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9ㆍ11테러가 휩쓸고 지나간 지난 2001년 미국. 주가는 빠지고 소비자들의 소비 심리는 급속히 냉각되기 시작했다. 미국의 항공업계는 제2의 9ㆍ11테러를 우려하는 소비자들의 심리로 인해 고전을 면치 못했다. 미국 소비자들이 항공기 대신 보다 저렴하고 안전한 자동차와 철도 등으로 쏠리기 시작했기 때문이다. 미국의 사우스웨스트 항공사(SWA)는 소비자들의 이 같은 심리를 역이용하는 저가 단거리 국내선 시장을 집중 공략했다. 대형 항공사와 국제선을 놓고 정면 승부하는 대신 고속버스나 철도가 장악하고 있는 단거리 시장을 겨냥한 것이다. SWA는 이를 위해 항공 요금을 할인해주면서 미국의 단거리 노선의 시장을 빠른 속도로 잠식 시켜 나갔다. 이를 위해 불요불급한 기내 서비스 폐지는 물론 기내식도 제공하지 않았다. 결과는 대성공. 9ㆍ11테러 이후 미국 항공업계가 극심한 불황으로 줄줄이 부도 위기에 내몰릴 당시 SWA의 전략은 더욱 빛을 발했다. 급기야 지난 2004년 미국의 경제잡지 포츈이 선정하는 ‘미국에서 가장 존경받는 기업’ 에서 당당히 3위 자리를 차지하게 된 것이다. 비결은 단순했다. 경쟁자들이 눈여겨 보지 않던 틈새 시장을 겨냥한 것이 적중했던 것이다. 시중의 유동자금이 주식 시장으로 급격히 쏠리고 있다. 정부의 강도 높은 부동산 대책으로 인해 부동산 시장에 몰린 자금들이 분산되고 있기 때문이다. 그러나 전문가들은 이 같은 침체 일로의 부동산 시장에서도 얼마든지 니치 마켓(틈새 시장)을 확보할 수 있다고 귀뜸 하고 있다. 안정적인 수익과 함께 시세 상승까지 노릴 수 있는 아파트형 공장내 상가와 단지형 근린상가, 재래시장 지분 투자가 바로 그 것. 최근 공실률이 감소하고 입주 업종이 확대되면서 틈새 상품으로 아파트형 공장이 급부상하고 있는 것이다. 고종완 RE멤버스 대표는 “아파트형 공장은 지난 2000년부터 약 4년 동안 투자자와 중소 벤처 기업에 폭발적인 인기를 얻은 이후 공급 과잉으로 인해 침체상태에 빠진 바 있다”며 “지난 3년여간 신규 건축이 소강 상태를 보인 이후 공급 과잉 상태가 해소되면서 틈새 부동산 투자처로 각광 받고 있다”고 소개했다. 아파트형공장 상가
아파트 형태 기업용 건물 직원등 고정고객 확보 용이…상가비율 낮아 수익 안정적 ◇인기 투자처로 부상중인 아파트형 공장내 상가=아파트형 공장은 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소 제조업체의 입지 문제를 해결하기 위한 대안으로 건립된 아파트 형태의 기업용 건물이다. 이 공간은 업무 공간 이외에도 연면적의 30~50% 정도가 휴게실과 구내 식당, 상가 등의 지원 시설을 갖추게 돼 상가 비율은 전체 면적의 10% 미만이다. 또 아파트형 공장의 특성상 하루 24시간 직원들이 숙식을 해결하는 곳도 많아 고정 고객 확보가 훨씬 용이하다는 점도 메리트이다. 더욱이 주상복합과 비교할 때 상가 비율이 적다는 점도 안정적인 투자처의 원인 중 하나로 꼽힌다. 주상복합의 경우 주거와 상업시설의 비율이 7대 3의 비율을 보이지만 아파트형 공장내 상가는 9대 1의 비율로 상가 비율이 압도적으로 낮아 안정적인 임대 수익이 가능하다. 그러나 개별 아파트형 공장의 특성을 파악하는 것은 투자에서 가장 중요한 첫 걸음이다. 일반적인 제조업종 뿐만 아니라 지식산업, 연구개발 등 최첨단 업종이 입주한 경우도 많기 때문이다. 결국 제조업종은 유동인구가 많지만 소비 규모가 작을 수 있고, 지식산업이나 연구개발 업종이 주로 분포한 공장은 유동인구는 작지만 소비 규모가 커질 수 있다는 점을 감안해야 한다는 것이다. 단지형 근린상가
택지지구 주출입구등에 위치…대단지 배후수요 흡수하면서 분양가는 단지내상가보다 싸 ◇새로운 형태의 단지형 상가=단지형 근린상가 역시 최근 새로이 부상하고 있는 안정적인 투자처다. 단지형 근린상가란 대단지 아파트 단지와 가까워 단지내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 말한다. 단지내 상가의 든든한 배후수요와 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다. 또 단지내 상가보다 분양가격이 저렴해 수익률 제고에도 유리하다. 더욱이 수도권 택지개발지구의 아파트 주출입구에 위치한 단지형 근린상가는 가격은 서울 중심권보다 저렴하면서도 입주자들의 소비패턴은 서울 중심권과 비슷해 매력적이다. 또 업종 선택이 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종 유치에 한계가 뒤따르지만 단지형 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다. 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보도 유리하다. 단지내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이다. 용인 구성읍 동백리에 위치한 한 상가 경우 단지내 상가 분양가가 3.3㎡당 2,600~3,600만원이었던 반면 단지형 근린상가는 2,650만원에 분양됐다. 3.3㎡당 최고 1,000만원 가까이 저렴한 셈이다. 재래시장 지분투자
서울시내 70여곳서 정비사업 조합원수 적어 개발이익 클듯…주거타운 인접 입지도 뛰어나 ◇지분 투자가 가능한 재래시장=재래시장 지분 투자는 재래시장을 재개발 또는 재건축을 앞두고 있는 곳에 투자하는 전략이다. 서울 지역 70여곳에 이르는 재래시장이 ‘재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’에 의해 정비사업에 나선 만큼 투자를 물색한 만한 지역도 많다. 재래시장 지분 투자가 최근 들어 각광을 받고 있는 이유는 지분을 소유한 조합원수가 적어 개발 이익이 커질 수 있다는 기대감 때문이다. 실제 시장 상인 대부분은 지분을 가지지 않은 채 영업만을 하는 경우가 많다. 대부분의 재래시장이 입지도 뛰어나다. 시장이란 특성상 대규모 주거타운과 인접한 경우가 많은 까닭이다. 일반 주택재개발처럼 지분 투자를 통해 조합원 자격을 얻으면 상가와 주상복합의 우선 분양권 확보를 노릴 수 있다는 점이 가장 큰 투자 메리트다. 사업시행구역내 조합원중 상가 소유자는 상가를, 주택 소유자는 주상복합의 우선 분양권을 얻을 수 있다. 고종환 RE멤버스 대표이사는 “재래시장 투자는 아파트 미분양 물량이 늘어나는 지방을 제외한 서울 수도권으로 한정하는 것이 바람직하다”며 수도권내에서도 개발 압력이 높은 도심으로 투자 대상을 좁히는 전략이 필요하다“고 강조했다. 상가투자 주의점
아파트형 공장-주변수요 흡수할 업종 선택을
단지형 근린상가-유동인구·수요층 파악 필수 대다수 전문가들은 아파트형 공장 상가 투자에 앞서 세심한 주의과 관찰이 필요하다고 지적하고 있다. 같은 건물내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 높은 만큼 위치 선정이 필요하다고 지적한다. 또 주변 지역의 수요층까지 흡수할 수 있는 업종 선택에 대한 고민도 필요하다고 입을 모으고 있다. 주5일제 근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가는 점을 감안할 때 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다는 의견이다. 이에 따라 유사업종의 입점을 막는 조항이 있는 지로 계약에 앞서 살펴봐야 할 중요한 대목으로 꼽힌다. 정태종 상가뉴스레이다 팀장은 “아파트형 공장 상가 투자에서 가장 중요한 것은 건물내 상주인구를 파악하는 것”이라며 “공실이 없는 공장일 수로 유동인구가 많고 고정 고객 확보가 가능해 투자대금 수익률을 높일 수 있다”고 강조했다. 단지형 상가 역시 정확한 위치 파악은 필수다. 주로 주출입구에 위치한 상가를 모두 단지형 근린상가라고 하지만 거주자들의 동선이 분산되는 부출입구에 상권이 형성될 수도 있는 만큼 수요층의 이동 경로 파악은 반드시 필요하다. 분양가 비교도 마찬가지. 단지내 상가의 시세보다 저렴한 지 여부와 현실적인 기대 수익률을 감안한 분양가인지 여부에 대한 판단은 필요하다. 박대현 상가정보연구소 팀장은 “상가투자는 기본적으로 투자자의 발품에 따라 수익률이 결정된다 할 만큼 유동인구와 수요층 파악 등은 냉정하게 뒤돌아 봐야 한다”며 “또 단지형 상가 주변에 추가적인 상가 공급 여부도 시장 조사를 통해 파악해야 한다”고 귀뜸했다.
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