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강북 '모아타운' 속도…번동 '하늘채'·면목 'e편한세상' 타운 조성 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.04.12 18:00:43서울 강북 지역에서 모아타운 주요 사업지들이 속도를 높이고 있다. 중랑구 일대 사업지들은 관리지역 고시 절차를 준비하고 있으며 시범 사업지 중 한 곳인 강북구 번동은 1~8구역 모두 시공사 선정을 마쳤다. 올 초 서울시가 ‘모아타운 2.0’을 발표하며 모아주택 기준을 충족하면 통합심의를 통해 층수 제한을 폐지하고 관리지역 승인 시점을 앞당기는 등 규제 완화에 나서며 저층 주거지 정비사업에 활력이 도는 모양새다. 12일 코오롱글로벌은 최근 모아타운 시범 사업지인 서울 강북구 번동7·8구역의 시공권을 확보했다고 밝혔다. 지난해 수주한 번동1~6구역을 포함해 총 8개 사업장에서 시공사로 선정된 것이다. 현재까지 확보한 사업장 면적만 약 5만 9000㎡, 총 1684가구에 달한다. 코오롱글로벌은 9~11구역 등 3개 사업장의 시공권까지 추가로 확보해 ‘하늘채’ 브랜드 타운을 완성할 방침이다. 번동 일대 8만 2000㎡의 부지에 2261가구의 대규모 브랜드 아파트를 조성하겠다는 것이 목표다. 번동9·10구역은 최근 가로주택정비사업 조합설립에 필요한 주민 동의율 80%를 넘겨 조합설립 인가를 마쳤다. 번동 1~5구역은 내년 7월 동시에 착공할 예정이며 나머지 6~11구역은 추후 시공사 선정을 모두 마무리한 뒤 착공 일정을 정하게 된다. 중랑구 일대에서도 모아타운 사업이 활발하다. 정비 업계에 따르면 중랑구 모아타운 사업지들은 최근 구청과 함께 서울시에 ‘관리지역 승인’ 요청을 준비하고 있다. 기존에는 관리 계획이 수립된 뒤에야 관리지역 승인이 가능해 조합설립 등 사업 속도가 더뎌왔으나 올해 초 서울시에서 ‘모아타운 2.0’을 발표하며 관리 계획 수립 전에 ‘관리지역’으로 지정될 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 3월 말 기준 아직까지 해당 제도를 통해 ‘관리지역’으로 선지정된 사업지는 없어 업계는 중랑구 일대 사업지가 첫 사례가 될 것으로 전망하고 있다. 중랑구에서는 DL건설이 면목역2·4·6구역을 수주한 상태이며 시공사는 면목역1·7구역을 추가 수주해 ‘e편한세상’ 브랜드 타운을 지을 계획이다. 시에서 추진 중인 ‘모아타운’은 블록 단위의 ‘모아주택(가로주택정비사업)’을 한 그룹으로 묶어 정비하는 사업이다. 기존 가로주택사업의 경우 둘러싸고 있는 도로(가로)를 그대로 유지하며 그 안에서 주택을 새로 짓는 방식을 취해 주차장 등 기반시설 마련에 한계가 있었는데 단위 지역을 넓혀 노후 주택 정비와 기반시설 설치를 한번에 해결한다는 취지다. 3월 말 기준 강남 지역은 총 30개 사업지(192만 6209㎡)에서 모아타운 사업이 진행 중이며 노후 저층 주거지가 많은 강북 지역의 경우 총 35개(235만 7738㎡) 사업지가 운영되고 있다. 전문가들은 재개발·재건축 추진이 어려운 노후 지역을 중심으로 모아타운 사업장이 늘어날 것으로 보고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “모아타운은 사업성이 낮거나 재개발·재건축 사업에서 요구하는 노후도를 충족하지 못하는 사업장이 택할 수 있는 차선책”이라며 “사업장별 지하 공간을 통합해 지하주차장으로 활용할 수 있는 만큼 노후 저층 주거를 중심으로 수요가 늘어날 것”이라고 설명했다. 시도 모아타운 활성화를 위한 제도 개선에 열을 올리고 있다. 올 초 모아타운 일반지역에 있던 15층 규제가 폐지된 데 따라 입체적인 디자인 개발을 위해 ‘모아주택 디자인 개선 전문가 태스크포스(TF)’를 운영하는 한편 재건축·재개발 등에서 ‘중복 과세’를 막기 위해 시행 중인 취득세 감면 특례를 소규모 정비사업까지 확대해달라고 행정안전부와 국토교통부에 건의했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
서울시, 정비사업에 '설계·시공 일괄' 턴키입찰 도입한다
부동산 정책·제도 2023.04.12 17:54:26서울시가 7월 이후 재건축·재개발 사업의 시공자 선정 시기를 앞당기면서 설계·시공을 일괄 입찰하는 ‘턴키’ 방식을 도입한다. 그동안 시공사 입찰 시 사업시행 인가상 설계도를 토대로 시공자가 내역별 단가를 적어 내도록 했는데 시공사 선정 시기가 조합설립 이후로 당겨지며 이 같은 방식을 유지하기 어려워졌기 때문이다. 시는 설계사무소와 시공사가 일괄 입찰할 수 있도록 길을 열어줘 공사비 증액을 비교 검증할 수 있도록 할 계획이다. 12일 서울시 등에 따르면 ‘제도개선특별팀(T/F)’은 조합 주도 정비사업에 설계와 시공을 일괄 입찰하는 턴키 방식을 추가할 계획이다. 이는 기존의 내역입찰제를 사실상 유지할 수 있도록 하기 위한 조처다. 턴키 방식을 도입하면 사업승인 인가 전으로 시공자 선정 시기가 당겨지더라도 일괄 입찰한 설계도를 토대로 조합이 예정 공사비를 산출하고 시공자가 각 물량 내역별 단가를 기재해 입찰하는 내역입찰제가 가능해진다. 시는 2010년 7월 조합 주도 정비사업에 ‘공공지원제도’를 도입하며 시공자 선정 시기를 사업시행 계획 인가 이후로 미루고 사업시행 인가에 따른 설계도를 토대로 시공자가 내역 입찰하도록 해왔다. 구체적인 설계도와 내역서가 없는 상태에서 시공자를 먼저 선정할 경우 불필요한 설계가 추가되고 추후 공사비 증액을 비교할 근거가 부족해 조합이 휘둘릴 수 있다는 우려에서다. 일례로 공사비 증액 문제로 공사 중단이라는 초유의 사태를 맞았던 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)은 2010년 5월 시공단 선정 공고를 내며 내역입찰제를 피했고 공사비 갈등이 한창이었던 지난해 시공단 측은 내역입찰제를 통하지 않았던 만큼 공사비 내역서를 공개할 이유가 없다는 주장을 펼치기도 했다. 문제는 올 초 조례 개정으로 시공자 선정 시기가 조합설립 이후로 다시 당겨지며 설계도상 내역 입찰 방식으로 시공자를 선정하기 어려워졌다는 점이다. 시는 이 같은 지적을 반영해 턴키 방식을 추가하도록 방침을 세운 것으로 알려졌다. 서울의 한 설계사무소 관계자는 “설계사무소와 시공사가 사전에 기본적인 설계 도면과 단가 내역서를 마련해 입찰할 시 사업 추진 과정에서 설계 변경 등의 문제가 줄어들 것으로 보인다”며 “우려했던 것과 달리 정비사업 속도 또한 6개월에서 1년 정도 앞당겨질 수도 있다”고 설명했다. -
[2023 서경하우징페어]SH, 고덕강일 이어 마곡에도 '반값 아파트'…주거 사다리 놓는다
부동산 정책·제도 2023.04.11 18:09:11서울주택도시공사(SH)가 고덕강일에 이어 마곡지구 등에 토지임대부 분양주택을 공급해 서울 시민을 위한 새로운 ‘주거 사다리’를 놓는다. SH는 공공주택 50만 가구 공급 계획에 포함된 마곡10-2, 마곡 택시차고지 등 마곡지구에 고덕강일3단지를 이은 2호 토지임대부 분양주택 공급을 추진하고 있다. 고덕강일3단지 잔여 물량 등에 대해서도 추가 공급 계획 구체화를 위해 속도를 올리고 있다. 나아가 재건축 연한 30년이 도래하는 SH 소유의 노후 임대 단지들을 재건축하고 입지 여건에 따라 용도지역을 변경(종 상향)하고 고층 개발함으로써 추가 공급하는 주택 중 일부도 토지임대부 분양주택으로 공급하는 방안을 연구하고 있다. 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고 건축물 등에 대한 소유권은 수분양자가 취득하는 분양주택 유형이다. 40년간 거주한 뒤 재계약을 통해 최장 80년(40년+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있다. SH는 이를 통해 고품질의 주택을 합리적인 가격으로 공급하고 자금이 부족한 무주택 시민들도 내 집을 마련할 수 있는 ‘주거 사다리’를 마련한다는 방침이다. 앞서 SH가 윤석열 정부의 공공분양주택 정책 브랜드인 ‘뉴:홈’을 적용한 최초의 토지임대부 분양주택 고덕강일3단지에 대해 2월 27일부터 3월 6일까지 진행한 사전예약은 최고 118 대 1, 평균 40 대 1의 경쟁률을 기록하며 성황리에 마쳤다. 해당 단지의 추정 분양가는 주변 전세 수준인 3억 5500만 원으로 향후 제도 개선을 통해 △토지임대료 선납 할인 △전매제한 기간 후 사인 간 거래 등도 가능해질 것으로 전망된다. 한편 SH는 앞으로도 토지임대부 분양주택을 확대 공급할 수 있는 기반을 마련하는 데 열을 올리고 있다. 김헌동 SH 사장 취임 직후부터 토지임대부 분양주택 도입을 위한 준비에 착수해 사전예약을 위한 내부 시스템 정비, 서울시·국토교통부와 공급 계획 변경을 위한 협의, 공급에 걸림돌로 꼽히던 제도 개선 건의 등을 거쳐 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택을 선보였다. 나아가 한국토지주택공사(LH)에만 환매가 허용되던 부분을 SH 등 지방 공기업으로 확대하고 환매된 주택을 건물 분양주택으로 재공급할 수 있는 근거를 마련하는 데도 속도를 내고 있다. 김 사장은 “앞으로도 기존 공공주택보다 뛰어난 명품 아파트를 합리적인 가격으로 공급해 서울 시민의 주거 안정을 도모하겠다”고 말했다. -
광명시, 구일역 출입구 신설 추진…"500m 돌아가는 불편 해소"
사회 전국 2023.04.11 16:58:26경기 광명시는 11일 경인선 구일역 광명 방면 출입구 신설을 추진한다고 밝혔다. 시는 이날 시청에서 박승원 광명시장과 임오경 국회의원, 자문위원들이 참석한 가운데 기본설계 용역 착수보고회를 열고, 기본설계 방안과 향후 추진 방향을 논의했다. 이번 용역은 광명시 철산동과 광명동 주민들의 구일역 접근성 개선을 위해 광명 방면 보행통로 등 출입시설과 주변 교통을 연계한 환승시설 확충 방안을 마련하기 위해 실시되며 오는 12월까지 추진된다. 구일역은 서울시 구로동 방향(1번 출구), 고척동 방향(2번 출구)으로만 출구가 있어 광명 방면에서 구일역 동쪽의 1번 출구를 이용하려면 사성보도교를 거쳐 최대 500m 이상 돌아가야 한다. 박 시장은 "구일역 광명 방면 출입구 신설은 1995년부터 28년이나 된 오래된 광명시민의 숙원사업"이라며 "시민 편의에 중점을 두고 사업이 추진될 수 있도록 시정 역량을 집중하겠다"고 약속했다. 시는 이번 용역에서 일반 시민은 물론, 장애인과 임산부 등 교통약자의 접근성과 이용편리성 증진을 위한 무빙워크 등 편의시설 설치, 광명 스마트버스 및 택시승강장 신설 등 지하철과 연계한 환승시설 구축 등에 주안점을 둘 방침이다. 시는 오는 9월 기본설계안에 대한 관계기관 협의와 주민설명회 등을 갖고 연내 기본설계를 마무리할 예정이며, 내년부터 한국철도공사와 사업시행 협약과 본 설계 등을 거쳐 오는 2026년 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 시 관계자는 “철산동, 광명동에 11개 단지 2만 7000여 세대를 조성하는 재개발 및 재건축사업이 진행되고 있어 입주시기가 도래하면 이용객이 대폭 증가할 전망”이라며 “구일역 광명 방면 출입구가 반드시 필요한 실정”이라고 말했다. -
관악산 인근 시흥동 810번지에 최고 35층·1100여가구 주거단지 들어서[집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.04.11 10:26:05노후 주택이 밀집한 서울 금천구 시흥동 일대에 최고 35층 높이, 1100여가구의 주거단지가 조성된다. 11일 서울시는 시흥동 810번지 일대 재개발 신속통합기획안을 확정했다고 밝혔다. 기획안에 따르면 대상지 중 제1종일반주거지역은 7층 높이 제한이 있는 제2종일반주거지역(2종7층)으로 용도지역이 상향된다. 기존 '2종7층' 지역은 제2종일반주거지역으로 상향돼 13층 내외 층수 계획이 가능해진다. 아울러 최근 시가 발표한 ‘도시·건축 디자인 혁신방안’에 따라 창의적·혁신적 디자인 설계시 입지 특성을 고려한 최고 35층 내외의 입체적인 높이계획도 가능하다. 가구수는 538가구에서 1100여가구로 늘어난다. 이 구역은 2011년 정비예정구역으로 지정됐으나 2017년 해제됐다. 이후 소규모주택정비사업(모아주택) 등이 추진됐지만 관악산 주변 높이 제약 등으로 사업추진이 지지부진했다. 이에 시는 주변과 조화를 이루는 입체적 스카이라인을 형성하기 위해 1년여간의 논의를 거쳐 연접한 관악산 자락과 학교 주변에는 중·저층형 주동(건물)을, 독산로 전면부와 단지 중앙부는 탑상형을 각각 배치하도록 했다. 아울러 신속통합기획 선정 당시에는 포함되지 않았던 독산로변 모아타운 후보지(약 2만7040㎡)를 대상 구역에 추가했다. 이를 통해 독산로변 가로를 활성화하고 토지 이용의 효율성을 높이는 한편 인근에 학교, 역사문화길과 연계한 공원 2곳과 공개공지를 조성하도록 했다. 단지 내에는 주민센터·체육시설·공영주차장 등으로 구성된 복합청사와 주민공동시설 등 생활기반시설이 들어설 예정이다. 나아가 독산로에서 동쪽 문화공원으로 이어지는 공공보행통로와 북측 주거지에서 남측 모아주택사업지 내 어린이공원(느티나무상상공원)에 이르는 남북 보행로도 조성하도록 했다. 또 독산로변 연도형 상가 쪽에 선형 녹지공간과 연계한 보행통로를 만들고 기존의 협소한 도로는 폭을 넓혀 보도와 차도를 분리하도록 했다. 신속통합기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 개입해 사업성과 공공성이 적절하게 결합한 정비계획안을 짜서 신속한 사업 추진을 지원하는 제도다. 주민이 신속통합기획안을 토대로 정비계획 입안을 신청하면 심의를 거쳐 정비계획이 확정된다. 기획안이 확정됨에 따라 연내 정비계획 입안 절차도 완료될 것으로 보인다. 조남준 서울시 도시계획국장은 “이번 기획을 통해 용도지역 상향 등 유연한 도시계획기준을 적용함으로써 오랜 기간 부침을 겪어 온 시흥동 일대 사업추진이 탄력을 받을 것”이라며 “관악산의 수려한 자연환경과 각종 주민편익시설로 도시의 활력을 동시에 누리는 명품 주거단지로 재조성 하겠다”고 말했다. *'집슐랭 연재' 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련된 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
휘경자이 디센시아, 청약 최고가점 77점…둔촌주공과 같아 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.04.11 09:58:321순위 청약에서 1만7000여명이 몰린 서울 동대문구 휘경동 ‘휘경자이디센시아’ 청약에 고가점자들이 대거 지원한 것으로 나타났다. 당첨자 최고 가점(84점 만점)은 77점으로 올해 들어 최고점을 기록했다. 당첨 최저 가점도 57점으로 비교적 높은 편이었다. 11일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이 아파트 청약 당첨 가점 최고점은 77점으로 전용면적 84㎡A에서 나왔다. 지난해 분양한 단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 최고점 77점과 같으며 지난달 2만명 가까이 지원한 영등포구 ‘영등포자이 디그니티’ 최고 가점 75점보다도 높다. 청약 가점은 84점 만점이다. 무주택 기간(최고 32점), 부양가족(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등으로 구성한다. 전용 84㎡B, 59㎡A, 59㎡B의 최고점이 74점으로 그 다음으로 높았다. 74점은 5인 가족(25점)이 15년 이상 무주택 기간(32점)을 유지하고, 청약통장 가입기간도 15년 이상(17점)을 넘어야 받을 수 있는 점수다. 전용 59㎡D는 70점, 전용 59㎡C는 64점을 기록했다. 64점은 3인 가구 기준 만점이다. 소형평수인 전용 39㎡의 경우도 최고 69점의 통장이 사용됐다. 69점은 4인 가구 기준 만점이다. 평균 당첨자 가점은 59㎡C를 제외하고 모두 60점을 넘었다. 84㎡A가 70.6점으로 가장 높았고, 84㎡B가 69점으로 뒤를 이었다. 당첨자 최저 가점도 50점대 후반~60점대로 높은 편이었다. 전용 59㎡A, 84㎡A는 69점이었으며 84㎡B 67점, 39㎡ 62점, 59㎡B 59점, 59㎡C·59㎡D는 57점이었다. 이 단지는 지난 4일 진행된 1순위 청약에서 329가구 모집에 1만7013명이 몰려 평균 51.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 371가구에 대한 특별공급에는 5577명이 신청해 경쟁률이 15대 1에 달했다. ‘1·3 부동산 정책’에 따라 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트는 가점제 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 선발한다. 휘경자이 디센시아의 경우 일반분양 329가구가 모두 전용 84㎡이하다. 청약 가점으로 뽑는 물량이 130여가구로 많지는 않기 때문에 당첨 안정권으로 판단한 고가점들이 상당수 지원한 것으로 보인다. *'집슐랭 연재' 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련된 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
송파구 리모델링 바람…거여5단지도 안전진단 통과[집슐랭]
부동산 분양 2023.04.10 17:57:09서울 송파구 일대 아파트 14개 단지 8500여 가구가 리모델링 사업에 속도를 내고 있다. 대부분 지어진 지 30년 안팎의 단지들로 재건축 연한을 채웠지만 용적률이 높아 사업성이 낮은 곳들이다. 전국 최초로 수직증축 리모델링에 착공한 송파 더 플래티넘(오금아남아파트), 잠실 더샵 루벤(송파성지아파트)은 벌써 올해 말부터 사용승인을 앞두고 있다. 10일 송파구청에 따르면 거여5단지아파트는 최근 안전도 C등급을 받아 증축형 리모델링 1차 안전진단을 통과했다. 지난해 조합을 설립하고 대우건설을 시공사로 선정한 지 약 1년 만이다. 수평형 증축과 별동 건립을 통해 기존 605세대를 695세대로 늘릴 예정이다. 거여5단지는 1997년 지어진 최고 15층, 6개 동 아파트다. 잠실 장미·진주아파트 등을 지은 라이프주택개발이 건설했다. 대우건설은 거여5단지아파트 단지를 수평·별동 리모델링해 자사의 하이엔드 브랜드 ‘푸르지오써밋’을 리모델링 사업 최초로 선보일 예정이다. 전용면적을 늘려 △라이프업 스페이스 △그린라이프테라스 △히든키친 △클린존 등을 입주민들에게 선택할 수 있도록 하고 별동이 증축되는 신축동 상부에는 스카이 커뮤니티도 설치하기로 했다. 현재 344.28%인 용적률도 리모델링 후 495.19%로 늘어난다. 인근에 위치한 거여4단지도 리모델링 사업에 속도를 내고 있다. 거여4단지 조합은 최근 시공사 선정 방식을 수의계약으로 전환하고 포스코이앤씨를 우선협상대상자로 지정했다. 6월 중 총회를 거쳐 시공사를 선정하고 송파구청에 안전진단과 건축심의를 신청할 예정이다. 옛 성동구치소 부지 인근에 위치한 2064가구의 대단지 가락쌍용1차도 리모델링을 위한 2차 안전진단을 진행 중이다. 1997년 지어진 이 단지는 2021년 1차 안전진단에서 수직증축 리모델링이 가능한 ‘B등급’을 받았다. 시공사인 쌍용건설 컨소시엄(쌍용건설·포스코이앤씨·현대엔지니어링·대우건설)은 현재 최고 24층인 단지를 27층으로 늘리고 가구당 전용면적도 59㎡는 74㎡로, 84㎡는 104㎡로 확대할 예정이다. 증가한 309가구는 모두 일반분양한다. 현재 송파구에서는 14개 단지 8500여 가구가 리모델링 사업을 진행 중이다. 주로 1980년대 후반에서 1990년대 지어진 중·고층 단지들로 당시 법적 상한 용적률에 가깝게 지어진 만큼 연한을 채워도 재건축 사업 수익성이 크지 않다. 반면 리모델링은 재건축 대비 상대적으로 분담금이 적고 증축을 통한 분양 수익으로 공사비를 일부 충당할 수 있다. 전국 최초로 수직증축 리모델링에 성공한 오금아남아파트(송파 더 플래티넘)와 송파성지아파트(잠실 더샵 루벤)도 성공적으로 분양을 마치고 내년 입주를 앞두고 있다. 다만 부동산 경기가 침체된 가운데 지난해부터 치솟은 공사비와 추가 비용 부담 등으로 수익성이 악화돼 리모델링 사업성이 악화될 수 있다는 우려도 있다. 실제로 거여1단지의 경우 지난해 12월 조합설립총회를 개최했지만 분담금 등 비용 부담과 시공비 인상 등으로 사업성이 악화되자 석 달 만에 사업을 포기했다. 올해 ‘1기 신도시 특별법’을 내놓고 재건축 규제를 완화한 정부는 추후 리모델링을 추진하는 단지에도 재건축 못지않은 혜택을 부여하겠다는 입장이다. 그간 리모델링 사업 활성화를 가로막던 가장 큰 요인인 ‘가구 간 내력벽 철거 금지’ 규정에 대해서도 규제 완화에 앞서 연구용역을 맡긴 상태다. -
강동구 천호3, 정비구역 지정 10년만에 착공
부동산 정책·제도 2023.04.10 17:41:16서울 천호재정비촉진지구 천호3구역이 지정 10년 만에 첫 삽을 뜬다. 지하철 5호선 천호역과 강동역, 8호선 암사역 사이에 위치한 곳으로 최고 25층, 535가구의 아파트 단지가 들어설 예정이다. 10일 강동구는 천호재정비촉진지구 천호3구역이 착공을 위한 마지막 관문인 서울시 굴토 전문위원회 심의를 거쳐 지난달 31일 본격적인 공사에 들어갔다고 밝혔다. 정비구역으로 지정된 지 10년만으로 해당 지역에는 지하 3층, 최고 지상 25층의 8개 동, 535가구 공동주택이 신규로 건설된다. 단위세대 평면이 최신 유행에 맞게 설계되고 아파트 외관과 조경 개선, 태양광 발전설비와 지열시스템 적용, 전기차 충전설비 확충 등이 이뤄진다. 시공사는 산업재해 방지를 위해 지반조사 결과까지 반영하도록 굴착공정을 보강했으며 흙막이 가시설 분야도 안전 조치를 보완했다. 천호3구역은 지하철 5호선과 암사역 사이 천호동 423-76 일대에 위치해 있다. 더블 역세권인 해당 지역에는 도로, 소공원 등의 기반 시설이 설치되며 소공원 지하로는 지역주민 의견을 반영한 수영장도 생긴다. 천호1·2구역에 이어 3구역 사업까지 완료되면 천호재정비촉진지구는 약 2000가구에 달하는 대규모 주거단지로 변모할 예정이다. 구 관계자는 “천호3구역 착공으로 천호지역이 과거 도심지로서 명성을 되찾고 강동의 랜드마크로 자리매김할 것”이라며 “천호·성내 지역의 신속한 재건축·재개발 정비사업 추진에 힘쓰겠다”고 말했다. -
'한동훈 아파트' 서초 삼풍도 재건축…정밀안전진단 신청
부동산 정책·제도 2023.04.10 14:52:04한동훈 법무부 장관이 보유한 것으로 알려진 서초구 삼풍아파트가 재건축 첫발을 내디뎠다. 10일 서초구와 정비업계에 따르면 삼풍아파트 통합 재건축위원회는 지난 5일 구청에 정밀안전진단 서류를 제출했다. 1988년 준공한 삼풍아파트는 서초동 중심 입지에 위치한 ‘재건축 대어’로 꼽힌다. 최고 15층, 24개 동, 2390가구 규모로 지하철 2·3호선 교대역을 비롯해 9호선 사평역이 도보권이다. 강남역(2호선·신분당선), 신논현역(9호선·신분당선) 등도 가깝다. 삼풍아파트의 평균 용적률은 221%로 높은 편이다. 이 때문에 재건축 사업 속도가 나지 않았는데 지난해 5월 예비안전진단을 통과하며 탄력을 받기 시작했다. 대형 건설사들도 앞다퉈 재건축 설명회를 열며 삼풍아파트 시공권 수주에 관심을 보이고 있다. 삼풍아파트 통합 재건축 위원회는 지난 1일 삼성물산을 시작으로 DL이앤씨, GS건설, 현대건설 등 국내 4대 건설사를 초청해 재건축 설명회를 열었다. 법조타운과 강남 업무지구 바로 인근에 위치한 삼풍아파트는 준공 당시 최고 분양가로 공급된 고급 아파트다. 현재도 법조계 인사들과 기업 임원들이 많이 거주하는 곳으로 유명하다. 특히 최근에는 한동훈 법무부 장관이 배우자와 공동명의로 삼풍아파트 전용면적 165㎡ 한 채를 소유한 것으로 알려지며 화제를 모았다. -
문의는 많지만…양도세 폭탄에 거래는 잠잠
부동산 정책·제도 2023.04.09 18:02:02“분양권 전매 규제가 풀린다는 기대에 최근 한 달간 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 분양권에 대한 매수 문의가 30건 넘게 들어왔어요. 다만 매도자들이 양도세 부담에 매물을 적극적으로 내놓지 않고 있습니다. 수요는 있는데 분양권 거래가 활발히 이뤄지기는 어려운 상황입니다. ” (서울 동대문구 전농동 L 중개업소 대표) 분양권 전매 규제가 이달 7일 대폭 완화되면서 개점 휴업 상태였던 서울·수도권 분양권 시장에 ‘큰장’이 섰다. 서울의 경우 지난 2017년 6·19대책으로 입주 때까지 전매가 전면 금지된 이후 6년 만에 공식적으로 분양권 전매 시장이 형성된 것이다. 지난 주말 전매 제한이 풀린 단지 인근 중개업소에는 매물 문의 전화가 잇달았다. 그러나 높은 양도세율과 실거주 의무 등으로 인해 쉽게 거래가 성사되지는 않는 분위기였다. 9일 부동산R114에 따르면 정부의 이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 12만 여가구(총가구수 기준)에 이르는 것으로 추산됐다. 서울은 16개 단지 1만1233가구의 ‘전매 족쇄’가 풀렸다. 규제지역(강남·서초·송파·용산구)을 제외한 서울 전역의 분양권 전매제한 기한이 최장 10년에서 1년으로 줄어든다. 시행령 개정 이전 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다. 당장 롯데캐슬 SKY-L65를 비롯해 은평구 ‘DMC파인시티자이’, 성북구 ‘길음역 롯데캐슬 트윈골드’ 등의 전매제한이 풀렸으며 이달 13일에는 강북구 ‘한화 포레나 미아’, 관악구 ‘서울대입구역 더하이브센트럴’의 분양권을 거래할 수 있다. 이어 ‘남구로역 동일센타시아’, ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’, ‘올림픽파크 포레온’ ,‘장위자이 레디언트’ ,‘강동 헤리티지 자이’ 등의 분양권이 연말까지 순차적으로 거래 가능해진다. 주로 서울 거주를 희망하지만 청약에 당첨이 안된 수요자를 중심으로 매수 문의가 이어지고 있다는 게 중개업소의 설명이다. 분양권 대비 수억 원 대의 프리미엄이 붙은 매물이 나오고 있다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 2019년 분양 당시 전용 84㎡의분양가는 9억 원 중후반이었는데 현재 분양권 시세는 14~15억 원 수준이다. DMC파인시티자이도 전용 84㎡ 기준 매도 호가가 10억8000만~12억원까지 형성됐다. 일반분양가 6억3500만~7억원 수준 대비 4~5억원 프리미엄이 붙었다. 길음역 롯데캐슬 트윈골드는 현재 16억원에 매물이 나와 있다. 2020년 분양가 대비 8억원 가량 비싸다. 다만 분양권 거래가 활성화 될지는 두고봐야 한다는 게 현장의 반응이다. 일단 막대한 양도소득세가 부담이다. 현재 분양권은 당첨 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 이내는 60%를 양도세로 내야 한다. 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세부담은 66∼77%에 달한다. 정부는 분양권 양도세율을 기본세율(6~45%)로 낮출 계획이지만, 모두 법 개정 사항으로 국회 문턱을 넘어야 한다. 청량리 인근 한 중개업소 대표는 “집주인들이 양도세율을 듣고 나서는 못팔겠다고 매도를 주저한다”며 “매수자가 양도세까지 부담하는 조건으로 거래가 가능한지 문의하는 집주인도 있다”고 말했다. 일부 단지의 경우 민간택지 분양가상한제로 인한 실거주 의무가 남아 있는 점도 변수다. 예를 들어 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’은 오는 12월부터 분양권 거래가 가능한데 수분양자의 경우 입주 가능일로부터 2년 실거주 의무가 아직 남아 있어 섣불리 계약을 체결할 경우 낭패를 볼 수 있다. 7일부터 분양권 거래가 가능한 영등포구 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’도 분양가상한제 적용으로 실거주 의무가 살아있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전매제한 완화 조치로 분양권이 더 활발하게 거래될 수 있는 요건은 조성됐지만 양도세율이 워낙 높고, 실거주 요건 폐지 등도 아직 확정되지 않았기 때문에 분양권 거래가 가장 많았던 2016년 수준까지 거래량이 늘기는 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. -
[분양 캘린더] 화성 '동탄파크릭스' 11일 1순위 청약
부동산 정책·제도 2023.04.09 18:00:17주택법 시행령 개정으로 분양권 전매 제한 기간이 단축된 가운데 이번주 전국에서 2470여가구가 분양에 나선다. 9일 부동산R114에 따르면 4월 둘째 주에는 전국 5개 단지에서 총 2476가구가 분양을 시작한다. 이 가운데 일반 분양 물량은 1960가구다. 현대건설 등이 시공을 맡은 경기 화성시 동탄면 ‘동탄파크릭스’는 11일부터 660가구(A55블록)에 대한 1순위 청약접수를 받는다. 단지는 지하 2층~지상 20층, 44개동, 전용면적 74~110㎡, 총 2,063가구 규모로 조성되며 이번 물량은 1차 분양분을 제외한 2차 물량이다. 단지가 들어서는 동탄2신도시 신주거문화타운은 약 1만4353가구 규모의 미래형 전원주거단지로 조성될 계획으로 주변에 상록GC, 신리천 등 녹지공간이 풍부하고 백화점, 마트, 영화관 등이 들어선다. 이 외에도 경기 파주시 목동동 ‘파주운정신도시디에트르센트럴’, 광주 남구 봉선동 ‘e편한세상봉선셀레스티지’ 등이 이번주 청약을 진행한다. 모델하우스는 서울 강북구 미아동 ‘엘리프미아역’, 경기 화성시 신동 ‘동탄신도시금강펜테리움6차센트럴파크’, 부산 강서구 강동동 ‘에코델타시티대성베르힐’ 등 5곳에서 개관할 예정이다. 계룡건설은 서울 강북구 미아동 194-2번지와 195번지 일원에 역세권 활성화 사업으로 조성되는 ‘엘리프미아역’을 분양할 예정으로 모델하우스는 14일 개관한다. 지하 5층~지상 24층, 3개동, 총 260가구 중 전용면적 49~84㎡, 226가구를 일반분양 한다. -
[동십자각] '입주 중단 날벼락' 일반분양자 눈물은 누가 닦아주나
부동산 정책·제도 2023.04.09 15:24:04“예전에는 시공사와 조합이 갈등을 겪어도 일반분양자 입주까지 막은 적은 없었던 것 같은데 이제 이런 일도 벌어지네요.” 서울 양천구 ‘신목동파라곤(신월4구역 재건축)’의 입주 지연 사태가 좀처럼 해결점을 찾지 못하고 있는 것과 관련해 한 건설사 직원이 한 말이다. 2020년 8월 신목동파라곤 일반 분양에 당첨된 153가구는 당초 3월 1일부터 입주할 예정이었지만 시공사인 동양건설산업이 이를 막으면서 한 달 넘게 이사도 못하고 곳곳을 떠도는 신세다. 이번 사태는 시공사와 신월4구역 조합 간 공사비 증액 문제에서 비롯됐다. 동양건설산업은 코로나19 사태, 화물연대파업 등에 따라 공사비가 늘었다며 입주 날 직전 106억 원 규모의 추가 분담금을 요구했다. 조합이 이를 거부하자 아파트 모든 출입구에 컨테이너를 놓고 유치권을 주장하며 조합원 및 일반분양자들의 입주를 막았다. 조합은 시공사가 불법으로 유치권을 행사하고 있다며 법원에 업무방해 정지 가처분 신청을 했지만 재판부는 “시공사의 증액 협상에 조합이 제대로 응하지 않았다”며 동양건설산업의 손을 들어줬다. 조합도 답답한 심정이지만 더 속이 타 들어가는 것은 일반분양자다. 이 아파트 전용면적 84㎡형 당첨자 가운데는 청약 가점 만점자(84점)도 있는 것으로 알려졌다. 청약 가점 만점을 받으려면 부양 가족이 6명 이상이어야 하고 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 각각 15년 이상이어야 한다. 10년 넘게 청약 통장에 꼬박꼬박 돈을 넣고 분양에 당첨돼 내 집 마련의 꿈을 이루기 직전이었는데 집에 발도 못 들이는 악몽 같은 상황이 벌어졌다. 조합과 시공사 갈등은 민사 문제이기 때문에 소송을 하든, 합의를 하든 당사자들끼리 해결하면 된다. 일반분양자들의 입주 문제는 다르다. 아무 잘못이 없는 일반분양자들은 우선 입주를 시키는 게 상식이다. 같은 사안으로 갈등을 겪고 있는 ‘대치푸르지오써밋’도 일반분양자 입주는 정상적으로 진행하겠다고 밝힌 바 있다. 시공사는 애꿎은 일반분양자에게 피해를 줘서는 안 된다. 최근 몇 년간 원자재비 등이 급등해 공사비를 인상하는 게 불가피할 수도 있지만 조합을 압박하기 위해 일반분양자까지 볼모로 잡는 행위는 잘 납득이 가지 않는다. 관할 자치구인 양천구청과 해당 구 국회의원, 서울시, 나아가 국토교통부까지 나서서 양측이 합리적인 타협안을 도출할 수 있도록 적극 중재하는 노력도 필요하다. 하루라도 빨리 일반분양자들이 꿈에 그리던 집에 입주해 집들이를 할 수 있는 날이 오기를 바란다. -
부동산PF 대출 130조 육박…금융당국 맞춤 대응 강화
경제 · 금융 은행 2023.04.09 11:22:07부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 둘러싼 금융권 안팎의 불안감이 커지는 가운데 지난해 말 기준 금융권 전체의 부동산 PF 대출 잔액이 130조 원에 육박하는 것으로 나타났다. 연체율도 1년 사이 급등하자 금융 당국은 전수 조사와 맞춤형 대응을 강화하며 선제 대비를 하는 분위기다. 9일 금융감독원이 윤창현 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 지난해 말 129조9000억 원으로 전년 말 112조6000억 원보다 17조3000억 원 늘었다. 금융권의 부동산 PF 연체율은 2021년 말 0.37%에서 지난해 말 1.19%로 0.82%포인트 증가했다. 업권별로 보면 은행의 부동산 PF 대출 잔액이 전년 말 대비 지난해 말에 6조8000억 원, 보험사가 2조3000억 원, 여신전문금융사가 7조3000억 원, 저축은행이 1조 원 늘었다. 같은 기간 업권별 부동상 PF 연체율은 증권사가 6.67%포인트, 여신전문금융사가 1.73%포인트, 보험사가 0.53%포인트 급증했다. 이에 대해 금융당국은 부동산 PF 연체 대출 규모 및 자기자본 대비 비율 등을 고려하면 건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단하고 있다. 지난해 말 기준 증권사의 PF 대출 연체액은 5000억 원으로 자기자본 대비 비중은 0.7%에 불과하며, 여신전문금융사도 연체액이 6000억 원으로 1.4% 수준에 머물고 있기 때문이다. 그럼에도 금융당국은 정책금융기관 등을 통해 부동산PF 사업장을 전수 조사해 이상 징후가 없는지 살피고, 사업장별 맞춤 대응에 나서고 있다. 부동산PF 사업장을 밀착 모니터링하고 금융사의 손실 흡수 능력을 강화하도록 하는 등 시스템 리스크로 전이되지 않도록 집중 관리한다는 방침이다. 특히 사업성이 우려되는 곳들은 모든 금융권이 참여하는 PF 대주단 협약을 이번 달 중에 가동하고, 한국자산관리공사(캠코) 등을 통해 사업 재구조화를 지원한다. 또 채권은행이 건설사의 PF 사업장 위험, 유동성 위험 등을 충분히 반영해 신용위험평가를 실시하도록 하고 있으며, 그 결과에 따라 부실 우려가 있는 건설사에 대해서는 선제적인 경영 정상화를 추진하도록 유도해나갈 계획이다. 앞서 이복현 금감원장은 최근 전국 부동산 PF 사업장 5000곳 가운데 300~500곳을 중요 관리 대상 사업장으로 지정했다면서 “해당 사업장의 경우 세밀한 관리를 통해 시스템 위험을 초래하지 않도록 관리를 해야 한다는 의미에서 챙겨보고 있다”고 밝힌 바 있다. -
10대 건설사 '미청구 공사액' 13.1조…1년 전보다 2.1조↑
부동산 정책·제도 2023.04.07 18:06:5910대 건설사의 지난해 말 미청구 공사액이 1년 만에 2조 원 넘게 증가한 것으로 나타났다. 미청구 공사액은 시공사가 공사를 하고도 발주처에 대금 지급을 요청하지 못한 금액을 말하는데 분양 상황이 어렵거나 발주처와 이견이 생길 경우 온전히 회수할 수 없어 최근 관리 중요성이 커졌다. 7일 금융감독원 전자공시에 따르면 10대 건설사의 미청구 공사액은 총 13조 1415억 원에 달하는 것으로 나타났다. 2021년 말(10조 9712억 원)보다 2조 1703억 원 증가(16.5%)한 금액이다. 보통 공격적인 수주를 할 때 미청구 공사액이 함께 느는데 분양 시장이 호황일 때는 무난히 분양을 완료한 후 발주처와 정산해 처리하지만 미분양이 대거 발생하거나 최근 시공비 인상 갈등 등 발주처와 이견이 생기면 공사비를 온전히 회수하기 어렵다. 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색 등으로 건설사의 자금 사정이 어려워진 것에 더해 미청구 공사액의 관리 중요성은 더욱 커진 상황이다. 통상 업계에서는 매출액 대비 미청구 공사액이 차지하는 비중이 25%를 넘으면 위험 신호로 본다. 2021년 말까지만 하더라도 이 비중이 25%를 넘는 건설사는 한 군데도 없었지만 지난해 롯데건설(38%), HDC현대산업개발(28%)이 매출은 줄고 미청구 공사액은 늘며 25% 한도를 넘겼다. 롯데건설은 지난해 말 PF 자금 경색으로 유동성 위기도 한 차례 겪은 바 있다. HDC현대산업개발은 지난해 초 광주시 서구 화정동 신축 아이파크 붕괴에 따른 손실 금액이 반영됐다. 단순 미청구 공사 금액이 가장 많은 곳은 현대건설(현대엔지니어링 포함)로 3조 7347억 원의 잔액이 쌓여 있었다. 이는 지난해 조합과 시공사업단 간 시공비 갈등이 있었던 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)의 영향으로 최근 완판되며 대부분 해소될 것으로 관측된다. 하지만 아직 1조 원이 넘는 추가 시공비를 두고 결론이 나오지 않은 상태라 불확실성이 남아 있다. 이 밖에 SK에코플랜트(72%), GS건설(60%)이 전년 대비 높은 미공사 잔액 증가율을 보였다. 건설사들이 미청구 공사 금액을 줄이기 위해서는 미분양 해소가 관건이다. 하지만 지방 뿐 아니라 수도권도 분양시장이 경색된데다 철근·콘크리트·시멘트 등 원자재 비용이 치솟으면서 사정이 어려워졌다. 10대 건설사 관계자는 “유동성 확보가 중요해진 만큼 이전과 같은 경쟁적인 수주전에 나서기보다는 알짜 현장 위주로 수주전에 나서는 곳이 많을 것”이라고 전망했다. -
분양권 전매제한 완화 첫날…"매수 문의는 많은데 거래는 '글쎄'"
부동산 정책·제도 2023.04.07 16:38:39“분양권 전매가 풀린다는 기대에 최근 한 달간 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 분양권 매수 문의가 30건 넘게 들어왔어요. 다만 매도자들이 양도세가 높아 매물을 적극 내놓지는 않고 있어요. 수요는 많은데 분양권 거래가 활발히 이뤄지기는 어려운 상황이에요. ” (서울 동대문구 전농동 L 중개업소 대표) 분양권 전매제한 완화가 시행된 7일 당장 거래가 가능한 단지 인근에 위치한 서울 주요 중개업소 직원들은 매물이 있는지 물어보는 전화를 받느라 정신이 없었다. 조만간 입주 예정인 동대문구 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65와 ‘청량리역 한양수자인 그라시엘’은 이날부터 분양권 거래가 가능한 것으로 알려지면서 일부 수요자들이 단지 인근에 위치한 중개업소를 방문하는 모습이 속속 눈에 띄었다. 아파트 분양권 전매 제한 기간을 완화하는 ‘주택법 시행령 개정안’이 이날부터 시행되면서 서울 분양권 시장이 들썩이고 있다. 개정안에 따르면 공공택지나 규제지역, 분양가상한제 적용지역을 제외한 서울 전역의 아파트 전매제한 기간이 1년으로 줄어든다. 시행령 개정 이전 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다. 당장 이날부터 분양권 매도가 가능해지는 서울 주요 아파트는 총 13개 단지다. 1년 전인 지난해 4월 7일 이전에 청약 당첨자를 발표한 단지 가운데 아직 입주가 시작되지 않은 곳들로 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65를 비롯해 은평구 ‘DMC파인시티자이’, 성북구 ‘길음역 롯데캐슬 트윈골드’ 등이다. 이달 13일에는 강북구 ‘한화 포레나 미아’, 관악구 ‘서울대입구역 더하이브센트럴’의 분양권 전매제한이 풀린다. 이어 ‘남구로역 동일센타시아’, ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’, ‘올림픽파크 포레온’ ,‘장위자이 레디언트’ ,‘강동 헤리티지 자이’ 등의 분양권이 연말까지 순차적으로 거래 가능해진다. 주로 서울 거주를 희망하지만 청약에 당첨이 안된 수요자를 중심으로 매수 문의가 이어지고 있다는 게 중개업소의 설명이다. 매수세가 몰리면서 분양권 매물에도 수억 원 대의 프리미엄이 붙고 있다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 2019년 분양 당시 전용 84㎡ 분양가는 9억 원 중·후반 정도였는데 현재 분양가 시세는 14~15억 원 수준이다. 이처럼 수요자들의 문의가 증가하고 매물도 속속 등장하고 있지만 분양권 거래가 활성화 될지는 두고봐야 한다는 게 현장의 반응이다. 일단 막대한 양도소득세가 부담이다. 분양권 양도소득세율은 취득 후 1년 내에 팔 경우 시세 차익의 70%, 1~2년 내에 처분하면 60%가 적용된다. 정부는 보유기간 1~2년인 분양권 양도세율을 기본세율(6~45%)로 낮출 계획이지만, 모두 법 개정 사항으로 국회 문턱을 넘어야 한다. 청량리 인근 한 중개업소 대표는 “양도세율이 워낙 높아 매수자가 양도세까지 부담하는 조건으로 거래를 원하는 매도자도 나올 것”이라고 말했다. 일부 단지의 경우 민간택지 분양가상한제로 인한 실거주 의무가 남아 있는 점도 부담이다. 예를 들어 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’은 오는 12월부터 분양권 거래가 가능한데 2년 실거주 의무가 남아 있어 섣불리 계약을 체결할 경우 낭패를 볼 수 있다. 실거주 규제는 주택법 개정사항으로 국회를 통과해야 하는데 아직 관련 법안이 계류 중이다. 강동구 둔촌동 I중개업소 관계자는 “전매제한 완화 시행 전부터 올림픽파크 포레온 분양권을 사려는 대기자들의 문의가 꾸준했다”면서도 “다만 수분양자들의 실거주 의무가 여전히 살아있어 실제 계약 체결로 이어질지는 두고봐야 한다”고 전했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전매제한 완화 조치로 분양권이 더 활발하게 거래될 수 있는 요건은 조성됐지만 양도세율이 워낙 높고, 실거주 요건 폐지 등도 아직 확정되지 않았기 때문에 분양권 거래가 가장 많았던 2016년 수준까지 거래가 늘기는 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다.
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