 광장아파트 3~11동이 구역7, 광장아파트 1~2동이 구역8, 미성아파트가 구역9로 나뉘었다. 특히 목화·삼부아파트, 장미·화랑·대교아파트는 각각 수변문화공간 조성 등 계획적인 유도가 필요한 아파트 단지로 공동개발이 권장됐다. 시 관계자는 “공동개발은 권장사항으로 전적으로 주민들의 의견을 따를 예정”이라며 “공동개발 시 허용용적률(총량 120% 가운데 70%)를 좀 더 수월하게 받을 수 있다는 것이고 개별개발을 한다고 해서 불이익이 있진 않다”고 설명했다. 목화·삼부아파트는 제3종 일반주거지역에서일반상업지역으로 종상향돼 용적률 최고 800%(600% 권장)를 적용받는다. 공동개발할 경우 한강변 주동에 중저층 단지를 배치할 필요가 없어지는 대신 목화아파트 부지가 공공시설용지(금융업소, 정부청사, 문화시설 등)로 이용된다. 삼부아파트 부지는 복합용지로 공동주택 외 오피스텔과 금융·지식산업센터 등 건립 가능해진다. 개별 재건축 시 목화아파트는 복합용지로 바뀌나 한강변에 첫 주동에 중저층을 지어야한다. 삼부아파트도 복합용지로 기능하는 대신 목화아파트와 인접한 부분에 문화공원 만들어야 한다. 장미·화랑·대교아파트도 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 용적률 최고 400%를 적용받는다. 공공개발할 시 장미·대교가 복합용지로 기능하며 대교상가부지는 통합재건축 시 중심시설용지로 활용된다. 화랑아파트 부지는 공공시설용지로 변경된다. 부지 내 별도의 문화공원의 지을 필요도 없진다. 개별 재건축을 진행하면 장미·대교아파트는 복합용지로 기능하나 문화공원을 지어야 하고 화랑아파트에는 가로활성화구간이 들어선다. 이 외에 한양아파트가 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향돼 용적률 최고 800%(600% 권장) 적용받는다. 여의방대로와 국제금융로 교차로에는 공원이 지어질 예정이다. 시범아파트는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경돼 용적률 최고 400%를 적용받는다. 단지 내 분포해있던 공원은 천주교여의도성당 서쪽으로 옮겨지며 단지 내부로는 십자가 모양의 저층부개방구간 들어선다. 삼익아파트와 은하아파트 또한 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀐다. 단지들이 서로 맞닿은 곳에 국제금융로 방향으로 공원도 건립될 예정이다. 광장아파트 3~11동도 일반상업으로 바뀌며 국제금융로와 여의나루 방면으로 1자형 공원이 들어선다. 광장아파트 1·2동도 일반상업으로 종상향된다. 미성아파트도 제3종일반주거지역에서 일반상업으로 바뀌며 여의동로 쪽으로 마찬가지로 1자형 공원 들어설 예정이다. 시는 이 같은 공람안에 대해 내달 11일까지 주민의견을 수렴할 예정이다. 이후 도시계획위원회에서 상정 후 지구단위계획구역을 지정하고 지구단위계획을 결정한다. 시 관계자는 “아직 확정된 안은 아니며 주민의견을 충분히 반영해 지구단위계획을 만들어나갈 것”이라고 말했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
은마, 동의율 75% 돌파…20년만에 조합 설립 '눈앞'
부동산 정책·제도 2023.04.28 11:02:02서울 강남 은마아파트가 재건축조합 설립을 위한 요건인 아파트 소유자 동의서를 75% 이상 확보했다. 소유주 간 분열로 재건축조합 설립에 난항을 겪던 은마가 최근 서울 시내 주요 단지들이 속도를 내면서 영향을 받은 것으로 풀이된다. 추진위 측은 최근 상가 소유주들과의 협상도 마무리된 만큼 7월까지 조합 설립을 마무리한다는 계획이다. 28일 정비 업계에 따르면 은마아파트 재건축정비사업 조합설립추진위원회는 27일 조합 설립을 위한 공동주택 소유자 동의율 75%를 넘겼다. 재건축조합 설립을 위해서는 공동주택 전체 구분 소유자의 75% 이상, 각 동별 구분 소유자의 50% 이상의 동의가 필요하다. 최정희 추진위원장은 조합원들에게 “사적 단체의 방해에도 불구하고 빠르게 협조해준 소유자들께 감사하다”며 “아파트 조합 동의를 위한 홍보는 28일까지만 운영하고 이후 종료할 계획”이라고 전했다. 아울러 “조합 설립이 이뤄진 후 이전 추진위에서 없앤 31평형을 신설할 계획”이라고 덧붙였다. 1979년 준공된 은마아파트(강남구 대치동 316번지 일대)는 28개 동 4424가구로 구성된 강남의 대표적인 노후 대단지다. 은마 추진위는 2월 서울시의 정비계획 및 정비구역 지정 고시 이후 3월부터 동의서 징구 절차에 들어갔다. 한 달 만에 조합 설립을 위한 공동주택 동의율 요건을 만족한 것이다. 정비구역 고시는 이 단지가 재건축을 처음 추진한 1999년 이래 24년 만이다. 추진위는 이르면 7월까지 조합 설립 절차를 마무리 짓는다는 계획이다. 앞서 추진위는 재건축의 걸림돌로 여겨졌던 상가협의회와도 업무협약을 체결했다. 추진위 측은 26일 은마상가재건축추진협의회와 상가 산정 비율 0.1%, 상가 이사 1인 및 대의원 9명 등을 포함하는 것을 골자로 하는 ‘상가 독립 정산제 업무협약’을 최종 타결했다. 조합 설립에 있어 상가도 1개의 개별 동으로 계산돼 공동주택과 마찬가지로 소유자 50%의 동의를 얻어야 한다. 상가 소유주들은 5월 상가조합원 총회를 진행할 것으로 전해졌다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
[단독] 산성 재개발, 대우건설 계약해지 '초강수'… 삼숭도 새시공사 선정
부동산 분양 2023.04.27 16:16:58공사비 증액을 놓고 시공사와 갈등이 불거진 재건축·재개발조합들이 아예 시공사를 교체하는 사례가 늘어나고 있다. 시공사를 재선정하려면 1년 가까이 착공이 늦어질 수 있지만 조합원들의 추가 부담금이 수억 원씩 불어나자 차선책을 택하려는 것으로 풀이된다. 27일 정비 업계에 따르면 경기 성남시 산성구역 주택재개발정비사업조합은 26일 이사회를 열고 시공단(대우건설·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄) 계약 해지 안건을 의결했다. 시공단이 2년 전 계약 당시(3.3㎡당 445만 원)보다 49%(661만 2000원) 오른 공사비를 요구했기 때문이다. 조합원들이 분담해야 하는 비용이 인당 2억 원 가까이 불어난 것이다. 산성구역 조합은 대의원회와 총회를 거쳐 계약 해지 절차를 진행할 계획이다. 양주 삼숭구역 지역주택조합 역시 착공을 앞두고 시공사인 현대건설과 공사비 갈등을 빚고 있다. 당초 지난달 착공해 2025년 7월 입주할 예정이었으나 현대건설이 계약 당시보다 약 25%나 늘어난 3.3㎡당 643만 원을 요구하자 조합은 시공사 교체를 위해 입찰을 진행하고 있다. 쌍용건설과 한양건설·삼부토건·호반건설·동문건설·한라건설 등 6개 시공사가 입찰에 참여했다. 이들이 제시한 공사비는 3.3㎡당 498만~581만 원 수준이다. 조합은 이달 투표를 거쳐 시공사 변경을 추진할 예정이다. 삼숭구역 사업은 양주시 삼숭동 187-47번지에서 600세대 공동주택 및 부대·복리시설을 짓는 사업이다. 지난해 현대건설과 MOU를 맺으면서 단지명도 ‘힐스테이트 양주 센트럴 포레’로 잠정 계획됐다. 현대건설 관계자는 “아직 계약이 해지가 확정된 것은 아니고 추가 공사비가 부담된 조합이 여러 방안을 검토하는 것으로 알고 있다”고 전했다. 경기 의왕시 오전다구역 재개발조합도 마찬가지다. 대우건설·동부건설이 시공사로 참여하고 있으나 공사비 증액을 놓고 이견이 커진 상태다. 시공단은 5년여 전 계약 당시 3.3㎡당 약 400만 원 안팎이던 공사비를 600만 원 이상으로 올려달라고 요구하고 있다. 조합과 시공단의 협의가 지연되면서 당초 다음 달부터 예정돼 있던 주민 이주 개시 절차도 지연될 가능성이 커졌다. 정비 업계의 한 관계자는 “최근 서울의 경우 3.3㎡당 700만 원이 넘어가는데 의왕 오전다구역은 그나마 규모가 큰 사업장이라 비교적 공사비가 덜 오른 편”이라고 주장했다. 한국건설기술연구원에 따르면 주거용 건물의 건설공사비지수는 2월 말 기준 149.90까지 상승해 2년 전(124.35) 대비 약 20% 올랐다. 철근 등 원자재 가격이 크게 오른 데 이어 지난달부터는 시멘트와 레미콘 공급이 차질을 빚으면서 공사비 인상의 새로운 뇌관으로 떠오르고 있다. 정비 업계의 한 관계자는 “단순히 평당 공사 비용만 고려할 것이 아니라 부대 토목공사 등 포함 여부와 시공사의 지급보증 유무, 이자 비용 등을 고려해야 한다”며 “공사에 들어가는 비용이 절대적으로 올랐다”고 지적했다. 다만 필요 이상으로 공사비가 인상된 경우도 있는 것으로 확인됐다. 홍기원 더불어민주당 의원이 지난달 한국부동산원으로부터 제출받은 공사비 검증 현황 자료에 따르면 지난해 건설사가 조합에 요구한 공사비 인상액은 총 2조 1188억 원 규모였으나 부동산원이 산정한 적정 공사비 인생액은 1조 6888억 원으로 20%(4200억 원)가량 낮았다. -
개봉역 인근에 2177세대 아파트 들어선다[집슐랭]
부동산 부동산일반 2023.04.27 14:05:34서울시는 전날 열린 제6차 도시계획위원회에서 ‘개봉3 단독주택재건축 정비구역 정비계획 결정변(안)’을 수정가결했다고 27일 밝혔다. 개봉3 단독주택재건축 정비구역은 개봉역(1호선)과 고척근린공원 인근인 서울 구로구 고척동 311-14번지 일대에 위치한다. 이번 계획안에 따르면 이 일대에는 22개동, 총 2177세대(공공임대주택 294세대) 규모의 아파트가 들어선다. 시는 고척근린공원과 단지 중앙부에 조성하는 공원이 연계되는 위치에 사회복지시설을 계획해 부지 내 열린광장을 확보하고 중앙공원 주변 등에 공공보행통로를 3개소를 계획해 중앙공원의 접근성과 이용성을 개선했다. 사회복지시설에는 수요조사를 통해 아이돌봄센터와 노인요양시설, 청소년시설 등 지역 필요시설을 공급할 예정이다. 시는 성동구 행당동 17번지 한양대학교의 의과동 신축 내용 등의 내용이 담긴 도시계획시설(학교) 세부시설조성계획 결정(변경) 및 자연경관지구 내 높이완화(안)’도 원안가결했다. 이는 노후 철거예정인 교사동 자리에 지하 3층~지상 7층 규모의 의과동을 신축하는 것으로, 한양대학교 병원 마스터플랜의 일환이다. 한양대병원 마스터플랜은 1966년 준공돼 노후화된 제1의학관과 1957년 준공된 의생명 연구동을 철거하고 그 자리에 한양대병원을 신축하는 것을 주로 한다. 의과동 건립사업은 내년 상반기 착공에 나서며 2025년 하반기 준공을 목표로 추진할 예정이다. 이 밖에 기존 광장 지하에 계획했던 컴퓨터학습센터는 학교 초입부에 위치한 특성을 살려 지하주차장(지하4층, 400대)으로 계획했다. 통합컴퓨터센터는 각 단과대학 건축물에서 운용하는 것이 효율적이라고 분석돼 폐지됐다. 시는 지하주차장 계획으로 이동차량이 감소해 학생들의 안전한 교육환경을 조성할 수 있을 것이라고 설명했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
全금융권 합동 ‘PF 대주단’ 출범…건설사 '손실 부담' 전제로 채권 재조정
경제 · 금융 경제·금융일반 2023.04.27 14:00:00부실 우려가 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 정상화를 지원하기 위해 전 금융권이 참여하는 ‘PF대주단 협약’이 본격 가동에 들어간다. 각 금융사는 개별 사업장 내 자율협의체를 통해 부실 우려 PF 사업장에 채권 재조정이나 신규 자금 지원 등을 결정하게 된다. 단 시행사 및 시공사의 도덕적 해이 방지를 위해 분양가 인하 등 ‘손실 부담’을 전제하기로 했다. 27일 금융위원회와 금융감독원, 전체 금융협회 및 주택금융공사·주택도시보증공사(HUG)·한국자산관리공사(캠코) 등 정책금융기관은 서울 중구 은행회관에서 ‘PF대주단 협약식’을 개최했다. 이번 협약 체결에 따라 총 채권액이 100억 원 이상인 부실 및 부실 우려 사업장 중 복수업권 채권금융기관이 3곳 이상인 사업장은 모두 협약 내용을 적용받게 된다. 협약에는 기존 은행·금융투자·보험·여신전문금융·저축은행 이외 새마을금고·농수신협·산림조합 등 상호금융도 새로 참여했다. 보유 채권 규모와 관계 없이 채권금융기관이나 시행사가 공동관리 절차를 신청하면 자율협의회는 사업성 평가를 거쳐 사업 정상화 계획을 수립 및 의결하게 된다. 의결 요건은 4분의 3 이상 채권을 보유한 채권금융기관의 찬성을 원칙으로 하되, 만기 연장은 3분의 2 이상만 찬성해도 가능하게 했다. 자율협의회는 의결을 통해 만기 연장뿐 아니라 상환유예·원금감면·출자전환 등 채권 재조정을 할 수 있다. 금융위 관계자는 “이 과정에서 중·후순위 채권자가 출자전환 등 손실을 더 부담함으로써 선순위 채권자가 협약 내용 우대를 받을 수 있도록 하겠다”며 “정상화 계획이 가동되고 일정 기간 이행되면 해당 채권은 ‘정상’이나 ‘요주의’로 분류할 수 있어 자산 건전성 측면에서도 유리할 것”이라고 밝혔다. 채권 재조정은 분양가 인하 등 시행사·시공사의 손실 부담이 전제돼야 한다. 금융위 관계자는 “분양가 인하 이외에 후분양으로 변경하거나 무료 발코니 확장 등 간접적인 이익 제공을 통한 분양률 제고, 공사비 일부 인하 등도 손실 부담으로 참작될 수 있다”고 말했다. 이러한 내용을 담은 공동관리가 개시되거나 정상화 계획이 수립되면 이들 사업장에는 캠코·HUG 등의 지원을 받을 수 있는 기회도 부여된다. 또 자율협의회는 시행사·시공사와 사업 정상화 계획 이행을 위한 ‘특별약정’을 체결하고 이행 실적을 정기적으로 점검할 계획이다. 한편 특별약정 체결이 부결되는 경우 시행사·시공사는 외부기관의 평가를 받아 1회에 한해 재의결을 요구할 수 있다. 금융위 관계자는 “특별약정이 부결되면 채권자는 경·공매를 신청할 수 있다"며 “시행사·시공사에 한 번 더 기회를 줬음에도 불구하고 부결이 나면 채권자는 당초 계획대로 처리를 하는 것이 맞다”고 짚었다. 김주현 금융위원장은 협약식에서 “이번 PF대주단 협약이 가동되면 채권금융기관들은 만기연장·채무조정, 신규 자금 지원 등 재무구조 개선에 신속히 합의할 수 있게 됐다”며 “모든 참여자의 ‘공생 의지’ 아래 채권금융기관의 합리적인 자금 지원 분담과 시행사·시공사의 자구 노력이 조화롭게 이뤄져야 할 것”이라고 당부했다. 이복현 금감원장도 “금감원은 ‘부동산PF 총괄지원센터’를 설치해 정상화 진행 상황을 점검하고 관리할 것”이라며 “사업장 정상화 관련 여신은 자산 건전성 분류 및 한도 규제를 탄력적으로 적용하고 관련 직원에 대해 면책하는 등 금융사의 부담이 완화되도록 노력하겠다”고 말했다. -
압구정 4·5지구, 3330가구 '수변 특화' 아파트로 재건축
부동산 정책·제도 2023.04.26 18:13:35서울 강남구 재건축 사업장인 압구정 4구역과 5구역이 각각 1800가구, 1500가구의 아파트 단지로 탈바꿈한다. 두 구역 모두 필로티 구조와 플로팅매스를 적용해 한강 조망권을 극대화하며 한강 녹지와 데크로 연결될 예정이다. 26일 서울시는 강남구 압구정교회에서 압구정 아파트지구 특별계획 4·5구역 주민을 대상으로 신속통합기획 설명회를 열고 이 같은 기획안을 공개했다. 기획안 초안에 따르면 압구정 4구역은 용적률 최고 300%가 적용돼 기존 1341가구에서 1790가구로 재건축된다. 한강 조망과 커뮤니티 시설용 플로팅매스를 포함해 건폐율은 31.5%로 설정됐다. 플로팅 매스는 건물 동 사이를 이으며 떠있는 듯한 구조물이다. 랜드마크로는 공원 주변으로 각각 49층과 47층 2개 동이 들어설 예정이다. 압구정 가로변에 위치한 단지는 20~30층으로 구성됐다. 시 관계자는 “북쪽으로는 한강, 남쪽으로는 공원을 볼 수 있도록 조망을 극대화했다”고 설명했다. 동남쪽으로는 복합 청사가 들어설 예정이며 세로로 길게 놓였던 ‘갈매기근린공원’은 서남쪽으로 옮겨진다. 4구역과 5구역 사이에는 통학권을 위한 입주민용 도로가 마련된다. 지하철 3호선 압구정역과 거리가 있는 만큼 ‘준주거지역’으로의 종상향은 적용되지 않았다. 진출입로는 북쪽으로 2개가 계획됐으며 교통 체증이 우려되는 만큼 압구정로와 직접 연결되지는 않았다. 압구정로데오역 입구를 단지와 연결하는 방안도 백화점·철도공사 등 이해당사자와의 협의가 필요해 보류됐다. 이와 관련해 조합원들은 추가 진출입로 개설과 소음 및 분진 차단을 위한 갈매기근린공원 유지 등을 요구했다. 압구정 5구역도 용적률 최고 300%가 적용돼 1232가구에서 1540가구로 재건축된다. 한강 변과 마주한 곳에 49층 2개 동이 들어서며 45층, 40층 동도 1개 동씩 계획됐다. 4구역과 마찬가지로 한강 조망이 가능한 플로팅매스가 적용되며 ‘조망데크공원’도 조성될 예정이다. 진출입로는 북측과 동측에 각각 1개씩 2개소가 마련됐다. 지하철 수인분당선 압구정로데오역 역세권의 준주거 상향은 4구역과 마찬가지로 받아 들여지지 않았다. 서울시 관계자는 “이번 설명회는 가이드라인적인 성격으로 토지이용 계획만 거의 확정된 사안이고 설계 변경은 얼마든지 가능하다”며 “추후 정식 정비계획안을 입안하는 과정에서 용적률과 건폐율, 가구 수, 층 및 동 수 등 변경이 가능하다”고 덧붙였다. 시는 주민 의견을 조율해 5월 중으로 강남구청에 신통기획 가이드라인을 내린 뒤 정식 정비계획 입안 절차를 시작할 예정이다. -
가양 CJ부지개발 '지자체 발목'에 1.3조 PF 불똥…제2 레고랜드 사태되나
부동산 분양 2023.04.26 18:11:06좌초 위기에 봉착한 4조 원 규모의 서울 가양동 CJ공장 부지 개발 사업으로 인한 불똥이 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 튈 수 있다는 우려가 나온다. PF 브리지론 1조 3550억 원 중 4300억 원의 만기가 올해 상반기에 도래하기 때문이다. 지자체의 갑작스러운 제동으로 시행사뿐만 아니라 대주단과 보증을 선 현대건설의 재무 리스크도 덩달아 고조되고 있다. 지자체가 추가 기부채납을 요구하며 인허가를 돌연 취소하면서 가뜩이나 어려운 부동산 개발 경기에 찬물을 끼얹은 것은 ‘제2의 레고랜드 사태’ 격이라는 지적도 나온다. 26일 개발 업계에 따르면 CJ 가양동 부지 개발 시행사인 인창개발이 이 사업과 관련해 일으킨 PF브리지론 중 4300억 원의 만기가 올해 상반기 도래한다. 현재 CJ 가양동 부지 개발 사업에는 6개 증권사가 11개 SPC를 통해 총 1조 3550억 원의 브리지론을 조달한 상태다. 캐피털사와 지역 새마을금고, 은행 등 대주단만 40여 곳에 이른다. 평균 금리는 약 6%로 시행사는 매월 67억 원가량의 이자를 납부하고 있다. 인허가 문제로 사업이 지연되는 상황을 감안하면 일부 대주단이 상환을 요구할 가능성이 있다. 개발 업계에서는 ‘지자체 리스크’로 절차에 따라 진행돼오던 사업이 중단 위기 봉착했다며 우려를 표하고 있다. 강서구청은 지난해 9월 내줬던 건축협정 인가를 올해 2월 돌연 취소했다. 건축협정은 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 묶어 개발할 수 있도록 하는 제도로 건축 허가를 받기 직전 단계다. 인창개발은 지난해 CJ공장 부지 3개 블록 중 2개 블록에 지하 연결 통로를 만들고 주차장을 공유하는 내용의 건축협정 인가를 신청해 받았다. 그리고 인허가 다음 단계인 건축 허가 심의를 같은 달 접수했으나 5개월간 지연되다 건축협정 취소라는 날벼락을 맞았다. 강서구청이 당시 내세운 표면적인 이유는 소방 관련 기관 협의 이후 재신청하라는 것이었다. 그러나 강서구청이 결국 25일 밝힌 이유는 추가 기부채납이었다. 강서구청은 “대규모 민간 개발에 따른 안전 문제를 비롯해 그간 CJ공장 가동으로 주민 피해가 많았던 지역”이라며 “강서구민에게 돌아가는 실질적 혜택이 어떤 것이 있는지, 공공 기여가 적정한지 등을 종합적으로 검토 중”이라고 밝혔다. 이와 관련, 개발 업계에서는 이번 인허가 취소가 도시계획 절차를 무시한 불합리한 행정이라는 불만을 쏟아내고 있다. 특히 실무선이 아닌 강서구청 고위층의 결정이라는 분석도 나온다. 개발 업계 관계자는 “인허가를 내준 실무자는 징계를 받고 인허가 결정을 뒤집으며 몽니를 부리는 것은 결국 고위층의 결정”이라고 전했다. 건축협정을 내줬던 실무 담당자는 징계를 받은 상태다. 인창개발은 현재 기부채납율 규정에 따라 인허가를 받았다는 입장이다. 서울시 준공업 지역 종합 발전 계획에 따라 시행사는 기반 시설을 위해 부지 면적의 10% 이상을 기부채납하는 것이 원칙이다. 인창개발은 13.2%를 순 부담해 서울시와 강서구의 유관 부서의 심의를 지난해 9월 최종 통과했다. 지자체의 인허가 번복으로 사업의 발목이 잡히면서 시행사와 대주단, 보증을 선 시공사의 재무 부담이 급격히 불어나고 있다. 현대건설은 토지매입 등에 투입된 브리지론(1조 3550억 원)에 연대보증과 자금 보충을 확약했다. 가양동 사업말고도 △이마트 가양점 부지개발사업(1500억 원) △한남3재정비촉진구역 주택재개발 정비사업(600억 원) △둔촌주공아파트 주택재건축정비사업(2455억 원) 등 약 2조 원가량의 브리지론에도 보증을 서고 있다. 신용평가사도 이번 사태를 예의 주시하고 있다. 현대건설의 현금 보유액이 약 2조 7000억 원에 달해 당장 유동성 리스크에 직면할 가능성은 낮지만 규모가 큰 사업장인 만큼 우발 채무 가능성을 면밀히 들여다보겠다는 계획이다. 한 신평사 관계자는 “인허가 문제가 빠른 시일 내 마무리되지 않을 가능성이 있어 상황을 주시하고 있다”며 “해결이 늦어지고 사업이 지연될 경우 이슈 평가를 통해 현대건설의 리스크를 재평가할 예정”이라고 밝혔다. -
압구정 재건축 '최고 70층' 파노라마 스카이라인 뽐낸다
부동산 정책·제도 2023.04.25 18:29:41강남 재건축 최대어인 압구정 재건축 사업의 밑그림이 처음으로 공개됐다. 50층 이상의 초고층 건물과 수변 저층 건물이 어우러진 파노라마 경관이 형성될 것으로 전망된다. 특히 압구정 3구역은 국내에서 처음으로 한강을 가로지르는 보행교가 만들어져 성수동과 연결된다. 서울시는 사실상 압구정 일대를 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘그레이트 한강’의 선도지구로 선정하고 수변 특화 공간을 조성한다는 계획이다. 그러나 일반주거지를 준주거로 종상향해주는 데다 기부채납 비율을 기존보다 낮은 10%로 하향하면서 ‘특혜 시비’가 불거질 수 있다는 지적도 나온다. 25일 서울시는 압구정 2·3구역의 신속통합기획안을 공개하고 주민 의견을 듣는 주민설명회를 개최했다. 이날 설명회에는 500명이 넘는 주민이 참여해 뜨거운 관심을 나타냈다. 26일에는 4·5구역의 신통기획안을 공개했다. 이를 토대로 주민 의견 수렴을 거쳐 정비계획안을 짠 후 구청에 정비구역 지정을 신청하는 절차를 밟을 예정이다. 압구정 아파트 일대의 구체적인 정비계획 밑그림이 나온 것은 이번이 처음이다. 사업이 중단된 압구정 1·6구역을 포함해 압구정 아파트지구는 총 92만 9511㎡ 24개 단지, 1만 468가구에 이른다. 신통기획안에 따르면 3구역은 강남구 압구정동·청담동 일대에 걸쳐 있는 39만 9595.1㎡ 규모로 현재 용도지역은 제1·2종(7층)·2·3종 일반주거지역으로 돼 있다. 서울시는 이를 제3종 주거 및 준주거지역으로 종상향한다. 여기에 시는 기부채납을 통해 압구정과 서울숲 간 보행로를 신설해 성수동과 연결하는 안을 제안했다. 서울에서 최초로 시도되는 것이다. 또 압구정 2·3·4·5구역에서는 유일하게 덮개공원을 조성해 한강 변을 도보로 이용할 수 있게 하는 안과 함께 공원과 문화시설을 만드는 안도 덧붙였다. 보행교 건립 비용은 최고 2500억 원으로 추산된다. 이날 참석한 주민들은 보행교 건립 비용을 조합에서 충당하는 것에 대해 반발하며 집중 질의했다. 여기에 공공주택 건립 등을 통해 3구역은 용적률 인센티브를 적용받아 평균 법정 상한 용적률을 322.6%까지 끌어올린다. 서울시가 최고 층수 49층을 가정해 시뮬레이션한 결과 일반분양을 포함해 세대수가 기존 12개 단지 4065가구에서 5810가구로 43% 증가하게 된다. 특히 압구정역 인근은 기존 3종 주거지에서 준주거지역으로 종상향을 허용한다. 이는 서울시의 시뮬레이션으로 실제 창의·혁신 설계 시 최고 층수는 추가로 얼마든지 높여서 재건축할 수 있다고 밝혔다. 이에 대해 3구역 조합은 최고 층수 70층을 목표로 사업을 추진하겠다는 계획이다. 이를 토대로 현재 건축사사무소 3곳으로부터 설계 공모를 접수 중에 있다. 조합은 설계안 확정 시 내년 시공사 선정에 나선다는 예정이다. 이를 통해 2025년 사업시행 인가, 2026년 관리처분 인가를 거쳐 2031년 입주를 목표하고 있다. 2구역도 마찬가지로 한강공원으로 이어지는 입체 보행교, 도로, 공원 등의 기부채납을 통해 법적 상한을 300%까지 끌어올려 현재 1924가구에서 2700가구 내외로 세대수가 40%가량 증가해 일반분양 수익으로 인한 조합원 분담금 경감 효과가 있을 것으로 보인다. 2·3구역 신통기획안에서 눈에 띄는 것은 압구정 지구 자체가 오 시장이 추진하고 있는 ‘그레이트 한강 프로젝트’의 수변 문화 선도지구로 조성된다는 것이다. 15층 이하의 단조로운 판상형 아파트로 막힌 스카이라인을 수변 20층동~초고층 랜드마크 주동 배치를 통한 파노라마 관경으로 다채롭게 꾸미겠다는 것이다. 서울시는 3구역의 경우 한강 변으로부터 30m까지 수변 특화 공간으로 설정해 공연·문화·전시 기능을 넣는다. 서울에서 처음으로 유일하게 3구역에 들어서는 보행교를 통해서는 향후 강남과 옥수·성수가 자전거나 미래 교통수단으로 30분 만에 출퇴근하는 하나의 생활권으로 기능할 수 있게 된다. 이 밖에 2구역에는 기존 수상레저·스포츠 기능을 강화한다. 4·5구역은 수변 조망 및 휴식 기능을 강화할 것으로 전망된다. 서울시는 이번 주민설명회에서 신통기획안에 최대한 주민들의 의견이 반영됐음을 강조했다. 최근 신통기획에 대해 강남권 재건축 조합들의 반발이 커진 것을 의식한 데 따른 것이다. 기부채납 비율도 기존 15%에서 10%로 완화했다. 2·3구역 설명회에는 각각 500명이 넘는 조합원들이 참석하며 높은 관심을 보였는데 일부 3구역 주민들은 서울 시민들을 위한 보행로 신설 비용을 조합에서 기부채납하는 안에 부정적인 입장을 나타내기도 했다. 이번에 마련되는 압구정 2·3·4·5구역 신통기획안은 사실상 ‘지구단위계획’의 역할을 한다. 서울시는 압구정 아파트지구를 현대적인 도시 관리 기법인 지구단위계획으로 바꾸는 과정 중에 있는데 이번에 마련되는 신통기획안은 조만간 고시될 지구단위계획보다 우선 적용된다. 다만 이 같은 서울시의 신통기획안에 대해 특혜 시비가 불거질 수 있다는 지적도 있다. 일반주거지를 준주거로 종상향을 허용한 데다 기부채납 비율도 10%로 떨어뜨렸기 때문이다. ‘래미안첼리투스’와 ‘트리마제’의 경우 각각 부지의 25%·32%를 서울시에 기부채납하고 최고 56층·47층 규모의 초고층 아파트를 준공한 바 있다. 기존의 초고층 단지와의 형평성 문제가 나올 수 있다. -
시범아파트, 신통 정비안 입안 눈앞…여의도 재건축 거래 '꿈틀'
부동산 정책·제도 2023.04.25 18:10:24서울 여의도 재건축들의 거래가 소폭 늘고 있는 것으로 나타났다. 이들 단지는 토지거래허가구역으로 묶여 있는 데도 불구하고 재건축 사업에 속도가 붙으며 매수세도 따라붙는 모양새다. 여의도 재건축 대장주인 시범 아파트의 경우 신속통합기획을 통해 최고 65층의 초고층 아파트로 짓는 안을 확정하고 6월 도시계획위원회 통과를 목표로 하고 있다. 25일 부동산R114에 따르면 영등포구 내 30년 초과 아파트 거래 건수는 지난해 하반기(7월에서 12월) 27건에서 올해 1월부터 이달 4월 19일까지 53건으로 늘어난 것으로 집계됐다. 반면 준공 6~10년 단지는 같은 기간 117건에서 68건으로 거래 건수가 줄었다. 특히 여의도에서는 30년 초과 아파트 거래가 올해 들어 14건 이뤄지며 대림동(14건)과 더불어 영등포구에서 가장 많은 거래가 발생한 것으로 나타났다. 정비계획안 입안을 목전에 둔 시범 아파트의 경우 올해만 7건의 거래가 이뤄진 것으로 조사됐다. 해당 단지 전용 79.24㎡의 경우 1월 9일 15억 원(8층)에서 이달 4일 17억 원(9층), 전용 118.12㎡는 1월 9일 20억 4000만 원(3층)에서 이달 19일 22억 원(10층)으로 각각 2억 원가량 올랐다. 올해 준공 52년 차인 시범 아파트는 지난해 11월 서울시 신속통합기획을 통해 최고 65층의 초고층 아파트로 재건축하는 신통기획안을 확정한 상태다. 현재 나와 있는 신통기획안은 도계위 심의를 거치지 않은 가안으로 도계위의 심의를 거쳐 지정돼야 공식적인 정비계획으로 인정받게 된다. 시범 아파트 측 관계자는 “주민공람 이후 5월 19일 전후로 입안할 계획”이라며 “6월 도계위 상정 및 통과가 목표”라고 밝혔다. 신통기획을 통해 현재 정비구역이 입안된 재건축단지는 구로구 궁동 우신빌라가 유일하다. 앞서 신통기획 1호로 정비구역이 지정된 것으로 알려진 신향빌라는 상계5단지와 마찬가지로 신통기획 이전 공공기획이라는 제도를 거쳐 입안됐다. 6월 시범 아파트 정비계획이 도계위를 통과할 경우 초고층으로는 가장 빨리 추진되는 신통기획표 재건축단지가 될 것으로 전망된다. 전문가들은 여의도 일대의 노후 아파트들이 일제히 초고층 재건축을 추진하며 시장의 기대감이 높아진 것으로 분석했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “여의도 아파트 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 있고 가격 수준이 높다는 점을 감안할 때 재건축 기대감으로 거래가 선전하고 있는 것으로 보인다”며 “거래 신고 기간을 고려할 때 4월 거래가 온전히 반영되지 않은 수치로 4월 30년 초과 아파트의 거래 비중은 늘어날 가능성이 높다”고 전망했다. 준공 50년 차 아파트가 대다수인 영등포구 여의도 일대 단지들은 초고층 재건축에 대한 속도를 높이고 있다. 시범 아파트 외에도 대교아파트(59층), 삼부아파트(55층), 한양아파트(54층), 공작아파트(49층) 등이 재건축을 앞두고 있다. 다만 토지거래허가제로 묶여 있는 만큼 대교·공작아파트 등에서는 올해 단 한 건의 매매거래도 이뤄지지 않았다. -
압구정 재건축 '최고 70층' 들어선다
부동산 정책·제도 2023.04.25 18:04:31서울 강남 재건축의 최대어인 압구정아파트 재건축 사업의 밑그림이 나왔다. 국내에서 처음으로 한강 보행교가 설치되고 종 상향으로 최고 50층 이상이 허용된다. 25일 정비 업계에 따르면 이날 서울시는 압구정 1~6구역 중 2·3구역 재건축 사업의 밑그림 격인 신속통합기획 가이드라인을 공개하는 주민 설명회를 개최했다. 26일에는 4·5구역에 대한 주민설명회를 연다. 신통기획안에 따르면 압구정 일대는 50층 이상의 초고층 건물과 수변 저층 건물이 어우러진 파노라마 경관으로 변모한다. 3구역은 기부채납 인센티브를 통해 용적률을 320%로 늘려 기존 4065가구에서 5810가구로 늘어난다. 2구역은 용적률 300%를 적용해 1924가구에서 2700가구가 된다. 서울시는 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 50층 이상으로 허용할 방침이다. 3구역 조합이 70층 초고층을 추진 중이고 다른 구역도 50층 이상 초고층 건축에 나설 것으로 보인다. 특히 압구정 3구역에는 압구정과 성수동 서울숲을 잇는 보행교가 신설된다. 서울시는 압구정 일대를 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘그레이트 한강’의 선도 지구로 선정하고 수변 특화 공간을 조성할 계획이다. -
'100억 매매 돌연 취소'…원베일리 펜트하우스에 무슨 일이
부동산 분양 2023.04.25 17:11:12올해 초 100억 원에 팔려나간 반포 래미안 원베일리 펜트하우스 입주권 거래가 이달 취소됐다가 재신고됐다. 초고가 거래가 3개월여 만에 돌연 취소되면서 국토교통부도 자세한 사유에 대해 조사할 예정이다. 25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 16일 100억 원에 중개된 서울 반포 래미안 원베일리 전용 200㎡(35층) 펜트하우스(하늘채)가 이달 19일 계약 취소됐다가 재신고됐다. 취소 사유는 ‘해제 사유 발생’으로 구체적으로 명시되지 않았다. 국토부 관계자는 “계약을 했다가 신고내용에 변경사항이 있으면 해제 후 재신고를 하는 경우가 있다"며 “시세 띄우기 용으로 보기는 어렵지만 고가 거래였던 만큼 어떤 사유에서 재신고했는지 파악할 것”이라고 말했다. 일반적으로 △매수자 추가 △실제거래금액, 계약일, 매도·매수인의 성명이나 주민등록번호 변경 △중개사무소 추가 등이 필요한 경우 이미 신고한 건을 취소한 후 재신고해야 한다. 이번 펜트하우스 계약은 올해 들어 처음으로 이뤄진 100억 원대 계약으로 시장의 관심을 모았다. 특히 윤석열 정부의 대표적 부동산 규제 완화책인 1·3대책이 나온 직후 이뤄진 거래였던 만큼 시장 반등 가능성을 보여주는 신호라는 해석도 있었다. 인근 공인중개소의 한 관계자는 “재건축단지가 많은 강남 지역에서는 집값을 높이기 위해 종종 발생하는 사례”라고 전했다. 한편 국토부는 이달 12일 실거래 허위 신고에 대해 현행 3000만 원 이하 과태료인 처벌 조항을 3년 이하 징역이나 3000만 원 이하 벌금으로 강화하겠다고 밝힌 바 있다. 이달 5일 부산시 해운대구 우동 아이파크(전용 219㎡) 46층이 직전 거래 대비 약 44억 원 상승해 계약된 것도 이상 고저가 직거래로 분류해 조사하고 있다. -
100억 거래 '반포 아파트' 집값 띄우기 꼼수였나…돌연 계약 취소
부동산 부동산일반 2023.04.25 14:03:58올해 초 100억원에 거래되며 이목을 끌었던 서울 반포 래미안 원베일리 입주권 거래가 지난주 돌연 취소된 것으로 확인됐다. 25일 뉴스원에 따르면 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인한 결과 올해 1월 16일 100억원에 중개거래된 래미안원베일리 전용 200㎡(35층) 펜트하우스의 거래가 지난 19일 취소됐다. 해당 거래는 당시 침체시장을 거스르는 고가 거래로 화제가 됐다. 이날까지 동일 매물이 거래된 내역은 없고 지난 2월과 이달 1일 전용 101㎡과 84㎡ 입주권이 각각 39억5000만원(9층), 30억5000만원(2층) 거래된 사실만 확인 가능하다. 이번에 취소된 계약은 1.3 대책 등 정부의 규제완화가 나온 직후 거래돼 당시 부동산 시장 반등 분위기를 조성하기도 했다. 이에 일각에서는 ‘집값 띄우기’ 시도였을 가능성에 무게를 두고 있다. 앞서 국토교통부는 실거래 허위 신고에 대해 현행 3000만원 이하 과태료인 처벌 조항을 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금으로 강화하겠다고 지난 12일 밝힌 바 있다. 신고가 계약 후 취소는 대표적인 집값 띄우기 수법으로 압구정 현대아파트 등 인접한 강남권 주요 재건축 단지에서 이와 유사한 사례가 적잖이 목격되고 있다. 한편 신반포3차와 경남아파트를 통합 재건축한 래미안원베일리는 총 2990가구 규모로 올 하반기 입주를 시작한다. 평균 분양가는 3.3㎡당 5653만원 수준이다. -
“목동 재건축, 5단지·2단지 유리…아직 매매 적기 아냐"[집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.04.24 14:57:10목동 신시가지 재건축 사업에서 5단지와 2단지의 사업성이 상대적으로 좋다는 분석이 나왔다. 강남 등 다른 요지의 재건축 단지와 비교했을 때 ‘일반분양 대지 기여분’이 높아 조합원의 부담의 그만큼 작기 때문이다. 24일 NH투자증권은 ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서를 통해 “세대당 평균 대지 지분을 통해 35평 신축 가정 시 일반분양 기여 대지 지분은 5단지, 2단지 순으로 크다”며 이같이 전망했다. 다만 현재 모든 단지가 사업 초기 단계로 분양가·공사비 등의 변동성이 커서 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있다고 밝혔다. 보고서는 “목동 5단지의 세대당 평균 대지 지분은 28.5평(약 3.3㎡)으로 단지가 위치한 3종 일반 주거지역에서 용적률 300%를 적용 받을 경우 34평(전용 84㎡) 신축에 필요한 대지 지분은 10.75평”이라며 “기부 채납분(15%)을 제외한 일반분양 기여 대지 지분은 13.48평으로 14개 단지 가운데 가장 높고 2단지가 10.30평으로 그 다음”이라고 설명했다. 해당 보고서는 “목동 신시가지 단지는 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이고 신속통합기획·신탁방식 재건축 등 사업에 속도를 내고 있다”고 평가했다. 주요 사업 이슈는 토지거래허가구역 연장, 목동 1~3단지 종상향 (2종 일반 주거지역→3종 일반 주거지역), 6단지 신속통합기획 재건축 확정으로 봤다. 여기에 올 1월 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함해 12개 단지가 안전진단을 통과했다는 점에도 주목했다. 9단지와 11단지는 안전진단을 다시 추진하고 있다. 다만 연구원들은 매매 타이밍을 신중하게 잡아야 한다고 조언했다. 내년 4월 26일까지 토지거래허가구역이 연장되며 실거주 계획이 없다면 접근이 어렵고 실수요자라 하더라도 최근 1년간 거래량이 적어 시세 파악이 어렵기 때문이다. 매도 희망자도 정비구역 지정이 되지 않아 누릴 수 있는 재건축 프리미엄 효과가 미미하기 때문에 향후 사업 진행 상황을 봐가며 매도 기회를 포착하라고 조언했다. 정보현 NH투자증권 수석연구원은 “목동 단지는 개별 대지 지분도 크고 세대당 평균 대지 지분도 강남·송파에 비해 넓은 편”이라며 “현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다”고 설명했다. 이어 정 연구원은 “아직 사업 초기 단계로 분담금·비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “특히 사업성과 입지도 중요하지만 초기 단계의 작은 속도 차이로 재건축 완료 시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업 진행 속도를 지켜볼 것”이라고 제언했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
서울시, 민간건축물 '혁신디자인' 공모…내달 선정·발표
부동산 부동산일반 2023.04.24 14:29:46서울시는 '도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업' 대상지를 공모한다고 24일 밝혔다. 이는 시가 도시 매력과 경쟁력 확보를 위해 올 2월 발표한 ‘서울 도시·건축 디자인 혁신’의 일환으로, 노들섬 디자인 공모 등 공공분야 디자인 혁신과 함께 추진되는 민간분야 건축물 디자인 혁신 프로젝트다. 시는 이번 시범사업 공모에 선정되는 대상지에 창의적이고 독창적인 디자인의 건축물이 조성될 수 있도록 건폐율과 높이, 용적률 등 다양한 건축규제를 배제 또는 완화할 예정이다. 시는 제안서 접수 이후 시범사업 대상지 선정을 위해 별도로 구성된 '디자인혁신위원회' 평가를 통해 대상지 10개소 내외를 선정하며, 다음달 중으로 발표할 예정이다. 최종 대상지는 선정 이후 기획 디자인 제출을 거쳐 결정된다. 시범사업 대상지의 토지사용권원을 확보하고 '서울시 감성·혁신디자인 가이드라인'을 준수해 독창적 건축물 디자인을 실현할 수 있는 주체라면 공모에 응모할 수 있다. 다만 개발제한구역, 재건축·재개발·재정비촉진지구 등 정비사업 대상지는 이번 응모 대상에서 제외된다.
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