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보유세 강화·양도세 완화…과세체계 주택가액 중심으로 바뀌나 [Pick코노미]
경제·금융 경제·금융일반 2025.10.16 07:30:00구윤철 부총리 겸 기획재정부장관이 15일 3차 부동산 대책을 발표하면서 "부동산 세제 합리화 방안을 마련할 것”이라고 밝혔다. 구체적인 내용과 시점을 밝히지 않았으나 보유세를 올리면서 거래세는 낮추는 방안과 현재 주택 수 기준 과세 체계를 자산가액에 비례하는 방식으로 개편할 가능성 등이 거론된다. 구 부총리는 이날 오전 정부서울청사에서 진행한 ‘부동산대책 합동브리핑’ 모두 발언에서 세제 합리화와 관련해 △보유세·거래세 조정 △ 특정지역의 쏠림 완화 등을 직접 언급했다. 전날 국정감사에서 최근 집값 급등의 원인으로 지목된 ‘똘똘한 한 채' 현상에 문제 의식을 드러낸 데 이어 다시 한번 세제 개편의 필요성을 언급한 것이다. 정부는 그동안 부동산 시장 안정을 위해 고강도 대출 규제와 공급 확대 대책을 추진했지만 세재 개편은 시장 혼란을 우려해 신중한 입장을 유지해왔다. 하지만 새 정부 출범 이후 두 차례의 대책에도 한강벨트를 중심으로 부동산값 상승세가 이어지자 ‘최후의 수단’으로 여겨졌던 세제 개편에 시동을 건 것으로 보인다. 내년 6월 지방선거까지는 이번 규제지역 확대에 따른 세제 강화 효과를 지켜본 뒤 시장이 안정되지 않을 경우 보다 근본적인 방안을 내놓을 것으로 관측된다. 정책 변화의 핵심은 시장 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적을 받아온 부동산 과세 체계의 손질 여부다. 현재 우리나라 부동산 세제는 주택 수를 기준으로 과세하고 주택 가액은 보조적 수단으로 활용된다. 취득세와 양도세·종합부동산세 모두 보유 주택 수에 따라 세율과 공제 한도가 달라지고 각종 중과 및 비과세 혜택도 주택 수를 기준으로 한다. 정부는 1988년 부동산종합대책에서 주택 가격 상승 원인을 투기 수요로 처음 공식 지목한 이후 다주택자를 주요 규제 대상으로 관리해왔다. 징벌적 성격의 과세가 오랜 기간 누적되면서 다주택자들이 세금 부담이 큰 지방의 저가 주택을 정리하고 규제 부담이 적고 가격 상승 여력이 큰 서울 등 한강벨트로 몰리는 현상이 나타났다. 최근 집값 불안의 원인으로 꼽히는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 이 같은 세금 체계 때문이다. 이에 따라 우리 세금 체계를 주택 수 기준이 아닌 주택가액을 중심으로 전환해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 주택가액 중심으로의 과세 전환은 중장기적으로 보유세를 높이고 양도세를 낮추는 정책 기조와도 맞물려 있다. 투기 목적이 아닌 다주택 보유자의 세부담을 합리화하는 동시에 고가 부동산을 보유한 자산가에게 더 많은 세금을 부과해 조세 형평성을 높일 수 있기 때문이다. 다만 보유세 강화는 양도세 완화를 통해 매물 공급 확대와 거래 활성화와 병행돼야 한다는 지적이 많다.정부가 이날 부동산 세제와 관련해 ‘세제 개편’대신 ‘세제 합리화’란 표현을 쓴 것도 이런 방향을 염두에 둔 것으로 해석된다. 김용범 대통령실 정책실장도 이날 한 유튜브에 출연해 “취득·보유·양도세 등 전반을 진지하게 검토하고 있다”며 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라고 설명했다. -
'사상 첫' 랠리로 3650 넘은 코스피, 다음은 '사천피'다
증권 국내증시 2025.10.16 07:08:00코스피가 미중 무역 갈등 재점화 우려 속에서도 상승세를 이어가며 사상 최고치를 갈아치웠다. 글로벌 유동성 확대 기대와 대형주 중심의 매수세가 맞물리며 시가총액도 사상 처음으로 3000조 원을 넘어섰다. 반도체 대호황 속 정부가 자본 시장 활성화를 각고에 노력을 기울이고 있어 시장 전문가들 사이에서는 코스피 4000 달성도 멀지 않았다는 관측이 흘러나온다. 16일 한국거래소에 따르면 전날 코스피 지수는 전 거래일보다 95.47포인트(2.68%) 오른 3657.28에 장을 마감했다. 장 중 한때 3659.91까지 치솟으며 장중과 종가 기준 모두 사상 최고치를 경신했다. 전날 급락 마감으로 불안했던 심리가 하루 만에 완전히 회복됐다. 전날 국내 증시 상승 랠리로 코스피 시가총액은 전날 2933조 8000억 원에서 3011조 9000억 원으로 불어나며 처음으로 3000조 원을 넘어섰다. 전날 상승장을 주도한 주체는 기관 투자가다. 기관은 전날 하루 동안 코스피 시장에서만 7516억 원을 순매수했다. 외국인 투자가도 1629억 원 순매수로 코스피를 밀어 올리는 데 가세한 반면 개인은 9707억 원을 순매도하며 차익 실현에 나섰다. 코스피 대표 종목인 삼성전자(005930)가 직전 거래일 대비 3.71% 오른 가격이자 종가 기준 역대 사상 최고치인 9만 5000원에 거래를 마치며 지수 상승을 견인했다. SK하이닉스(000660)(2.67%)와 삼성바이오로직스(207940)(9.74%) 등 대형주 대부분이 올 3분기 호실적 기대로 자금이 몰리며 강세를 보였다. 시가총액 상위 20개 종목 중 삼성생명(032830)(-2.87%)을 제외한 전 종목이 상승했고, 상승 종목 수(2072개)는 하락 종목 수(464개)를 크게 웃돌았다. 강진혁 신한투자증권 연구원은 “아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의를 앞두고 미중 간 신경전이 이어지고 있지만 중국의 제재는 이미 아시아 증시에 선반영됐고 제재 대상 기업들이 중국과의 사업 연관성이 낮아 실제 영향은 제한적이라는 평가가 확산했다”며 “파월 연준 의장이 양적 긴축(QT) 중단 가능성을 시사하면서 유동성 확대 기대가 커진 점도 상승 동력으로 작용했다”고 진단했다. 그는 이어 “전날 삼성전자가 ‘깜짝 실적’를 기록했음에도 대외 악재로 하락한 만큼 이날 외국인과 기관의 반발 매수가 강하게 유입됐다”며 “삼성바이오로직스와 두산에너빌리티(034020)도 지수 상승 기여 상위권을 차지했고, 방산·게임·식품 등 테마주도 강세를 보였다”고 설명했다. 전날 발표된 정부의 ‘10·15 부동산 대책’도 증시 상승세에 힘을 보탰다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 규제가 강화되고 주택담보대출 한도가 축소됐지만 시장에서는 “부동산에 묶여 있던 자금이 금융시장으로 이동할 것”이라는 기대가 확산했다. 코스피 지수 상승세가 좀체 꺾이지 않자 증권가에서도 긍정적인 분위기가 확산 중이다. 반도체 업종 대호황과 정부의 강력한 국내 증시 활성화 의지가 맞물리며 코스피 지수가 지금처럼 상승세를 적어도 올 연말까지는 유지할 것이란 분석이 힘을 받고 있다. 실제 전날 글로벌 투자은행(IB) 메릴린치는 내년 삼성전자의 주당순이익(EPS)이 13% 증가할 것으로 전망하며 목표 주가를 기존 11만 원에서 13만 원으로 올려 잡으며 추가 상승을 점쳤다. 골드만삭스는 레거시 메모리 가격과 고대역폭메모리(HBM) 시장 점유율 회복을 긍정적으로 평가하며 삼성전자의 목표 주가를 기존 9만 1600원에서 10만 9000원으로 19% 상향 조정했다. 모건스탠리는 최근 보고서를 통해 “한국 증시가 구조적 성장 스토리와 개혁 모멘텀을 바탕으로 새로운 국면에 진입했다”며 코스피 목표치를 내년 6월까지 3800으로 상향 조정했다. 기존 목표치는 3250이었으나 강세 시나리오에서는 최대 4200까지도 오를 수 있다고 진단했다. 모건스탠리는 “반도체·방산·K컬처 등 구조적 성장 산업이 슈퍼사이클을 맞이하고 있으며 정부의 자본시장 개혁 정책이 맞물리면서 코스피가 새로운 역사를 쓰고 있다”고 평가했다. 세제와 제도 개혁에도 주목했다. 모건스탠리는 “시장 참여자들이 이미 정부의 개혁 기조에 동참하고 있다”며 “올해 중 확정될 것으로 예상되는 배당소득세 최고세율은 30% 미만으로 설정될 가능성이 높고, 자사주 제도 개편도 시행 시점만 남은 상태”라고 분석했다. 이어 “내년부터는 자본시장법 개정과 유동성 제고 조치, 기업의 주주친화적 행동이 이어질 것”이라며 “배당주와 자구 노력이 뚜렷한 기업 그리고 증권·은행·자동차·저평가된 지주사에 대한 비중을 유지한다”고 덧붙였다. -
李정부 세번째 부동산대책…연봉 1억 차주, 대출한도 2억~4억 줄어든다
경제·금융 금융정책 2025.10.16 05:06:15이재명 정부의 세 번째 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어든다. 평균 15억 원인 서울의 아파트를 사기 위해서는 11억 원 정도의 현금이 필요하고 마포·성동 등 ‘중상급 입지’의 주택을 구매하려면 최소 6억~13억 원 안팎의 자기자본이 필요해졌다. 현금이 부족한 중산층 이하 계층의 수도권 진입이 사실상 막히는 셈이다. 16일부터 시행되는 ‘10·15 부동산 대책’의 대출 규제책은 크게 △수도권·규제지역 가격에 따른 대출 한도 축소 △규제지역 담보인정비율(LTV) 70%→40% 하향 △스트레스 금리 하한 상향 등 세 가지다. 우선 수도권과 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 일괄 삭감된다. 25억 원이 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 더 줄어든다. 추가로 이번에 새로 규제지역에 포함된 곳은 LTV가 40%로 30%포인트나 깎인다. 강남 3구와 용산구를 뺀 나머지 21개 구와 경기 과천과 광명, 성남 분당, 용인 수지, 의왕, 하남시 등이다. 전세대출 보유 차주는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 취득이 제한되고 1억 원 초과 신용대출이 있는 이들은 1년간 규제지역 내 신규 주택 구입이 제한된다. 이뿐만이 아니다. 금융 당국은 이번에 모든 차주를 대상으로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 높여 대출 금액을 줄이기로 했다. 수도권과 규제지역의 경우 1.5~3%였던 것이 하한선 3%로 바뀐다. 이 때문에 최종 대출 가능액은 3중 대출 강화책을 적용한 뒤에 나오는 최솟값이 된다. 은행권의 시뮬레이션에 따르면 금리 연 4%의 30년 원리금 균등 상환 5년 주기형 대출 상품에서 연봉이 1억 원인 차주가 이번에 규제지역에 포함된 20억 원짜리 아파트를 구입하면 대출 가능액이 기존 6억 원에서 4억 원으로 2억 원 감소한다. 이번 조치로 시가 20억 원 주택의 주택담보대출 한도가 4억 원으로 줄어들었기 때문이다. 역산하면 필요 현금이 14억 원에서 16억 원으로 늘어나는 셈이다. 같은 이유로 30억 원짜리 고가 주택은 대출 한도가 6억 원에서 2억 원으로 감소한다. 동원해야 하는 현금이 28억 원에 달한다. 연봉이 5000만 원인 경우 20억 원짜리 주택을 사면 대출 한도가 3억 5200만 원에서 3억 300만 원으로 감소한다. 스트레스 금리 상향에 따른 결과다. 당국은 스트레스 금리 인상에 따른 대출 가능액 감소 폭이 최대 14.7%라고 밝혔다. 소득이 5000만 원인 차주의 경우 수도권 규제지역에서 30년 만기 4%짜리 대출을 받으면 변동형은 4300만 원(-14.7%), 혼합형은 3700만 원가량(-12.2%) 대출이 쪼그라든다. 소득 1억 원 차주는 그 금액이 더 커서 변동형은 8600만 원(-14.7%), 혼합형은 6700만 원(-11.1%) 줄어든다. 부동산R114에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 매매 평균 가격은 15억 574만 원이다. 3중 대출 규제 강화책에 사실상 10억 원 이상의 현금 없이는 서울 진입이 불가능해지는 셈이다. 현금 부자를 위한 정책이라는 비판이 나오는 배경이다. 중요한 것은 이번 규제 이외에 주담대 공급 자체가 더 줄어들 것이라는 점이다. 정부는 올해 9월 발표한 주담대 위험 가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하는 조치를 내년 4월에서 1월로 앞당기기로 했다. 해당 조치가 시행되면 주담대가 연 27조 원 줄어들 것으로 전망된다. 일각에서는 대형 아파트의 대출 가능액이 더 적어지는 기현상이 벌어진다는 지적도 나온다. 서울 성동구 힐스테이트서울숲리버 전용면적 84.83㎡(9층)는 올 9월 22억 3000만 원에, 114.86㎡(4층)는 지난달 26억 8000만 원에 각각 거래됐다. 앞으로는 84.83㎡는 4억 원까지 대출이 나오지만 114.86㎡는 2억 원까지만 주담대를 받게 된다. 가격이 높고 담보 가치가 더 큰데도 대출이 적은 상황이 발생하는 셈이다. 금융계의 한 관계자는 “담보 가치를 사실상 무시하게 되는 것”이라며 “중산층 이하 서민은 소형 아파트에 살고 현금 동원력이 있는 이들은 대형에 살라는 의미가 될 수 있다”고 전했다. 전세대출 받는 1주택자 DSR 최대 15%P 상승 정부의 ‘10·15 부동산 대책’에는 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받으려는 1주택자를 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 추가하는 안도 포함됐다. 이번 대책으로 차주 약 5만 2000명의 DSR이 최대 15%포인트가량 상승할 것으로 예상된다. 금융위원회는 “이달 29일부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 그 대출의 이자 상환분을 차주의 DSR에 반영할 것”이라고 밝혔다. 지난 ‘9·7 부동산 대책’에서 1주택자의 전세대출 한도를 2억 원으로 줄인 데 이어 전세 자금과 관련해 추가 규제 카드를 내놓은 것이다. DSR 규제에 전세대출이 포함된 것은 이번이 처음이다. 금융위에 따르면 수도권에서 전세대출을 받는 차주는 연간 5만 2000명에 달한다. 이에 따라 5만~6만 명이 이번 규제에 영향을 받을 것으로 예상된다. 금융위는 이번 대책으로 전세대출을 받는 차주의 DSR이 3.7~14.8%포인트 오르는 효과가 있을 것이라고 설명했다. DSR이 오르면 연 소득 대비 원리금 상환액이 많아지게 돼 그만큼 대출 여력이 줄어들게 된다. 특히 상대적으로 소득이 낮은 차주의 DSR이 더 큰 폭으로 올라가게 됐다. 예를 들어 연 소득 5000만 원인 직장인이 수도권 주택에 임차인으로 들어가기 위해 2억 원의 대출을 받는 경우 DSR은 종전보다 14.8%포인트 오른다. 연소득 1억 원인 사람이 전세대출을 받을 때(7.4%포인트)보다 두 배나 높다. 금융위는 향후 전세대출 DSR 시행 범위를 무주택자로 확대하는 방안 역시 검토하고 있다. 금융위 관계자는 “이번에는 무주택 서민에 미치는 영향을 고려해 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 규제를 먼저 적용했다”며 “전세대출 DSR 시행 경과를 보고 단계적 확대 방안도 검토할 것”이라고 설명했다. 이번 대책에는 빠졌지만 금융위는 향후 정책대출 또한 DSR 규제에 포함할 계획이라고 덧붙였다. -
[사설] 더 센 규제에 주택 공급은 ‘찔끔’… ‘문재인 시즌2’ 될라
오피니언 사설 2025.10.16 00:05:00이재명 정부가 서울과 일부 수도권 집값의 과열을 막기 위해 정권 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놓았다. 6·27 대출 규제에 이어 9·7 공급 대책이 나온 지 불과 한 달여 만에 나온 후속 대책이다. 정부는 15일 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 37곳을 16일부터 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중’ 규제지역으로 묶는 등의 10·15 부동산 대책을 발표했다. 수도권 및 규제지역 고가 주택의 대출 한도를 크게 낮추고 1주택자 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 등 대출 규제도 대폭 강화했다. 정부는 집값 불안이 지속될 경우 종합부동산세·재산세 등 보유세를 높이는 방안도 예고했다. 이번 대책은 규제 일변도였던 문재인 정부 때보다도 더 강력하다는 평가를 받는다. 서울 전역을 토허구역으로 지정하기는 이번이 처음이다. 이번 규제 대상 지역에서 집을 사려면 허가를 받아야 하고 주택담보인정비율(LTV) 하향 조정, 다주택자 취득세·양도세 중과 등의 규제도 적용된다. 갭투자·가수요를 차단해 강남 등 핵심 지역을 억누르면 수요가 다른 곳으로 몰리는 ‘풍선 효과’를 막기 위한 조치다. 초강력 규제로 인해 당분간 ‘패닉 바잉’이 줄고 주택 가격이 하락할 것이라는 전망이 나온다. 하지만 실수요자들의 갈아타기나 청년·신혼부부의 내 집 마련이 힘들어지고 부동산 시장이 현금 부자들의 잔치판이 될 것이라는 우려가 크다. ‘똘똘한 한 채’ 쏠림, 전월세 가격 급등, 주택 양극화 심화 등의 가능성도 배제하기 어렵다. 집값 안정의 근본 대책은 충분한 공급이다. 이런데도 정부는 공공·임대주택 중심의 9·7 대책을 빠른 시일 내에 추진한다고만 밝혔다. 게다가 이번 규제로 서울 주택 공급의 88%를 차지하는 정비 사업의 차질이 예상된다. 공급 절벽 우려가 커지면 이번 대책도 약발이 오래가기 힘들다. 문재인 정부는 단기 수요 억제를 위한 징벌적 규제 조치를 남발하다가 시장의 내성만 키워 되레 집값 폭등을 부추기는 악순환을 자초했다. 정부와 국회는 중장기 주택 공급 청사진을 빨리 제시하고 재건축초과이익환수 완화, 용적률 상향 조정 등 재건축·재개발 사업에 대한 과감한 규제 완화에 나서야 한다. 국민 주거 안정 문제야말로 ‘이재명 실용 정부’의 진면목을 보여줘야 할 사안이다. -
"집값 오르지도 않았는데 왜 규제하나"…10·15 대책에 노도강·금관구 '부글부글'
부동산 정책·제도 2025.10.15 23:45:17최근 상승세를 보이던 서울 외곽 지역, 이른바 노·도·강(노원·도봉·강북)의 집값에 다시 브레이크가 걸렸다. 정부가 ‘풍선효과’를 차단하겠다며 전국을 대상으로 한 강도 높은 규제책 ‘10·15 부동산 대책’을 내놓은 영향이다. 15일 국토교통부 실거래가정보공개시스템에 따르면, 이달 4일 관악구 봉천동 ‘관악푸르지오’ 59㎡(22층)는 연중 신고가인 9억2000만원에 매매됐다. 2022년 8월 기록한 최고가 9억4000만원(9층)에 근접한 수준이다. 노원구 중계동 ‘대림벽산’ 114㎡(14층) 역시 최근 14억원에 거래됐다. 올해 6월 거래된 14억1500만원(14층)이나 2021년 7월의 최고가 14억4000만원(3층)과 큰 차이가 없다. 이처럼 노·도·강과 금·관·구(금천·관악·구로) 지역은 2021~2022년 집값 과열기 때 최고가를 찍은 뒤 하락세로 돌아섰다가 최근 들어 과거 최고점의 80~90% 수준까지 회복했었다. 하지만 이번 ‘10·15 부동산 대책’으로 상승세에 제동이 걸릴 전망이다. 정부는 서울 전역과 수도권 12개 핵심 지역을 토지거래허가구역과 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶었다. 특히 아파트뿐 아니라 같은 단지의 연립주택과 다세대주택까지 허가 대상에 포함시켰다. 이로써 서울에서 주택을 매입하려면 구청 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 ‘갭투자’성 거래는 사실상 막히게 됐다. 매입 후 2년간 실거주 의무도 지켜야 한다. 대출 문턱도 높아졌다. 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 줄어들면서 외곽 지역 실수요자들은 내 집 마련에 한층 더 큰 부담을 느끼게 됐다. 투기 수요를 사전에 차단하겠다는 취지지만, 서울 외곽 주민들은 “상대적으로 집값이 덜 올랐는데 또 하락 걱정을 해야 하느냐”는 불만을 드러내고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면, 올해 들어 노·도·강 등 지역의 아파트 매매가격 누적 상승률은 서울 평균(5.53%)을 한참 밑돈다. 노원(1.15%)의 상승률이 가장 높았고, 도봉(0.41%), 강북(0.74%), 금천(0.82%), 관악(2.15%), 구로(1.86%) 순으로 이어졌다. 강남(10.73%), 서초(10.86%), 송파(13.98%), 용산(8.20%)과 비교하면 격차가 뚜렷하다. 반면 이번 대책으로 서울 외곽까지 규제지역으로 묶이면서 동탄·구리·안양 만안구·부천 등 규제에서 벗어난 지역으로 수요가 이동할 가능성도 제기된다. 해당 지역들은 토지거래허가구역에 포함되지 않으면서 갭투자를 할 수 있는 등 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다. 다만, 주요 선호 지역 상당수가 이미 규제 대상에 포함돼 있어 수요 이동이 실제로 나타날지는 좀 더 지켜봐야 한다는 분석이 나온다. -
김용범 "산업자본 GP 제약 시대착오적…증시 상승분 8할은 정책의 힘"
정치 대통령실 2025.10.15 20:09:00김용범 대통령실 정책실장이 15일 “금산분리 완화가 필요하다”고 밝혔다. 이재명 대통령과 샘 올트먼 오픈AI 최고경영자(CEO)가 만난 이달 1일 이후 재차 금산분리 완화 필요성을 언급한 것이다. 김 실장은 35% 배당분리과세 세율 조정 필요성에 “일리 있다”고 말해 조정 가능성을 시사했다. 김 실장은 이날 유튜브 방송 삼프로TV에 출연해 “우리 반도체 기업들은 천문학적 투자금이 든다”며 “자금 조달 숨통을 트기 위해 금산분리 완화 논의가 필요하다”고 했다. 그러면서 “사모펀드(PEF)를 금융업으로만 분류해 산업자본이 운용사(GP)가 될 수 없다는 건 시대착오적”이라고 목소리를 높였다. 이어 “이 대통령도 ‘일반적 완화가 아니라 실용적 검토를 하자’는 입장”이라고 설명했다. 그는 “엔비디아가 오픈AI에 1000억 달러를 투자하는 등 실제 흐름도 이어지고 있다”며 이런 기업 투자 과정에서 자본 조달의 길을 터줘야 한다는 점을 분명히 했다. 관세 협상과 관련, 미국에 투자해야 하는 3500억 달러 내역에도 ‘(금산분리를 완화하면) 글로벌 자금을 유치해 미국에 투자를 해도 되는 게 아니냐’는 진행자의 질문에 김 실장은 “그럴 가능성도 검토하겠다”고 말했다. 자연스럽게 150조 원 규모로 설계한 국민성장펀드도 소개됐다. 김 실장은 “국민성장펀드는 공적 자금이지만 메가 프로젝트에는 GP로 참여할 수 있다”며 “통상적인 접근으로는 안 된다. 반도체 설비투자와 연계된 전력·용수·부지 등 장기 인프라 자금은 절대 부족한 현실에서 기존 제도를 절대 못 건드린다는 건 무책임”이라고도 목청을 높였다. 자본시장 활성화 정책과 관련해선 “(증시가) 과열은 아니다”라며 “주식시장의 상승분 중 8할 이상이 정책의 힘”이라고 자신했다. 배당에 대해서는 “정부의 최종 입장이 세법 논의 과정에서 더 정리될 것”이라며 “정부안은 ‘배당 성향 35% 이상’ 기준이지만 25% 이상이면서 현금 배당액이 많은 초우량 기업들도 있어 그 기업들도 포함되기 바란다”고 했다. 이런 배경에서 “25% 이상에 전년 대비 5%포인트 증가한 기업으로 대상을 넓히려는 것”이라고 설명했다. 다만 김 실장은 “대상을 넓히고 보니 최고 구간 세율 35%가 충분하지 않고 25% 정도로 낮춰야 배당을 할 것이라는 의견도 일리가 있다”며 “배당 관련 부분은 여야가 전향적으로 논의하면 일부 조정 가능성이 있다”고 했다. ‘부동산 대책에 공급 부문이 아쉽다’는 지적에 대해서는 "공급은 시간이 걸리지만 각오를 하고 해야 한다”며 “공급 전담 조직 신설도 논의 중”이라고 말해 공급 정책 전담 기관의 신설을 예고했다. -
서울·과천·분당 LTV 40%…연봉 8000만원 차주, 한도는?
경제·금융 금융정책 2025.10.15 20:01:11이재명 정부의 세 번째 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어든다. 평균 15억 원인 서울의 아파트를 사기 위해서는 11억 원 정도의 현금이 필요하고 마포·성동 등 ‘중상급 입지’의 주택을 구매하려면 최소 6억~13억 원 안팎의 자기자본이 필요해졌다. 현금이 부족한 중산층 이하 계층의 수도권 진입이 사실상 막히는 셈이다. 16일부터 시행되는 ‘10·15 부동산 대책’의 대출 규제책은 크게 △수도권·규제지역 가격에 따른 대출 한도 축소 △규제지역 담보인정비율(LTV) 70%→40% 하향 △스트레스 금리 하한 상향 등 세 가지다. 우선 수도권과 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 일괄 삭감된다. 25억 원이 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 더 줄어든다. 추가로 이번에 새로 규제지역에 포함된 곳은 LTV가 40%로 30%포인트나 깎인다. 강남 3구와 용산구를 뺀 나머지 21개 구와 경기 과천과 광명, 성남 분당, 용인 수지, 의왕, 하남시 등이다. 전세대출 보유 차주는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 취득이 제한되고 1억 원 초과 신용대출이 있는 이들은 1년간 규제지역 내 신규 주택 구입이 제한된다. 이뿐만이 아니다. 금융 당국은 이번에 모든 차주를 대상으로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 높여 대출 금액을 줄이기로 했다. 수도권과 규제지역의 경우 1.5~3%였던 것이 하한선 3%로 바뀐다. 이 때문에 최종 대출 가능액은 3중 대출 강화책을 적용한 뒤에 나오는 최솟값이 된다. 은행권의 시뮬레이션에 따르면 금리 연 4%의 30년 원리금 균등 상환 5년 주기형 대출 상품에서 연봉이 1억 원인 차주가 이번에 규제지역에 포함된 20억 원짜리 아파트를 구입하면 대출 가능액이 기존 6억 원에서 4억 원으로 2억 원 감소한다. 이번 조치로 시가 20억 원 주택의 주택담보대출 한도가 4억 원으로 줄어들었기 때문이다. 역산하면 필요 현금이 14억 원에서 16억 원으로 늘어나는 셈이다. 같은 이유로 30억 원짜리 고가 주택은 대출 한도가 6억 원에서 2억 원으로 감소한다. 동원해야 하는 현금이 28억 원에 달한다. 연봉이 5000만 원인 경우 20억 원짜리 주택을 사면 대출 한도가 3억 5200만 원에서 3억 300만 원으로 감소한다. 스트레스 금리 상향에 따른 결과다. 당국은 스트레스 금리 인상에 따른 대출 가능액 감소 폭이 최대 14.7%라고 밝혔다. 소득이 5000만 원인 차주의 경우 수도권 규제지역에서 30년 만기 4%짜리 대출을 받으면 변동형은 4300만 원(-14.7%), 혼합형은 3700만 원가량(-12.2%) 대출이 쪼그라든다. 소득 1억 원 차주는 그 금액이 더 커서 변동형은 8600만 원(-14.7%), 혼합형은 6700만 원(-11.1%) 줄어든다. 부동산R114에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 매매 평균 가격은 15억 574만 원이다. 3중 대출 규제 강화책에 사실상 10억 원 이상의 현금 없이는 서울 진입이 불가능해지는 셈이다. 현금 부자를 위한 정책이라는 비판이 나오는 배경이다. 중요한 것은 이번 규제 이외에 주담대 공급 자체가 더 줄어들 것이라는 점이다. 정부는 올해 9월 발표한 주담대 위험 가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하는 조치를 내년 4월에서 1월로 앞당기기로 했다. 해당 조치가 시행되면 주담대가 연 27조 원 줄어들 것으로 전망된다. 일각에서는 대형 아파트의 대출 가능액이 더 적어지는 기현상이 벌어진다는 지적도 나온다. 서울 성동구 힐스테이트서울숲리버 전용면적 84.83㎡(9층)는 올 9월 22억 3000만 원에, 114.86㎡(4층)는 지난달 26억 8000만 원에 각각 거래됐다. 앞으로는 84.83㎡는 4억 원까지 대출이 나오지만 114.86㎡는 2억 원까지만 주담대를 받게 된다. 가격이 높고 담보 가치가 더 큰데도 대출이 적은 상황이 발생하는 셈이다. 금융계의 한 관계자는 “담보 가치를 사실상 무시하게 되는 것”이라며 “중산층 이하 서민은 소형 아파트에 살고 현금 동원력이 있는 이들은 대형에 살라는 의미가 될 수 있다”고 전했다. -
'규제 전 막차' 힐스테이트 이수역센트럴 1순위 경쟁률 '732대 1'[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.15 19:53:44부동산 10·15대책 영향권을 피한 청약 단지인 '힐스테이트 이수역센트럴' 1순위 경쟁률이 최고 732대 1까지 치솟았다. 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 힐스테이트 이수역센트럴이 이날 진행한 1순위 청약에는 76가구 모집에 2만 4832명이 몰려 평균 326.74대 1의 경쟁률을 나타냈다. 모든 주택형이 해당지역 신청자 내에서 1순위 마감됐으며 3가구를 공급한 59㎡A가 732.67대 1(해당지역 신청자 기준)로 최고 경쟁률을 보였다. 이 주택형 1순위에는 해당 지역 청약 통장만 1820건, 기타지역은 316건이 접수됐다. 분양가는 전용면적 84㎡가 22억 4000만 원 대, 59㎡는 17억 4000만 원 대다. 당첨자 발표는 이달 22일이며 정당 계약은 다음달 2~4일 3일간 이뤄진다. 입주는 2028년 4월 예정이다. 현대건설이 서울 동작구 사당동 일원에 준공한 이 단지는 지하 4층~지상 25층, 11개 동, 총 931세대 규모로 조성됐다. 일반분양 물량은 170세대로 △44㎡A 27세대 △44㎡B 8세대 △49㎡A 53세대 △49㎡B 22세대 △49㎡C 6세대 △59㎡A 4세대 △59㎡B 5세대 △74㎡ 5세대 △84㎡A 29세대 △84㎡B 4세대 △84㎡C 1세대 △84㎡D 6세대 등이다. 한편 이날 이재명 정부가 6·27 대출 규제와 9·7공급대책에 이어 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 기존 규제 지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 초강력 대책이다. 이로 인해 규제 전 '막차'를 타자는 수요가 힐스테이트 이수역센트럴 청약으로 대거 몰려든 것으로 분석된다. 지난달 진행된 철산역 자이 1순위 청약에는 313가구 모집에 총 1만 1880명이 몰려 평균 37.9대 1(기타지역 포함)의 경쟁률을 기록한 바 있다. -
'10·15 대책' 논란에 민주당 “윤석열·오세훈 책임”
정치 정치일반 2025.10.15 19:37:03더불어민주당이 정부의 ‘10·15 부동산 대책’에 대해 “주택 가격의 추가 상승세를 억제하고 실수요자 중심의 안정적 거래 질서를 확립하기 위한 '어쩔 수 없는 조치'라는 점을 다시 한번 강조한다”며 정부의 기조에 사실상 힘을 실었다. 15일 박수현 더불어민주당 수석대변인은 서면 브리핑에서 "이번 10·15 대책 역시 (6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어) 왜곡된 시장 흐름을 바로잡기 위한 불가피한 고육지책"이라고 밝혔다. 박 대변인은 "최근 부동산 시장의 불안은 윤석열 정부 시절의 공급 절벽과 오세훈 서울시장의 무리한 토지거래허가구역(토허제) 해제로부터 촉발된 후폭풍의 영향이 크다"고 지적했다. 그는 "민주당은 정부와 함께 공급 대책의 차질 없는 추진과 시장 교란 행위 방지 대책 마련에 최선을 다할 것"이라며 "또 수요 억제 대책으로 인해 실수요자가 피해를 입는 일이 없도록 정부와 지속적으로 소통하며 보완책을 점검하겠다"고 덧붙였다. 한편 민주당은 정부 대책을 비판한 국민의힘을 향해 “적반하장의 전형”이라고 반격했다. 김현정 원내대변인은 이날 국회 브리핑에서 "김재섭 의원의 '계엄 선포'라는 비난에 이어 장동혁 대표는 '청년·서민 주택 완전 박탈'이라는 자극적인 딱지를 (정부 정책에) 붙였다"며 "윤석열의 '진짜 계엄'에는 침묵하더니 민생 정책에 '계엄'을 운운하는 형태야말로 '도둑이 매를 드는' 전형"이라고 꼬집었다. 그는 이어 "국민의힘은 '시장 친화'를 말하지만 그들이 말하는 시장은 투기 세력과 부자들만의 리그일 뿐"이라며 "지금 필요한 것은 투기 거품을 빼는 것이지, 더 많은 빚으로 '폭탄 돌리기'를 하는 것이 아니다"라고 비판했다. 또 "'계엄' 망언부터 '재건축 완화'라는 낡은 처방까지 국민의힘의 주장은 결국 '서민 주거 안정'이 아닌 '투기 이익 보장'을 위한 합창일 뿐"이라며 "가짜 계엄을 외치기 전에 진짜 계엄령을 내렸던 자신들의 뿌리부터 성찰하라"이라고 목소리를 높였다. 오세훈 서울시장에 대한 비판도 이어졌다. 박지혜 대변인은 별도 브리핑에서 "또 다시 오 시장의 섣부른 훈수두기로 서울 주택시장 안정화에 방해가 될까 우려된다"며 "역대 최고로 치닫는 서울 부동산 가격에 가장 큰 책임감을 느껴야 할 사람은 오 시장"이라고 지적했다. 그는 "오 시장이 할 일은 한강버스, 세빛둥둥섬 같은 보여주기식 프로젝트에 '시민 혈세를 낭비해 죄송하다'라는 사과"라고 강조했다. -
김용범 “부동산 보유세 낮은 건 사실…세제 전반 검토해야”
정치 대통령실 2025.10.15 18:49:57정부가 15일 규제 지역을 확대하고 대출을 제한하는 내용의 부동산 대책을 발표한 가운데 대통령실이 세제 개편 추진까지 시사했다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 공개된 경제 전문 유튜브 채널 ‘삼프로TV’ 인터뷰에서 “보유세가 낮은 것은 사실”이라며 “취득·보유·양도 세제 전반을 진지하게 검토해야 한다”고 밝혔다. 이날 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 부동산 대책을 발표하면서 “부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 밝힌 데 이어 대통령실에서도 보유세 인상을 포함한 세제 개편 의지를 드러낸 것이다. 김 실장은 ‘증세를 뜻하는 것이냐’는 질문에 “부동산 세제의 정상화”라며 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라고 답했다. 이어 “글로벌 평균과 비교해도 세 부담이 낮다. 세제를 건드릴 수 없다는 건 틀린 말”이라며 “부동산 안정과 주거 복지를 위한 정책은 세제와 공급 모두를 포괄해야 한다”고 설명했다. 단기 정책과 관련해서는 “당장은 수요 억제책이 필요하다”며 “주식시장이 40% 오른 상황에서 부동산 수요도 복원되기에 수요 억제책을 파격적으로 쓸 수밖에 없다”고 진단했다. 공급 대책에는 “시간이 걸리지만 각오하고 해야 한다”며 “공급 전담 조직 신설도 논의 중”이라고 설명했다. 미국과의 관세 협상에 대해선 “한미 간에 실질적인 대화를 하고 있다”며 “데드라인이 따로 있는 것은 아니지만 실질적으로는 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의가 큰 목표”라고 제시했다. 이어 “최근 2주 사이 미국이 우리가 보낸 수정안에 대해 상당히 의미 있는 반응을 보였다”며 “한동안 가타부타 말이 없었는데 (이달 초) 김정관 (산업통상부) 장관이 갔을 때 미국 쪽에서 의미 있는 코멘트를 했다”고 소개했다. 김 실장은 16일 김 장관과 함께 미국을 방문해 하워드 러트닉 상무장관을 만난다. -
김용범 "부동산 공급 전담조직 신설…보유세 등 세제 개편 검토"
정치 대통령실 2025.10.15 18:08:55김용범 대통령실 정책실장이 10·15 부동산 대책 발표 이후 후속 과제로 공급 대책을 전담할 새로운 조직 신설 방침을 밝혔다. 김 정책실장은 15일 공개된 경제 전문 유튜브 채널 '삼프로TV' 인터뷰에서 "공급은 3~4년 주기이기 때문에 단기 수요 회복이 가격을 자극할 수밖에 없다. 주식시장이 40% 오른 상황에서 부동산 수요도 복원된다"며 "그래서 수요 억제책을 파격적으로 쓸 수밖에 없다"고 말했다. 그는 "공급은 시간이 걸리지만 각오를 하고 해야 한다"며 "공급 전담 조직 신설도 논의 중"이라고 밝혔다. 이어 “단기적으로 매우 도전적인 상황”이라며 "파격적인 공급은 결단을 해도 1년 내엔 어렵다. 그래서 당장은 수요 억제책이 필요하다"고 설명했다. 김 정책실장은 세제 개편 필요성도 강조했다. 그는 “세제도 고민해야 한다. 보유세가 낮은 건 사실”이라며 “취득·보유·양도 세제 전반을 진지하게 검토해야 한다”고 밝혔다. 진행자가 ‘증세를 의미하느냐’고 묻자 김 실장은 “부동산 세제의 정상화”라고 답했다. 이어 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라며 “글로벌 평균과 비교해도 세 부담이 낮다. 세제를 건드릴 수 없다는 건 틀린 말이다. 부동산 안정과 주거 복지를 위한 정책은 세제와 공급 모두를 포괄해야 한다”고 강조했다. 또 김 실장은 금산분리 완화 필요성도 재차 언급했다. 그는 "우리 반도체 기업들은 수십조 원을 벌지만 투자금도 천문학적이다. 자금 조달 숨통을 트기 위해 금산분리 완화 논의가 필요하다"며 "사모펀드(PEF)를 금융업으로만 분류해 산업자본이 GP(운용사)가 될 수 없다는 건 시대착오적"이라고 지적했다. 김 실장은 "글로벌 자금이 수백조 원 단위로 움직이는 시대에 실용적 접근이 필요하다"며 "대통령께서는 '일반적 완화가 아니라 실용적 검토를 하자'는 입장"이라고 덧붙였다. -
구윤철 "부동산세제 합리화"…주택가액 중심으로 바꾸나
경제·금융 경제·금융일반 2025.10.15 18:00:00구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 3차 부동산 대책을 발표하면서 “부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 구체적인 내용과 시점은 밝히지 않았으나 보유세를 올리면서 거래세는 낮추는 방안과 현재 주택 수 기준 과세 체계를 자산가액에 비례하는 방식으로 개편할 가능성 등이 거론된다. 정부는 그동안 부동산 시장 안정을 위해 고강도 대출 규제와 공급 확대 대책을 추진했지만 세제 개편은 시장 혼란을 우려해 신중한 입장을 유지해왔다. 하지만 새 정부 출범 이후 두 차례의 대책에도 한강벨트를 중심으로 부동산 값 상승세가 이어지자 ‘최후의 수단’으로 여겨졌던 세제 개편에 시동을 건 것으로 보인다. 내년 6월 지방선거까지는 이번 규제지역 확대에 따른 세제 강화 효과를 지켜본 뒤 시장이 안정되지 않을 경우 보다 근본적인 방안을 내놓을 것으로 관측된다. 정책 변화의 핵심은 시장 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적을 받아온 부동산 과세 체계의 손질 여부다. 현재 우리나라 부동산 세제는 주택 수를 기준으로 과세하고 주택가액은 보조적 수단으로 활용된다. 취득세와 양도세·종합부동산세 모두 보유 주택 수에 따라 세율과 공제 한도가 달라지고 각종 중과 및 비과세 혜택도 주택 수를 기준으로 한다. 이른바 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 나타난 것도 이 같은 세금 체계 때문이다. 이에 따라 우리 세금 체계를 주택 수 기준이 아닌 주택가액을 중심으로 전환해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 주택가액 중심으로의 과세 전환은 중장기적으로 보유세를 높이고 양도세를 낮추는 정책 기조와도 맞물려 있다. 투기 목적이 아닌 다주택 보유자의 세 부담을 합리화하는 동시에 고가 부동산을 보유한 자산가에게 더 많은 세금을 부과해 조세 형평성을 높일 수 있기 때문이다. 다만 보유세 강화는 양도세 완화를 통해 매물 공급 확대 및 거래 활성화와 병행돼야 한다는 지적이 많다. 정부가 이날 부동산 세제와 관련해 ‘세제 개편’대신 ‘세제 합리화’라는 표현을 쓴 것도 이런 방향을 염두에 둔 것으로 해석된다. 김용범 대통령실 정책실장도 이날 한 유튜브에 출연해 “취득·보유·양도세 등 전반을 진지하게 검토하고 있다”며 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라고 설명했다. -
투기과열지구 분상제 적용은 일단 유보[10·15 부동산 대책]
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:56:26투기과열지구로 신규 지정된 서울과 경기의 33개 지역이 분양가상한제 적용을 피했다. 정부가 재건축·재개발이 위축되면 주택 공급이 타격을 입을 수 있다는 점을 감안했기 때문이다. 하지만 투기과열지구 지정만으로도 조합원 지위 양도가 어려워지는 만큼 매물 잠김이 심화할 것이라는 우려가 나온다. 국토교통부는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하며 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 현행대로 유지한다고 밝혔다. 현재 민간택지 중 분양가 상한 지역은 서울 강남·서초·송파·용산구뿐인데 여기서 더 늘리지 않겠다는 의미다. 주택법에 따르면 민간택지 분양가 상한 지역은 국토부가 투기과열지구 중에서 별도의 요건을 충족한 곳들에 대해 지정할 수 있다. 국토부의 한 관계자는 신규 투기과열지구에 분양가상한제를 적용하지 않은 것과 관련해 “적용 요건을 충족하는지 검토도 해야 하고 무엇보다 공급에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려했다”고 설명했다. 분양가 상한 지역은 분양가심사위원회가 택지비·건축비를 감안해 정한 상한가 아래로만 분양가를 책정할 수 있다. 그만큼 주택 사업자와 정비 조합의 분양 수익이 줄어드는 것이다. 백준 J＆K도시정비 대표는 “조합들은 잠정 분양가를 정해서 추정 분담금을 산출하고 이를 토대로 사업을 진행하는데 분양가상한제가 적용되면 분담금이 크게 늘 것”이라며 “재건축·재개발을 통한 주택 공급이 위축될 수 있다는 점을 정부가 감안한 것으로 보인다”고 평가했다. 다만 국토부가 시장 상황에 따라 분양가 상한 지역을 확대할 가능성을 열어둬 상황이 바뀔 가능성은 남아 있다. 정부의 투기과열지구 지정 확대 조치로 인해 시장의 매물 감소와 시장 왜곡을 유발하는 등 부작용도 우려된다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다. 현재 서울에서 조합설립인가를 마친 재건축 조합은 약 160곳에 달한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “투기과열지구로 지정되면 조합원 지위가 양도되는 소수의 물건만 거래할 수 있기 때문에 매물이 줄어들 것”이라며 “매물이 감소하면 가격 하락 폭도 제한적일 수 있다”고 내다봤다. -
또 초강수…서울 집, 현금부자만 산다
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:42:48정부가 부동산 시장 안정을 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다. 또 수도권에서 최대 6억 원까지 허용했던 주택담보대출을 주택 가격에서 따라 2억~4억 원으로 한정하는 ‘대출 제한’ 카드도 꺼냈다. 이재명 정부 들어 내놓은 세 번째 부동산 대책으로 세제를 제외한 가용할 수 있는 모든 규제를 동원해 집값 상승 억제에 나선 것으로 평가된다. 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등은 15일 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 주택 시장 안정화 대책을 발표했다. 정부는 이번 대책에서 서울 강남 3구와 용산구 등 4곳만 지정된 투기과열지구·조정대상지역을 서울 모든 자치구로 확대하기로 했다. 또 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시도 신규 규제지역에 포함했다. 이들 지역은 토허구역에도 포함돼 주택 매입 이후 2년간 실거주 의무가 부과된다. 주택담보대출 한도도 추가로 조였다. 수도권·규제지역의 시가 15억~25억 원 주택의 주담대 한도는 현행 6억 원에서 4억 원으로 줄어든다. 25억 원이 넘는 주택은 2억 원으로 대폭 축소된다. 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원으로 유지된다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 매길 때 쓰는 스트레스 금리 역시 수도권·규제지역에 한해 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 스트레스 금리가 오르면 대출 한도가 줄어든다. 전세대출 또한 DSR 규제에 추가된다. 1주택자가 수도권·규제지역 내 임차인으로 들어갈 목적으로 전세대출을 받는 경우 이자 상환분을 DSR에 반영한다. 내년 4월로 예정됐던 은행권 주담대 위험가중치 상향 시행 시점도 내년 1월로 3개월 앞당긴다. 새로 지정된 규제지역에는 즉시 주택담보인정비율(LTV) 규제가 강화된다. 규제지역에서는 LTV가 70%에서 40%로 조정된다. 이번 부동산 대책은 실거주 의무와 대출 제한 등 강력한 규제를 통해 주택 수요를 억제한 것이 특징이다. 규제지역도 광범위하게 넓혀 ‘풍선 효과’를 사전에 차단하겠다는 의지도 담겼다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 이와 관련해 “수요와 공급을 균형 있게 고려해 부동산 시장을 안정적으로 관리한다는 원칙하에 대책을 마련했다”고 설명했다. -
갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:42:28정부가 강도 높은 ‘3중 규제’ 카드를 꺼낸 이유는 아파트 ‘갭투자’를 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이된다. 서울 ‘한강벨트’의 재건축단지 등을 중심으로 비거주 목적의 투자가 확산하자 초강경 수요 억제 방안을 내놓은 것이다. 서울 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역과 경기 의왕·하남까지 규제지역에 묶어 정비사업지와 청약 시장 등에 미치는 여파도 상당할 것으로 예상된다. 정부는 또 주택 공급 속도를 높이기 위해 공급 전담 조직 신설을 위한 검토에 돌입했다. 15일 관계부처 합동의 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면 서울 25개 자치구와 경기 과천, 성남 분당구 등 12개 지역은 16일부터 투기과열지구 및 조정대상지역에 묶인다. 또 20일부터 토지거래허가구역에도 지정돼 관할 관청의 주택 매수 허가를 받아야 하며 2년간의 실거주 의무가 부과된다. 자치구 단위가 아닌 서울시 전역을 일거에 토허구역에 지정한 것은 이번이 처음이다. 이번 규제에는 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함된다. 올 3월 서울 강남 3구와 용산구 아파트에 대한 토허구역 지정 이후 용산구 한남더힐 등 연립주택 일부가 건축법상 아파트가 아니라는 이유에서 규제를 빗겨나가자 이를 보완·적용한 것이다. 정부는 전체 750가구의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함될 것으로 평가했다. 토허구역 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하기로 했다. 또 투기과열지구·조정대상지역과 관련해 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정할 방침이다. 정부는 향후 부동산관계장관회의 등을 통해 이번 대책의 이행 상황을 격주로 점검하기로 했다. 정부가 이 같은 강도 높은 규제에 나선 것은 서울 비규제지역 중심으로 주택 가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다. 8월 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 성동구가 0.98%를 기록했고 광진구(0.72%), 양천구(0.6%), 영등포구(0.61%), 마포구(0.45%) 등 ‘한강벨트’ 내 비규제지역에서 상승세가 뚜렷했다. 경기도에서도 성남 분당구(1.17%)와 안양 동안구(0.88%), 과천시(0.87%) 등 강남 인접 지역의 오름세가 확연했다. 정부는 이에 ‘풍선 효과’까지 고려해 서울 전역과 경기 남동권을 대거 규제지역에 묶기로 한 것이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 ‘골든타임’을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”고 언급했다. 서울과 경기 등 37개 지역은 규제지역 지정에 따라 대출과 세제, 청약 요건이 대폭 강화된다. 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%까지 축소된다. 토허구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 적용받게 된다. 다주택자의 양도세와 취득세 등 세 부담도 대폭 강화된다. 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택자는 12%까지 증가하게 된다. 장기보유특별공제에서 배제되고 민간매입임대 종합부동산세 합산 배제도 적용받지 않는다. 청약 요건도 까다로워진다. 청약통장 가입 이후 2년이 경과한 세대주, 과거 5년 이내 주택 당첨 이력이 없는 경우에 한해 1순위 자격을 부과한다. 또 조정대상지역은 85㎡ 초과 아파트의 경우 전체 물량의 50%를 가점제로 적용해 분양하고 투기과열지구는 80%를 가점제 물량으로 배정한다. 이와 더불어 수도권 지역 기준 3년간 주택 전매가 부과되고 재건축과 관련해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한하게 된다. 정부는 이번에 규제지역 지정과 더불어 수도권 135만 가구 공급을 위해 도시 정비 규제 완화에도 나설 예정이다. 지난달 발표한 ‘9·7 공급대책’의 후속 조치로 연말까지 노후 청사와 국공유지 등 복합개발에 대한 세부 계획과 한국토지주택공사(LH)의 개혁 방안도 확정할 방침이다. 또 서울 서초구 서리풀 지구에 대한 지구지정계획을 내년 6월에서 3월로 단축해 부지 조성 속도를 높일 예정이다. 공급 전담 조직도 신설해 주택 공급에 속도를 낼 계획이다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 “공급 전담 조직 신설을 검토하고 있다”고 언급했다. 한편 서울시는 이번 10·15 대책과 관련해 정부에 부작용 등 심각한 우려를 표명했다는 입장을 내놓았다. 서울시는 “실무 차원에서 정부의 일방 통보만 있었고 서울 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표했다”고 반발했다.
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