임대수익에 아파트 배정 받을수도…진짜 '큰손'은 상가 노린다

[재건축 상가 투자 나서볼까]

잠실주공5단지·가락시영 등 3,000가구 이상 대규모 조성 재건축후 상권 활성화 가능성

사업 지연이 가장 큰 변수 평가액·분양가 미리 따져봐야

서울 강남권 주요 재건축 예정 아파트가 사업추진에 속도를 내면서 이들 단지 내에 위치한 상가 투자에도 관심이 커지고 있다. 송파구 신천동 장미아파트와 상가 전경.

"진짜 '큰손'들은 상가 재건축에 더 많은 관심을 가지고 있기 때문에 사업이 본격화되면 매매가도 더 오를 가능성이 높습니다."(서울 신천동 J공인 관계자)

서울 강남권을 중심으로 주요 재건축 예정 아파트들이 사업 추진에 속도를 내면서 이들 단지 내에 위치한 상가에도 투자자들의 관심이 몰리고 있다.

상가에 투자하면 해당 단지가 착공에 들어가기 전까지 임대수익을 올릴 수 있을 뿐 아니라, 일정 요건을 갖출 경우 상가 대신 아파트까지 배정받을 수 있다. 임대수익과 아파트 분양이라는 두 토끼를 한번에 잡을 수 있는 투자인 셈이다.

현재 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따르면 ▦상가 조합원 수보다 신축 상가의 수가 적거나 ▦특정 상가의 권리가액이 신규 분양 아파트의 최소 분양가보다 높을 경우 상가를 조합원도 아파트를 배정받을 수 있도록 규정하고 있다. 서울시 관계자는 "조합원들이 만드는 정관 상에 특별한 예외 규정이 없다면 상가 대신 아파트를 선택할 수 있다"고 말했다.

실제로 지난 2008년 분양한 서초구 '반포자이'의 경우 지분 70㎡ 내외의 지하 상가 보유자 대부분이 전용 59㎡형 아파트를 분양 받은 뒤 추가환급을 받기도 했다.

물론 주의해야 할 점도 많다. 예를 들어 최근 일부 재건축단지에서는 아파트 소유자들이 상가부지를 떼어 내 조합을 따로 구성한 뒤 정비사업을 추진하는 사례가 늘어나고 있다. 더 많은 사업지분을 요구하며 사업을 지연시키는 상가 소유자가 많기 때문이다. 이 경우 사업 자체가 더 미뤄지는 것은 물론 추가분담금도 늘어날 수 있어 오히려 상가 보유자에게 피해가 돌아갈 수도 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "재건축 단지 내 상가 투자는 결국 감정평가액이 얼마나 나올 수 있느냐가 중요한 문제"라며 "평가액 및 상가ㆍ아파트에 대한 조합원 분양가를 미리 따지는 게 투자의 성패를 가를 것"이라고 말했다.

◇주요 재건축 상가 어디에 있나=

부동산 업계는 송파구 잠실주공5단지와 가락시영ㆍ장미아파트 및 강남구 은마ㆍ개포주공 등에 위치한 단지 내 상가를 '블루칩'으로 꼽고 있다.

이들 아파트는 3,000가구 이상 대규모로 구성돼 있어 재건축 이후 상권이 활성화될 가능성이 높아 그만큼 상가의 일반분양가도 높여 잡을 수 있기 때문이다.

이 중 가락시영과 개포주공1단지 등은 이미 조합이 설립돼 있으며 은마ㆍ잠실주공5단지ㆍ장미아파트 등은 추진위 단계에서 조합설립을 준비하고 있다.

사업 진척이 비교적 빠른 개포주공1단지 내 종합상가는 1층 점포가 3.3㎡당 1억원 선에서 매물이 나오고 있으며 2층 상가는 3.3㎡당 6,000만~7,000만원 선에 시세를 형성하고 있다. 개포동 S공인 관계자는 "지분 66㎡ 짜리 2층 상가의 경우 12억5,000만원 정도에서 거래가 이뤄지고 있다"며 "1단지 아파트 56㎡형이 13억5,000만원 정도인 것을 감안하면 투자금액이 상대적으로 저렴한 편"이라고 말했다.

해당 상가의 경우 보증금 1,000만원에 매달 60만원 가량의 월세를 받을 수 있어 대출 없이 매입했을 경우 3~4% 가량의 임대수익도 기대할 만하다.

최근 안전진단이 통과된 은마아파트 역시 눈 여겨 볼 만하다. 은마아파트 상가는 안전진단 통과 이후 매물 호가가 도리어 내려가고 있다는 게 현지 부동산관계자들의 설명이다. 이곳은 상권이 워낙 활성화 돼 있어 목 좋은 점포의 경우 보증금 2,000만원, 월 300만원에 육박하는 임대료를 받을 수 있기 때문에 재건축사업의 급진전이 상가에는 도리어 악재가 된다는 것이다.

현재 은마 지하상가는 지분 3.3㎡당 7,000만~8,000만원에 매물이 나오고 있으며 1층 상가는 공급면적 기준 3.3㎡당 1억원 선에서 거래가 이뤄지고 있다. 대치동 T공인 관계자는 "상가 보유자들은 재건축 자체에 반대하는 경우가 많아 조합 설립이 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

반면 재건축 사업이 지연되며 상가 가격이 주저 앉은 곳도 있다. 가락시영이 대표적인 사례다. 이곳 상가에서는 최근 빈 점포가 크게 늘며 한때 3.3㎡당 1억원을 넘기던 송파역 인접 2층 점포 가격이 지분 3.3㎡당 9,000만원 선으로 하락했다. 가락동 Y공인 관계자는 "상가 투자는 임대 수익이 첫 번째 목표가 돼야 하는데 지금으로서는 공실이 많고 월세가 제대로 나오지 않아 물건을 던진 사람이 많다"며 "최근 업무를 재개한 조합이 가시적인 성과를 내야 상가값도 회복세를 보일 것"이라고 전했다.

◇사업 지연이 가장 큰 변수=

눈에 띄는 여러 가지 장점에도 불구하고 부동산 전문가들은 재건축 상가 투자는 신중을 기해야 한다고 조언한다. 아파트와 상가 조합원들이 대지 지분이나 사업의 주체를 두고 다툼이 벌어지는 경우가 잦고 이 때문에 정비 사업이 지체되는 경우가 많기 때문이다.

실제로 송파구 잠실주공2단지를 재건축해 지난 2008년 하반기 입주한 리센츠 아파트의 경우 단지 내 상가 전체가 통째로 경매에 부쳐질 상황에 놓여 있다. 아파트와 상가 조합이 뿌리 깊은 반목을 겪으면서 겉으로는 아파트 조합이 주체가 돼 정비사업이 진행됐지만 실제로는 두 조합이 따로 재건축을 추진해 800억원이 넘는 시공사의 유치권이 상가에 걸렸기 때문이다. 예정대로 경매가 진행되면 상가 조합원들은 꼼짝 없이 소유권을 잃을 수밖에 없는 형편이다.

사정이 이렇다 보니 상가를 따로 분리해 아파트만 재건축을 추진하는 곳도 늘고 있다. 강동구 둔촌주공 아파트는 최근 상가를 제외한 채 해당구청에 조합설립인가를 신청하기도 했다. 지난 2006년 정비구역으로 지정돼 2007년 안전진단까지 통과한 이 단지는 상가 소유자의 반대에 부딪혀 2년이 넘게 조합을 꾸리지 못하고 사업이 표류했었다. 이밖에 서초구 삼호가든1ㆍ2차, 용산구 동부이촌동 렉스, 강동구 고덕주공6단지 등도 상가 없는 재건축을 선택했다.

상가만 따로 재건축을 추진한다고 해서 구역 변경이나 종상향이 되지는 않기 때문에 이런 경우 상가 조합원은 사업 지연과 더불어 사업성에서도 손해를 입을 수 있다.

대부분 조합들이 상가 소유주에게는 아파트를 배정하지 않으려고 한다는 점도 고려해야 한다. 전영진 예스하우스 대표 역시 "아파트 배정에 관한 문제는 통상 조합 정관이 어떻게 결정되느냐에 달렸다"며 "미분양이 거의 없을 것으로 전망되는 강남권 요지의 재건축 아파트에서 일반분양분을 상가 조합원에게 따로 배정하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.