[심층진단] 저소득·다중채무자가 주고객…부동산 침체 지속땐 부실 뇌관

2금융 LTV 초과대출 위험수위

상호금융조합 1000개 넘어 일일이 점검 못해 사각지대 깡통주택 예상보다 많을수도

"아파트 시세의 90%까지 대출해드려요."

저축은행 업계에서 흔히 볼 수 있는 대출광고다. 일반인들에게도 담보인정비율(LTV)의 90%까지 돈을 빌려줄 수 있다는 얘기다. LTV 규제를 생각하면 불가능한 수치인데 개인사업자면 가능하다는 점을 이용한 것이다. 사업을 하지 않는 일반 개인이더라도 사업자등록을 하고 등록증만 가져오면 대출을 더 해줬다. 뒤집어 말하면 연체 같은 문제가 없더라도 저축은행 주택담보대출의 상당 부분은 LTV가 변칙으로 운영돼왔다는 뜻이다.

금융권 가계 대출 담당자들은 이런 상황이 2금융권 전반에 적용된다고 말한다. 조합이 1,000개가 넘는 상호금융권은 일일이 LTV 준수여부를 따지기가 어렵고 실제 LTV를 초과해 대출이 나가는 사례도 많다는 것이 금융계 시각이다. 아직은 수면 아래에 잠겨 있지만 주택가격 침체가 더 지속되면 생각지도 않은 곳에서 부실이 생길 수 있다는 의미다.

◇검사 때마다 드러나는 LTV 위반=저축은행의 LTV 위반사례는 검사 때마다 새로 나타난다. 장부상으로는 멀쩡한 대출로 돼 있지만 실제 따져보면 LTV를 어긴 게 많다는 얘기다. 금융감독원의 한 고위관계자는 "현재 한두 저축은행이 추가로 LTV 위반 건으로 제재를 받을 예정"이라며 "상당수 저축은행에는 LTV를 어기지 말라고 지도하고 있는 상황"이라고 전했다.

일부 저축은행들은 LTV 규제를 피하기 위해 LTV를 넘는 금액은 신용대출로 해주되 근저당권은 신용대출 금액까지 포함해 설정하는 것으로 알려졌다. 금융계의 한 관계자는 "저축은행들이 먹거리가 없다 보니 LTV 위반인줄 알면서도 대출을 취급하는 사례가 많다"며 "하지만 부동산 경기침체가 계속되면 큰 부담이 될 수밖에 없을 것"이라고 했다. 금융감독당국의 한 관계자도 "저축은행의 경우 실제 LTV의 질은 좋지 않을 것"이라고 밝혔다.

◇사각지대에 놓인 상호금융회사=농협이나 신협ㆍ새마을금고 같은 상호금융권도 상황은 비슷할 것이라는 게 금융권의 대체적인 예상이다. 농협이나 신협도 금감원 검사 때 끊이지 않고 LTV 대출이 문제가 되고 있기 때문이다.



특히 상호금융권은 조합 수가 1,000개가 넘는데다 지점은 더 많아 실질적으로 모든 주택담보대출을 일일이 점검하기 어려운 실정이다. 이 때문에 상호금융권을 전수조사하면 LTV 위반건수와 금액은 훨씬 많을 것이라고 전문가들은 입을 모은다.

한국은행의 금융안정보고서를 보면 지난해 6월 말 현재 상호금융권에서 LTV 60%를 넘는 대출은 32조4,000억원에 달하고 70% 초과 대출도 무려 16조4,000억원에 달한다. 70% 초과 금액은 은행(8조3,000억원)의 두배 수준이고 전업권에서도 가장 많다. 그런데 이는 현재 장부를 기준으로 한 것인 만큼 실제로는 더 높을 것이라는 말이다. 이 경우 부동산 경기 침체가 더 오래되면 상호금융권이 큰 타격을 받을 수 있다는 해석이 가능하다. 그리고 이는 급매물 증가→하우스푸어 양산으로 이어진다.

금융권의 한 관계자는 "새마을금고는 안전행정부 관할인데다 농협이나 신협도 그 숫자가 많고 검사인력은 제한돼 있어 일일이 이를 파악하기가 힘들다"며 "실제로는 LTV 비율이 더 높을 것"이라고 했다.

◇저소득ㆍ다중채무자 붕괴 부르나=정부는 전체 가계부채가 961조6,000억원에 달하는 것을 감안하면 2금융권의 초과 LTV 대출은 큰 문제는 아니라는 입장이다. 현재 알려진 것보다 LTV 한도를 넘어선 대출이 많다고 하더라도 시스템 리스크가 생길 정도는 아니라는 의미다.

하지만 2금융권의 초과 LTV 대출은 저소득ㆍ다중채무자 문제에 있어서는 심각하게 고려해야 할 부분이라고 금융권 관계자들은 말한다. 2금융권의 주택담보대출을 이용하는 이들은 대부분 저소득ㆍ저신용이면서 여러 곳에 돈을 빌리고 있는 이들이 많아서다. 이들 계층의 실제 LTV 비율이 더 높다면 정교한 대책이 나올 수 없다는 지적이 나온다. 정부가 이들의 가계부채 수준을 실상보다 낮게 평가할 수 있기 때문이다. 특히 '깡통주택'이 당국 예상보다 더 많을 수 있다. 기획재정부에 따르면 연소득 3,000만원 이하인 저소득 다중채무자는 141만명에 달한다. 최근에는 2금융권 대출이 늘고 있는데 2008년 말 대비 올해 3월 말 현재 가계대출의 증가 폭은 은행이 19%, 비은행은 무려 51%에 달했다.

금융권의 한 관계자는 "저축은행이나 상호금융사를 이용하는 이들이라면 상당수가 저소득이면서 다중채무자일 확률이 높다"며 "LTV 초과대출은 하우스푸어 문제와 직결되기 때문에 당국이 현황을 제대로 파악해야 한다"고 지적했다.